Решение от 16.05.2024 по делу № 33-3851/2024 от 04.04.2024

    Судья Столповская Д.И.                     УИД 38RS0031-01-2023-005031-82

    Судья-докладчик Шишпор Н.Н.         № 33-3851/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    16 мая 2024 года                                                                       г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Шишпор Н.Н., Кулаковой С.А.,

при секретаре Богомоевой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-167/2024 по иску Садыхова Р.Э. к ООО «(данные изъяты)» о признании бездействия незаконным, признании требования о предоставлении земельного участка за плату незаконным, возложении обязанности предоставить земельный участок в пользование, по иску ООО «(данные изъяты)» к Садыхову Р.Э. о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов

по апелляционной жалобе Садыхова Р.Э.

на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 15 января 2024 года,

    УСТАНОВИЛА:

    Садыхов Р.Э. обратился в суд с иском, в котором просил признать незаконным бездействие ООО «(данные изъяты)», выразившееся в непредоставлении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 965 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> в пользование на период строительства жилого дома до 30.12.2022;

    признать требование ООО «(данные изъяты)» в предоставлении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 965 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> в аренду за дополнительную денежную сумму, незаконным;

    обязать ООО «(данные изъяты)» предоставить Садыхову Р.Э. в пользование земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, площадью 965 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят> для регистрации права собственности на жилой дом и выкуп земельного участка согласно договору.

    В обоснование иска указано, что между Садыховым Р.Э., ООО «(данные изъяты)» и ООО «(данные изъяты)» 30 июля 2020г. заключен договор № 122 участия в комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства (строительство индивидуального жилого дома).

    Согласно договору земельный участок с кадастровым номером Номер изъят предоставлен истцу в пользование за 2 412 500 руб. на период строительства, в указанную сумму включена сумма выкупа земельного участка и стоимость благоустройства поселка. Согласно дополнительному соглашению № 3 от 30 мая 2022г. срок строительства был продлен до 30 декабря 2022г. без дополнительной платы за пользование земельным участком, при этом срок пользования земельным участком продлен не был, что явилось препятствием для регистрации права собственности на жилой дом после завершения его строительства в связи с чем, истец обратился в ООО «(данные изъяты)» о продлении срока использования земельного участка до 30 декабря 2022г.

    10 марта 2023г. ООО «(данные изъяты)» сообщило о готовности предоставить земельный участок в субаренду, но за дополнительную плату 556 730,76 руб. Полагает, что отказ в предоставлении земельного участка в пользование без дополнительной платы нарушает права и законные интересы истца, который лишен возможности зарегистрировать право на жилой дом и выкупить земельный участок.

    ООО «(данные изъяты)» обратилось в суд с иском, в котором просило взыскать с Садыхова Р.Э. в пользу ООО «(данные изъяты)» плату за фактическое пользование земельным участком после прекращения договора №122 от 30 июля 2020г. в размере 927 884,60 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 57 961,01 руб., расходы по уплате государственной пошлины 13 058 руб., расходы по оплате услуг представителя 25 000 руб.

    В обоснование заявленных требований указано, что 30 сентября 2022г. договор прекратил своё действие, однако ответчик не вернул земельный участок истцу и продолжает им пользоваться. На земельном участке расположен объект недвижимости ответчика - 2 этажный жилой дом, возведённый подрядчиком ООО «(данные изъяты)».

    10 марта 2023г. истец направил в адрес ответчика уведомление о согласии на продление срока договора на 6 месяцев, стоимость субарендной платы за указанный период составила 556 730,76 руб., из расчета 92 788,46 руб. за месяц. Размер арендной платы рассчитан истцом на основании пп. 5.1 п. 5 договора № 122 от 30 июля 2020г.

    Определением Иркутского районного суда Иркутской области от 19 декабря 2023г. указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Решением Иркутского районного суда Иркутской области от 15 января 2024г. в удовлетворении иска Садыхова Р.Э. отказано. Исковые требования ООО «(данные изъяты)» удовлетворены частично.

С Садыхова Р.Э. в пользу ООО «(данные изъяты)» взыскана плата за фактическое пользование земельным участком за период с 1 октября 2022 года по 31 июля 2023 года в размере 927 884,60 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 26 265,5 руб., расходы на оплату услуг представителя 17 000 руб. В удовлетворении требований ООО «(данные изъяты)» в большем размере отказано.

    В апелляционной жалобе Садыхов Р.Э. выражает несогласие с решением суда, просит его отменить, принять по делу новое решение.

    В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Обращает внимание на то, что суд не дал никакой оценки тому обстоятельству, что истец по вине ответчика лишен возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом, построенный в рамках договора участия в комплексном освоении территории, поскольку продлив дополнительным соглашением от 30.05.2022 срок окончания строительства дома до 30.12.2022, ответчик не продлил срок пользования земельным участком, что впоследствии привело к невозможности регистрации права собственности на дом.

     Между тем, суд, не дав правовой оценки указанному дополнительному соглашению, пришел к выводу, что договор № 122 участия в комплексном освоении земельного участка был прекращён 30 сентября 2022г. и истец обязан был вернуть земельный участок. Указанные выводы являются незаконными, оснований для возврата земельного участка, который подлежит выкупу после регистрации права собственности на дом, у истца не имелось.

    Кроме того, судом не исследовано и не дано правовой оценки тем обстоятельствам, что ответчик не реагировал на заявление истца от 07 декабря 2022г. о продлении договора до 30 декабря 2022г. в целях регистрации права на дом, тем самым фактически отказал в предоставлении земельного участка и лишь по истечении указанного срока предложил подписать дополнительное соглашение о продлении срока аренды, что является незаконным, так как между истцом и ООО «(данные изъяты)» договор аренды не заключался, а был заключен договор участия в комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства (строительства индивидуального жилого дома), в котором третьей стороной являлся подрядчик.

    При этом судом не дано правовой оценки тому факту, что ООО «(данные изъяты)» злоупотребляло своим правом, препятствовало своевременному продлению пользования земельным участком.

    С решением суда в части взыскания в пользу ответчика платы за фактическое пользование земельным участком, процентов, судебных расходов также не согласен, полагает, что определение платы за фактическое пользование участком исходя из цены договора 2 412 500 руб. незаконно, поскольку указанная сумма включает в себя не только плату за пользование участком, но и стоимость благоустройства посёлка, создание инфраструктуры. При этом согласно протоколу № А96-07/201 1/2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства арендная плата за участок устанавливается в размере 36,21 руб. за квадратный метр в год и не подлежит изменению в течение всего срока аренды, следовательно, плата за пользование участком площадью 965 кв.м. не может превышать 2911 руб. в месяц. Соответственно размер арендной платы в сумме 92 788,42 руб. в месяц, установленный в одностороннем порядке ООО «(данные изъяты)», является незаконным, надуманным и ничем не подтверждённым.

    Обращает внимание, что суд рассмотрел дело, не истребовав из ФГБУ «ФКП Росреестра по Иркутской области» всех правоустанавливающих документов на земельный участок. Полагает, что суд по своей инициативе обязан был привлечь ФГБУ «ФКП Росреестра по Иркутской области» в качестве третьего лица.

    В письменных возражениях представитель ответчика просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад по делу, объяснения истца, поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика Левченко А.З., полагавшую, что основания для отмены решения суда отсутствуют, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст.327? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 30 декабря 2011 года между Федеральным фондом содействия развития жилищного строительства (именуемый арендатор) и ЗАО «(данные изъяты)» (именуемый арендатор) в соответствии с протоколом об итогах аукциона заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По условиям договора арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 339 883 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район (кадастровый Номер изъят), а арендатор принял на себя обязательство по комплексному освоению земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, включающими подготовку проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участков, обустройство территории в границах участка посредством строительства на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках объектов инженерной инфраструктуры, объектов по обустройству территорий общего пользования, осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Арендная плата определена в соответствии с аукционной документацией и условиями статьи 4 договора, согласно которым арендатор уплачивает следующие виды платежей: плату за право на заключение договора, арендную плату. Плата за право на заключение договора в соответствии с протоколом об итогах аукциона, в том числе НДС, составляет 9 160 000 руб. Подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка оплачивается ежеквартально; размер ежеквартального арендного платежа определяется в порядке, предусмотренном п.п. 4.5.1 договора.

Согласно протоколу № Номер изъят от 27.12.2011 об итогах аукциона арендная плата за участок устанавливается в размере 36,21 руб., в том числе НДС 18%, за 1 кв.м. площади участка в год и не подлежит изменению в течение всего срока аренды. Порядок оплаты определяется договором аренды.

Согласно п. 4.7 размер арендной платы в расчете за единицу площади, установленный протоколом об итогах аукциона, не подлежит изменению в течение всего срока аренды,

В дальнейшем права и обязанности арендодателя по данным договорам перешли к обществу "Дом.РФ" (как агенту Российской Федерации), а права и обязанности арендатора - к ООО «(данные изъяты)».

В ходе комплексного освоения территории арендованный земельный участок был разделен на несколько участков для возведения различных объектов недвижимости, предусмотренных проектами планировки и межевания территории.

В результате раздела земельного участка, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>, площадью 965 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под индивидуальные жилые дома, находится в собственности Российской Федерации.

Дополнительным соглашением от 24 марта 2022 года № 13 к договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 декабря 2011 года № Номер изъят срок действия договора аренды установлен до 30 декабря 2027 года.

Установлено, что 30 июля 2020 года между ООО «(данные изъяты)» (именуемое в договоре арендатор), ООО «(данные изъяты)» (именуемое «подрядчик») и Садыховым Р.Э. (именуемым заказчик) заключен договор №122 участия в комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства.

Пунктом 1.1 арендатор обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а заказчик обязуется принять земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, расположенный для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес изъят>

В силу п.1.2 участок предоставляется заказчику для строительства индивидуального жилого дома в рамках комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

В соответствии с п. 1.3 подрядчик по заданию заказчика обязуется выполнить работы по строительству (малоэтажного) жилого дома на участке, а заказчик обязуется принять и оплатить выполненные работы.

Разделом 3 договора установлены порядок и сроки использования участка.

Срок использования участка заказчиком по договору - до 30 декабря 2021 года, при условии соблюдения заказчиком обязательств, предусмотренных разделами 5 и 6 настоящего договора.

Использование участка осуществляется в следующем порядке: заказчик для строительства индивидуального (малоэтажного) жилого дома в рамках настоящего договора привлек подрядчика, который в соответствии с Приложением № 2 к настоящему договору и в сроки, предусмотренные п. 2.1 договора, обязался выполнить работы по строительству (малоэтажного) жилого дома на участке в соответствии с Проектной документацией.

После завершения строительства жилого дома, регистрации права заказчика на жилой дом и выполнение заказчиком всех своих обязательств по настоящему договору заказчик обращается в АО «Дом.РФ» за выкупом участка. Если заказчик выдаст доверенность на представление его интересов, все действия, связанные с выкупом участка у АО «Дом.РФ» обязан выполнить арендатор от имени и в интересах заказчика.

Договор купли-продажи участка подлежит заключению на следующих условиях, являющихся существенными: цена выкупа за квадратный метр участка устанавливается в размере, определенным федеральным законодательством, а именно в размере, определенном федеральным законодательством, а именно в размере 60 % его кадастровой стоимости согласно Постановлению Правительства РФ от 26 марта 2015 года № 278 «Об утверждении правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» (п. 3.1-3.2.3 договора).

В силу п. 5.1 договора подлежащая оплате сумма за использование земельного участка начисляется от даты передачи участка по акту приема-передачи участка и оплачивается заказчиком в соответствии с графиком платежей по договору. Итоговая стоимость за использование участка за весь период срока использования составляет 2 412 500 руб.

Разделом 6 договора определена стоимость работ по строительству жилого дома.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером Номер изъят «(данные изъяты)» передало Садыхову Р.Э. по акту приема-передачи 30 июля 2020 года.

С согласия Садыхова Р.Э., данного 30 июня 2021г., ООО «(данные изъяты)» уступил свои права и обязанности по договору участия в комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства № 122 от 30 июля 2020г. ООО «(данные изъяты)».

Дополнительным соглашением от 21 июля 2021 года № 1 к договору №122 срок использования участка заказчиком по договору продлен до 30 сентября 2022 года.

Дополнительным соглашением № 2 от 21 июля 2021г. изменен срок окончания строительства – 31 мая 2022г., а также стоимость выполнения работ по строительству жилого дома – 10 176 000 руб.

Дополнительным соглашением № 3 от 30 мая 2022г. срок окончания строительства изменен до 30 декабря 2022г., также изменена стоимость выполнения работ по строительству жилого дома – 10 546 671 руб.

Установлено, что на земельном участке расположен объект недвижимости – 2 этажный жилой дом, строительной площадью 178,6 кв.м., возведенный в рамках договора № 122 от 30 июля 2020 г. ООО «(данные изъяты)»; акт сдачи-приемки выполненных работ подписан 29 ноября 2022 г.

30 ноября 2022г. Садыхов Р.Э. обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом; 02 декабря 2022г. подано заявление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в связи с наличием препятствий для регистрации права.

07 декабря 2022г. Садыхов Р.Э. направил ответчику заявление с просьбой продлить срок субаренды земельного участка до 30 декабря 2022г. для осуществления регистрационных действий по оформлению права собственности на оконченный строительством жилой дом.

10 марта 2023г. общество сообщило Садыхову Р.Э. о готовности продлить срок субаренды на 6 месяцев (с 30.09.2022 по 31.03.2023) с целью оформления права собственности на оконченный строительством индивидуальный жилой дом и последующего выкупа земельного участка у АО «Дом. РФ», указав, что общая сумма арендной платы за указанный период составила 556 730,76 руб., из расчета 92 788,46 руб. за месяц. Размер арендной платы рассчитан на основании пп. 5.1 п. 5 договора № 122 участия в комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства (строительства индивидуального жилого дома) от 30 июля 2020г. К ответу приложен проект дополнительного соглашения о продлении срока аренды.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении иска Садыхова Р.Э., руководствуясь ст. ст. 421, 606, 615, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что договор № 122 от 30 июля 2020г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку после истечения срока его действия Садыхов Р.Э. фактически продолжил пользование земельным участком, не вернув его ООО «(данные изъяты)», которое в свою очередь не требовало его возврата.

Разрешая требования общества о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, руководствуясь ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что невозвращение земельного участка за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование в размере, определенном этим договором, согласившись с доводами общества о том, что размер платы подлежит исчислению исходя из итоговой стоимости за использование участком 2 412 500 руб., или 92 788,46 руб. в месяц, в связи с чем, взыскал с Садыхова Р.Э. плату за фактическое пользование участком за период с 01 октября 2022г. по 31 марта 2023г. в размере 927 884,60 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами 26 265,50 руб.

Руководствуясь ст. ст. 98, 100 ГПК РФ суд взыскал с Садыхова Р.Э. расходы на оплату услуг представителя 17 000 руб.

Судебная коллегия не согласилась с выводами суда и их правовым обоснованием ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении" указано, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Обжалуемое решение суда этим требованиям не отвечает.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

Такими основаниями в данном деле являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального и процессуального права.

Разрешая спор, суд оставил без внимания особенности спорных правоотношений, фактически возникших в сфере реализации положений главы 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации (комплексное развитие территории), Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон № 161-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о комплексном развитии территории (далее в настоящей статье также - договор) заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со статьей 69 настоящего Кодекса, либо с иным участником торгов, определяемым в соответствии с указанной статьей, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости в соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 66 и со статьей 70 настоящего Кодекса ( ч.1).

Лицо, заключившее договор, вправе привлечь к его исполнению иное лицо (лиц) с возложением на него обязательств по выполнению определенного вида или отдельных этапов работ либо по финансированию затрат, связанных с исполнением договора. За действия (бездействие) привлеченного им лица (лиц) заключившее договор лицо отвечает как за свои собственные действия (бездействие) ( ч.11).

Лицо, заключившее договор, вправе передать предоставленный ему для целей комплексного развития территории земельный участок или его часть в субаренду привлеченному к исполнению договора в соответствии с частью 11 настоящей статьи лицу или лицам без согласия арендодателя такого земельного участка на срок, не превышающий срок его аренды ( ч. 12).

В соответствии с п.п. 8.3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок действия договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон № 161-ФЗ), принят в целях формирования рынка доступного жилья и иного развития территорий и регулирует отношения, возникающие между Фондом РЖС, органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2016 № 221-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 221-ФЗ) права и обязанности Фонда РЖС (Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства) по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных Законом №161-ФЗ, права и обязанности по договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом РЖС, перешли к определенному Федеральным законом от 13.07.2015 № 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" единому институту развития в жилищной сфере (далее - единый институт развития), акционерному обществу, учрежденному Российской Федерацией (в настоящее время - общество "Дом.РФ»).

Согласно внесенным названными Законами изменениям единый институт развития для достижения целей, определенных Законом № 161-ФЗ, стал исполнять функции агента Российской Федерации в отношении имущества и сделок, указанных в части 1 статьи 12.2 данного Закона.

В силу приведенных норм к обществу "Дом.РФ" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды, заключенному 30 декабря 2011г.

При замене понятия "института развития жилищного строительства" (Фонд РЖС) на понятие "единый институт развития в жилищной сфере деятельности" не изменились предусмотренные статьей 3 Закона № 161-ФЗ основные задачи данного института, которыми среди прочих являются: содействие развитию жилищного строительства (включая строительство жилья экономического класса, наемных домов), с использованием механизмов, предусмотренных Законом № 161-ФЗ; содействие комплексному освоению территории; содействие обеспечению земельных участков, предоставленных для жилищного или иного строительства, объектами инженерной, социальной и транспортной инфраструктур.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были изменены нормы земельного законодательства, регулирующие порядок предоставления публичных земель в аренду, в том числе для их комплексного освоения. Вместе с тем пунктом 14 статьи 34 данного Закона предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу этого Закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Статьей 30.2 Земельного кодекса РФ, действовавшей до 01.03.2015, определен перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, а именно: подготовка документации по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

По смыслу статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, статьи 3 Закона № 161-ФЗ целью аренды земельных участков для их комплексного освоения является строительство жилых объектов и объектов инженерной инфраструктуры. Особенностью данных договоров является то, что при достижении указанных целей и исполнения сторонами обязательств (завершения строительства, ввода объектов в эксплуатацию и регистрации на них права собственности определенных договорами лиц) правоотношения по этим договорам, как в отношении исходных земельных участков, так и участков, которые образованы в процессе межевания и раздела исходных участков для возведения конкретных объектов недвижимости, прекращаются в силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащим исполнением.

Отказывая в удовлетворении иска Садыхова Р.Э., суд исходил из того, что в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор № 122 является действующим, так как Садыхов Р.Э. продолжает использование земельного участка без возражений со стороны арендатора ООО «(данные изъяты)».

Между тем, указанные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, которые суд должным образом не установил, не дав оценку правовой природы договора № 122 от 30 июля 2020г., оставив без внимания доводы Садыхова Р.Э. о наличии у него препятствий к регистрации права собственности на жилой дом, не выяснив причин невозможности регистрации права собственности.

Восполняя допущенный судом пробел, руководствуясь п.43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021г. № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", с целью реализации прав и обязанностей сторон по предоставлению доказательств в обоснование своих доводов и возражений, суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела новые доказательства.

В частности, согласно представленному истцом ответу Управления Росреестра по Иркутской области от 14 марта 2024г., невозможность регистрации права собственности на жилой дом обусловлена тем, что на момент поступления заявления Садыхова Р.Э. о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на дом, запись о государственной регистрации субаренды в пользу Садыхова Р.Э. была погашена на основании поданного ООО «(данные изъяты)» 08 ноября 2022г. заявления о прекращении субаренды.

В такой ситуации Садыхов Р.Э. лишен возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом и как следствие выкупить земельный участок, поэтому цель договора № 122 от 30 июля 2020г. не достигнута, следовательно, обязательства по договору не прекращены, а отказ в удовлетворении исковых требований Садыхова Р.Э. порождает правовую неопределенность.

Отказывая в удовлетворении иска Садыхова Р.Э., суд оставил без оценки его доводы о недобросовестном поведении общества, фактически препятствующего регистрации права собственности на жилой дом и как следствие реализации последующего права на выкуп земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Частью 3 статьи 12.2 Закона № 161-ФЗ установлено, что единый институт развития осуществляет права и исполняет обязанности по договорам, заключенным им в соответствии с данным Федеральным законом в отношении земельных участков единого института развития, в том числе земельных участков, образованных из этих земельных участков, иных объектов недвижимого имущества единого института развития, другого имущества единого института развития, иным заключенным в соответствии с данным Федеральным законом договорам, соглашениям до полного исполнения сторонами обязательств по таким договорам, соглашениям либо до расторжения таких договоров, соглашений по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В силу п. 10.2 договора № 122 от 30 июля 2020г. он действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных договором.

В данном случае в рамках договора обязательства исполнены лишь подрядчиком, учитывая, что построенный объект принят по акту 29 ноября 2022г.

Обязательства же арендатора (ООО «(данные изъяты)») и заказчика Садыхова Р.Э. в полном объеме не исполнены, учитывая, что по условиям договора арендатор и заказчик по завершению строительства дома обязаны совершить действия, направленные на регистрацию права собственности на жилой дом и выкуп земельного участка, в том числе такая обязанность имеется у арендатора ( п. 4.1.2).

В такой ситуации, действия ООО «(данные изъяты)», выразившиеся в подаче заявления в регистрирующий орган о прекращении субаренды до исполнения обязательств по договору нельзя признать добросовестными; такие действия сделали невозможным регистрацию права Садыхова Р.Э. на жилой дом и последующий выкуп земельного участка.

    При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о незаконности принятого судом решения об отказе в удовлетворении иска Садыхова Р.Э., необходимости его отмены с принятием нового решения об удовлетворении иска Садыхова Р.Э. в полном объеме.

    Толкуя условия договора № 122 от 30 июля 2020г. по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о том, что предусмотренное договором понятие «использование земельного участка» предполагает участие в таком использовании не только заказчика, но и подрядчика, что прямо вытекает из п.п. 3.2, 3.2.1, 3.2.2 договора.

    Следовательно, исходя из единства предмета договора № 122 от 30 июля 2020г., содержащего в себе элементы договора субаренды и строительного подряда, срок использования земельного участка заказчиком, предусмотренный п.3.1 договора, не может быть меньше срока окончания строительства на этом земельном участке.

    При таких обстоятельствах, продление срока строительства до 30 декабря 2022г. без одновременного продления срока использования земельного участка, противоречит цели договора, следовательно, такие действия ответчика нельзя признать добросовестными.

Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Садыхова Р.Э. о признании незаконными требований ООО «(данные изъяты)» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в аренду за дополнительную плату, судебная коллегия также не усматривает, учитывая, что получив 07 декабря 2022г. заявление Садыхова Р.С. о продлении договора в целях осуществления регистрационных действий, ООО «(данные изъяты)» действовало, очевидно недобросовестно, игнорируя права и законные интересы истца, длительное время не предпринимая никаких мер, необходимых для устранения препятствий к регистрации права собственности на жилой дом, не сообщив Садыхову Р.Э. о прекращении записи в ЕГРН о субаренде, предложив ему по истечении трех месяцев после обращения продлить срок использования земельного участка на условиях дополнительной оплаты, размер которой исчислен исходя из общего размера платы по договору № 122, включающей в себя не только плату за пользование земельным участком, но и расходы арендатора по созданию инфраструктуры поселка.

Учитывая, что требования истца направлены на понуждение ответчика к совершению действий, которые позволят зарегистрировать право на жилой дом, принимая во внимание, что обязательства по договору № 122 от 30 июля 2020г. не прекращены, судебная коллегия полагает возможным удовлетворить, в том числе исковые требования о возложении на ООО «(данные изъяты)» обязанности предоставить Садыхову Р.Э. в пользование земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, площадью 965 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят> для регистрации права собственности на жилой дом и выкуп земельного участка на условиях договора № 122 участия в комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства от 30 июля 2020г.

С решением суда в части взыскания платы за фактическое пользование земельным участком судебная коллегия также не согласилась, придя к выводу об изменении решения в указанной части.

Соглашаясь с предложенным обществом порядком определения размера ежемесячной платы за пользование участком, суд не учел, что итоговая стоимость за пользование участком, размер которой определен за весь период срока его использования 2 412 500 руб. включает в себя затраты арендатора на строительство и передачу безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования ( п. 4.1.4 договора). При этом указанная плата была определена на весь срок использования участка, что не предполагает возможность ее изменения иначе, как по соглашению сторон.

При таких обстоятельствах, оснований для определения размера платы за фактическое пользование земельным участком исходя из предусмотренной п. 5.1 стоимости за использование участка, не имелось, поскольку применительно к данному договору отождествление понятий платы за использование участка и арендной платы является необоснованным.

Между тем, учитывая принцип платности использования земель, изменяя решение суда в части взыскания с Садыхова Р.Э. платы за фактическое пользование землей, принимая новое решение, судебная коллегия полагает возможным взыскание платы за фактическое пользование земельным участком за указанный в иске период исходя из арендной платы, установленной на аукционе (36,21 руб. за 1 квадратный метр площади участка), по формуле, предусмотренной п. 4.5.1 договора аренды от 30 декабря 2011г.

Из представленных ответчиком сведений стоимость аренды одного квадратного метра (с учетом повышающего коэффициента 1,08) по основному договор аренды № ДЗ-272 от 30 декабря 2011г., составляет 37,85 руб. Соответственно размер платы за период с 01 октября 2022г. по 31 июля 2023г. составит 30 421 руб. ( 965 кв.м.*37,85 руб. /365 * 304 дн.)

Размер процентов в порядке ст.395 гражданского кодекса РФ от указанной суммы составит 1 906,93 руб. из расчета: с 01.10.2022- 23.07.2023 – 296 дней по ставке 7,5% - 1 850,26 руб.; с 24.07.2023-31.07.2023 – 8 дней по ставке 8,5% - 56,67 руб.

Решение суда в части взыскания расходов на оплату услуг представителя также подлежит изменению.

Учитывая, что из всего объема заявленных ООО «(данные изъяты)» требований (985845 руб.) удовлетворено 3% (32 327 руб.), в силу положений ст. 98, ст. 100 ГПК РФ в качестве расходов на оплату услуг представителя подлежит взысканию сумма 750 руб. ( 3% от 25 000 руб.)

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 15 ░░░░░░ 2024 ░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. - ░░░░░░░░; ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «(░░░░░░ ░░░░░░)» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «(░░░░░░ ░░░░░░)» – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ «(░░░░░░ ░░░░░░)», ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ 965 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░ ░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ ;

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «(░░░░░░ ░░░░░░)» ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ 965 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░ ░░░░░> ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░ «(░░░░░░ ░░░░░░)» ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ 965 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░ ░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № 122 ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 30.07.2020.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. (░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ <░░░░░ ░░░░░> ░░░░ ░░░░░░ ) ░ ░░░░░░ ░░░ «(░░░░░░ ░░░░░░)» ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ 965 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░ ░░░░░> ░░ ░░░░░░ ░ 1 ░░░░░░░ 2022 ░░░░ ░░ 31 ░░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 30 421 ░░░. (░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░), ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 906,93 ░░░. (░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░), ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 750 ░░░. (░░░░░░░ ░░░░░░░░░).

░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░	░.░. ░░░░░░░░
░░░░░	░.░. ░░░░░░
░.░. ░░░░░░░░

    ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 21.05.2024.