Решение от 02.02.2021 по делу № 2-1057/2021 от 02.12.2020

Гражданское дело №

№УИД: 09RS0001-01-2020-006638-50

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 февраля 2021 года г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: председательствующего судьи Абайхановой З.И.,

при секретаре судебного заседания Гербекове Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению Ижаевой Разият Манафовны к ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия» и Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево - Черкесской Республике (Росимущество) и ЖСК «Витязь» о признании права собственности,

установил:

Ижаева Р.М. обратилась в суд с иском к ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия» и Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево - Черкесской Республике (Росимущество) и ЖСК «Витязь» о признании права собственности о признании права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 66,2 кв.м., на первом таже многоквартирного жилого дома. В обоснование иска указано, что 29.01.2007 между ФГБУ ОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно­технологическая академия» (далее Заказчик, Академия, Ответчик) и ООО «Рамзис» (Подрядчик) был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке находящегося в собственности Российской Федерации и закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией, ряда объектов недвижимости в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. В свою очередь между ООО «Рамзис» и ЖСК «Витязь» был заключен инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. ЖСК «Витязь», в целях реализации инвестиционного договора были заключены договоры с физическими лицами о соинвестировании в строительство жилых домов по ул.Космонавтов, 100. Предметом договоров соинвестирования стали вложения денежных и других личных средств в строительство объектов на правах инвесторов (дольщиков). Постановлением мэрии г.Черкесска №1220 от 01.08.2006 утвержден акт выбора земельного участка для строительства, разрешено производство проектно-изыскательных работ для строительства и получения разрешения на строительство после окончания проектно-изыскательных работ. 27.08.2009 Мэрией МО г. Черкесска, в соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Академии выдано разрешение № 436-09 на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, сроком до 25.08.2011. Во исполнение инвестиционного контракта, между Жилищно-строительным кооперативом «Витязь» (далее Ответчик, Должник) и Истцом - был заключен договор №3 от 28.02.2007 по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома (далее «Объект») по адресу: <адрес>, в соответствии с которым, по окончании строительства «Объекта» ЖСК «Витязь» обязался передать индивидуально определенное жилое помещение - двухкомнатную квартиру №3, в многоквартирном жилом доме, по адресу: КЧР, г.Черкесск, Космонавтов, 100а/2 (в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2020). Стоимость причитающейся Истцу квартиры в соответствии с договором по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома Истцом оплачено в полном объеме. Кроме того, с 2014 года по настоящее время на основании решений общих собраний участников (пайщиков) ЖСК «Витязь» в целях завершения строительства многоквартирного дома, участниками строительства спорного дома, дополнительно к сумме основанного паевого взноса собрано и направлено на строительство 5 дополнительных платеже на сумму более 40 млн. рублей. В свою очередь, ответчик - ЖСК «Витязь» свои обязательства перед истцом не исполнил, т.е. в установленный договором срок не завершил строительство дома и не передал спорные квартиры Истцом. Таким образом, единственным способом легализации квартиры, в целях получения которой Истцами оплачены суммы значительно превышающие оговоренные в договорах по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома (далее «Объект») по адресу: КЧР, <адрес>, Космонавтов, 100, является решение суда о признании права собственности на конкретные квартиры в многоквартирном жилом доме. На основании изложенного, истец просит суд: признать за Ижаевой Разнят Манафовной, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, выдан Черкесским УВД КЧР 12.05.2004, код подразделения 093-001, зарегистрирована: КЧР, <адрес>, право собственности на двухкомнатную <адрес>, общей площадью 66,2 кв.м, с кадастровым номером № расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес> <адрес>, блок-секция 1В.

В настоящее судебное заседание истец не явилась, была надлежащим образом извещена. От нее поступила телефонограмма о рассмотрении судебного заседания без ее участия, так же поддержала исковые требования и просила суд удовлетворить в полном объеме.

От представителя ответчика ЖСК «Витязь» - Касаева А.Х. поступила телефонограмма о рассмотрении судебного заседания без его участия, не возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица, в судебное заседание не явился, не направили своих представителей для участия в деле, извещались о времени и месте судебного заседания.

В материалах дела имеется письменный отзыв на исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, в котором просит в удовлетворении исковых требований оказать в полном объеме, указав, что право собственности на земельный участок, на котором возведен вышеуказанный объект недвижимого имущества в рамках инвестиционного контракта, принадлежит Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 19.06.2008г. серия № №), и учитывая, что основной инвестиционный контракт, заключенный между ООО фирма «Рамзис» и ФГБУ ВО «СКГГТА» признан недействительным, то и все заключенные сделки в развитие данного договора также недействительны, и для исполнения их сторонами нет законных оснований. Отведение соответствующим лицом застройщику чужого земельного участка под строительство индивидуального объекта недвижимости с учетом того, что застройщик заведомо знал о предоставлении ему чужого земельного участка и желал этого, признается незаконным, а возведенная на таком земельном участке постройка - самовольной. Одним из основных условий является приобретение права собственности на самовольную постройку лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств принадлежности земельного участка лицу. ТУ Росимущество в КЧР ввиду вышеназванных обстоятельств считает, что у истца не может возникнуть право собственности на данный объект.

С учетом мнения истца, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (к недвижимым вещам согласно пункту 1 статьи 130 данного кодекса относятся и объекты незавершенного строительства).

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом жилищно-строительного кооператива (пункт 4 статьи 218 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

По смыслу данной нормы для приобретения права собственности на вновь созданную вещь требуется соблюдение совокупности условий: создание именно новой вещи, ставшей результатом первичного изготовления конкретным лицом; собственником вещи становится лицо, которое изготовило ее для себя (в своем интересе, для удовлетворения собственных потребностей); материалы, из которых создается вещь, должны принадлежать ее изготовителю; новая вещь должна быть создана с соблюдением закона или иных правовых актов.

Таким образом, по смыслу названной нормы закона право собственности на объект недвижимости к члену жилищно-строительного кооператива переходит в момент полного внесения паевого взноса. Последующее оформление этого факта только подтверждает его.

На основании ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

В силу ст. 111 Жилищного кодекса Российской Федерации, членом жилищного кооператива может быть:

1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Как следует из ч.1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В силу ч.1 ст. 125 Жилищного кодекса Российской Федерации, порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

Пунктом 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Исходя из смысла положений ст. 130, п. п. 1, 4 ст. 218, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 124, 129 Жилищного кодекса Российской Федерации Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект незавершенного строительства как новую вещь приобретается лицом, создавшим данную вещь. Право собственности члена жилищного кооператива возникает на основании выплаты паевого взноса, объектом права является жилое помещение. При этом предоставление жилого помещения в домах в силу положений ст. 124 Гражданского кодекса Российской Федерации производится на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива.

Как усматривается из материалов дела, 28.02.2007 года между ЖСК «Витязь» и членом кооператива Ижаевой Р.М. был заключен договор №, предметом которого являлась деятельность сторон по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им. По окончании строительства объекта члену кооператива передается для оформления права собственности двухкомнатная квартира следующих проектных характеристик: условный номер квартиры - 3, этаж - 1, подъезд - 1, общая площадь – 73,4 кв.м. Общая сумма паевых взносов определена в размере 770 700 руб.

В пункте 1.3 договора указано, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве и действие Федерального закона РФ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве.

Срок окончания строительства объекта указан 4 квартал 2009 года (п. 5.1 договора). Пунктом 5.3 договора установлено, что в случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, кооператив не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Паевой взнос на основании договора № 3 от 28.02.2007 года и дополнительных соглашений к нему уплачен истцом в полном объеме, что подтверждается справкой от 12.11.2020 года ЖСК «Витязь».

Согласно ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства находится в собственности РФ, закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия», целевое назначение – под строящемся учебно-лабораторным корпусом.

Разрешение на строительство 9-этажного 189 квартирного жилого дома от 27.09.2007г. было выдано Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия». Данное учреждение является и заказчиком рабочего проекта 189 квартирного жилого дома.

Академией и ООО «Фирма Рамзис» 29.01.2007 г. был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта, в том числе строительства девятиэтажного 188 квартирного жилого дома по <адрес> на земельном участке заказчика мерой 16000 кв.м., в соответствии с которой ООО «Рамзис», инвестор, обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство объектов недвижимости. При завершении контракта стороны договорились произвести раздел недвижимого имущества, исключая право пользования земельным участком, а том числе 12 однокомнатных квартир в спорном жилом доме должны быть переданы заказчику.

Дополнительным соглашением № 3 от 28.02.2007 г. в данный контракт были внесены изменения.

ООО «Фирма Рамзис» и ЖСК «Витязь» 29.01.2007г. заключили контракт на реализацию ивестиционного проекта по строительству объектов, в том числе и по <адрес> в <адрес>, в соответствии с которым инвестор, ООО «Фирма Рамзис» предоставляет земельный участок по вышеуказанному адресу, а соинвестор «ЖСК «Витязь» инвестирует денежные средства в строительство.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2011 г. признан недействительным контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 г. и дополнительное соглашение от 25.05.2009 г. № 1 к контракту, заключенные Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» и ООО «Фирма Рамзис», в связи с отсутствием у заказчика права распоряжения земельным участком, влекущем ничтожность данного договора.

Так как ООО «Фирма Рамзис» не обладала правомочиями по распоряжению земельным участком, инвестиционный договор, как нарушающий требования ст.ст. 209, 260 ГК РФ, ничтожен (ст.168 ГК РФ).

Как следует из вышеприведенных обстоятельств дела, спорный многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке, не принадлежащем ЖСК «Витязь» на законном праве, без соблюдения его целевого назначения, то есть, на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом.

Таким образом, ЖСК «Витязь», не обладая правом распоряжения земельным участком, на котором произведено строительство спорного объекта недвижимости, не являясь застройщиком, не имел право на привлечение денежных средств граждан для производства данного строительства.

Постановлением администрации г. Черкесска КЧР от 26.04.2004 года № 2028 «Об утверждении площадей земельных участков Карачаево-Черкесской Государственной технологической академии», утверждены на землях поселений г. Черкесска КЧР площади земельных участков в фактически сложившихся границах.

Мэрией МО г. Черкесска на строительство объекта капитального строительства 9-ти этажного 189 квартирного жилого дома: 36 квартирная блок-секция А; 72 квартирная блок-секция Б; 81 квартирная блок-секция В, расположенного по адресу: <адрес> выдавалось разрешение № от 27.09.2007 года (сроком действия до 01.06.2009г.). Также 06.11.2008 года за № выдавалось разрешение сроком действия до 06.08.2009 года.

Согласно исковым требованиям, истец просит признать право собственности на спорную квартиру.

Пунктом 16 ст. 1 ГК РФ установлено, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В силу положений ст. 51 ГК РФ право осуществлять строительство объектов капитального строительства предоставляется на основании разрешения, документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Согласно материалам дела ответчику Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Карачаево-Черкесская государственная технологическая академия» Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска выдано разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от 06.07.2017 года.

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Из данного разрешения следует, что на основании постановления Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска от 26.05.2017г. № в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешает ввод в эксплуатацию построенного 168-квартирного многоэтажного жилого дома блок-секции 1-Б, расположенного по адресу: <адрес> №а/2, на земельном участке с кадастровым номером: 09:04:0101308:338, строительный адрес: РФ, КЧР, <адрес> №). В отношении объекта капитального строительства выдано разрешение на строительство, № от 07.02.2017г. УАГиЗО мэрии МО г. Черкесска.

При вводе дома в эксплуатацию произошла перенумерация квартир. Так, постановлением УАГиЗО мэрии МО г. Черкесска от 26.05.2017 года № 1131 присвоен адрес 168-квартирному многоэтажному жилому дому и жилым помещениям (квартирам).

Согласно техническому паспорту, составленному КЧРГУП «Техинвентаризация» от 17.03.2015г., на <адрес> по адресу: <адрес>, №, следует, что общая площадь квартиры составляет 80 кв.м.

Истец просит признать право собственности на квартиру общей площадью 66,2 кв.м.

Также в материалах дела имеется выписка из ЕГРН Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР от 01.02.2017 года о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку (многоквартирные жилые дома свыше шести этажей), площадью 12222 кв.м., по адресу: <адрес>.

Правообладателем жилых помещений (квартир) является ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», вид права – оперативное управление от 20.04.2017г., основания: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.07.2017г.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснования своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, строительство жилого дома завершено, в настоящее время многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 06.07.2017 года № 78.

При таких обстоятельствах, разрешая требования истца, исследовав обстоятельства по делу, проанализировав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что защита интересов истца в рамках процедуры банкротства ЖСК «Витязь» (подрядчика) невозможна в силу того, что многоквартирный жилой дом не является собственностью ЖСК, цельный участок не отводился ЖСК «Витязь» под строительство дома, разрешение на строительство многоквартирного дома ЖСК не выдавалось, многоквартирный жилой дом не включен в конкурсную массу должника - ЖСК «Витязь», ФГБОУ ВПО «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано застройщику, руководствуясь приведенными правовыми нормами, суд пришел к выводу о признании за Ижаевой Р.М. права собственности на <адрес>, общей площадью 66,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, поскольку доводы и требования истца подтверждаются материалами дела.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государственном возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Руководствуясь ст.ст. 2, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Ижаевой Разият Манафовны к ФГБОУ ВО «Северо-Кавказская государственная академия» и Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево - Черкесской Республике (Росимущество) и ЖСК «Витязь» о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за Ижаевой Разият Манафовной, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, выдан Черкесским УВД КЧР 12.05.2004, код подразделения 093-001, зарегистрирована: КЧР, <адрес>, право собственности на двухкомнатную <адрес>, общей площадью 66,2 кв.м, с кадастровым номером № расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>

Настоящее решение, является основанием для постановки на учет в ГКН и государственной регистрации права собственности в ЕГРН на квартиру № 3 общей площадью 66,2 кв.м., расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес> за Ижаевой Разият Манафовной.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 08.02.2021 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР З.И. Абайханова