Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-189/2023 ~ М-114/2023 от 27.06.2023

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-189/2023

УИД 39OS0000-01-2023-000151-69

Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

    09 ноября 2023 года                                                                        г. Калининград

Калининградский областной суд в составе

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО СЗ «МЕГАПОЛИС-ЖИЛСТРОЙ» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: администрация городского округа «Город Калининград», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, об оспаривании решений бюджетного учреждения от 12 мая 2023 года            №№ ОРС-39/2023/000249, ОРС-39/2023/000248, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 39:15:133003:197, 39:15:000000:3431 в размере рыночной стоимости по состоянию на 06 марта 2023 года,

                        У С Т А Н О В И Л:

ООО СЗ «МЕГАПОЛИС-ЖИЛСТРОЙ», являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:133003:197, 39:15:000000:3431, расположенных по почтовому адресу ориентира: Калининградская область, г. Калининград, ул. Аксакова – дор. Окружная, обратилось в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просило признать незаконными решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 12 мая 2023 года соответственно №ОРС-39/2023/000249, №ОРС-39/2023/000248, которыми отказано в установлении кадастровой стоимости данных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке ООО «Агентство независимой оценки «Прайс» Плотниковой О.А. № 55/03/2023 от 15 марта 2023 года и №56/03/2023 от 12 апреля 2023 года в размере 68 999 481 руб. (земельный участок с кадастровым номером 39:15:133003:197), в размере 48 937 9747 руб. (земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:3431).

Сославшись на незаконность оспариваемых решений бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца, оплачивающего арендные платежи, исчисляемые из завышенной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:133003:197 в размере 129 220 055,25 руб. и земельного участков с кадастровым номером 39:15:000000:3431 в размере 79 079 590,8 руб., ООО СЗ «МЕГАПОЛИС-ЖИЛСТРОЙ» просило суд установить по состоянию на 06 марта 2023 года кадастровую стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:133003:197, равной его рыночной стоимости в размере 68 999 481 руб., кадастровую стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:133003:197, равной его рыночной стоимости в размере 48 937 974 руб.

В судебном заседании представитель административного истца Ткачук Р.В. просил административное исковое заявление удовлетворить, установить новую кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной судебным экспертом.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Сахаревич Е.А. просила в удовлетворении административного иска ООО СЗ «МЕГАПОЛИС-ЖИЛСТРОЙ» отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Администрация ГО «Город Калининград, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили, в связи с чем с учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

    Материалами дела подтверждено, что ООО СЗ «МЕГАПОЛИС-ЖИЛСТРОЙ» на основании договора на передачу в аренду городских земель от 19 мая 2008 года №009484 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:3431, площадью 20073 +/-8 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: Калининградская область, г. Калининград, ул. Аксакова – дор. Окружная, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство многофункционального центра делового и коммерческого назначения, арендная плата за пользование которым исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 24-31).

На основании договора на передачу в аренду городских земель от 25 ноября 2015 года №012565 ООО СЗ «МЕГАПОЛИС-ЖИЛСТРОЙ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:133003:197, площадью 20193 +/- 16 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: Калининградская область, г. Калининград, ул. Аксакова – дор. Окружная, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – вид разрешенного использования – под строительство многоквартирных домой со встроено-пристроенными автостоянками и объектами делового, общественного и коммерческого назначения, арендная плата за пользование которым исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 32-39).

    Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 03 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по состоянию на 01 января 2022 года.

В соответствии с данным Постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:133003:197 определена в размере 129 220 055,25 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:3431 - в размере 79 079 590,8 руб.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных норм суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 06 марта 2023 года является основанием для расчета арендных платежей.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости ООО СЗ «МЕГАПОЛИС-ЖИЛСТРОЙ» 14 апреля 2023 года обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении по состоянию на 06 марта 2023 года кадастровой стоимости объектов, равной их рыночной стоимости, земельного участка с кадастровым номером 39:15:133003:197 в размере 68 999 500 руб., земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:3431 – в размере 48 937 974 руб., представив отчеты об оценке ООО «Агентство независимой оценки «Прайс», выполненных оценщиком Плотниковой О.А. № 55/03/2023 от 15 марта 2023 года и № 56/03/2023 от 12 апреля 2023 года.

Как следует из оспариваемого решения от 12 мая 2023 года № ОРС-39/2023/000249, бюджетное учреждение полагает оформление и содержание отчета об оценке № 55/03/2023 от 15 марта 2023 не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям:

- не выполнены требования подпунктов «б» и «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, а именно: разрешенное использование аналогов № 1, № 2 отличается от разрешенного использования оцениваемого объекта, в связи с чем к объектам-аналогам необходимо применить повышающую корректировку на разрешенное использование.

Как следует из оспариваемого решения от 12 мая 2023 года № ОРС-39/2023/000248, бюджетное учреждение полагает оформление и содержание представленного отчета об оценке № 56/03/2023 от 12 апреля 2023 года не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям:

- не выполнены требования подпунктов «б» и «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, а именно: оценщиком не применена корректировка на дату предложения и категорию земельного участка к объекту-аналогу № 1; цена объекта-аналога № 2, указанная в расчетной таблице, противоречит информации в объявлении; разрешенное использование земельного участка аналога № 4 отличается от разрешенного использования оцениваемого объекта, вместе с тем оценщиком не применена корректировка на разницу в разрешенном использовании к аналогу № 4; не приведен скриншот таблицы 42 Справочника оценщика недвижимости, на которую ссылается при описании корректировки на расстояние до центра города, источник информации (справочник) – не указан, применение корректировки необоснованно.

Согласно решениям бюджетного учреждения оформление и содержание отчетов об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, поэтому рыночная стоимость объектов оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 06 марта 2023 года.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 10 июля 2023 года по ходатайству           ООО СЗ «МЕГАПОЛИС-ЖИЛСТРОЙ» по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту АНО «ЭКСКО» Кулаковой Т.В., на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствуют ли отчеты об оценке, выполненные оценщиком             ООО «Агентство независимой оценки «Прайс» Плотниковой О.А. от 15.03.2023 года № 55/03/2023 и № 56/03/2023, требованиям законодательства об оценочной деятельности?

- имеются ли в отчетах об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами 39:15:000000:3431, 39:15:133003:197?

- при положительном ответе на первый и (или) второй вопросы определить по состоянию на 06 марта 2023 года рыночную стоимость объектов оценки с кадастровыми номерами 39:15:000000:3431, 39:15:133003:197.

В соответствии с заключением эксперта АНО «ЭКСКО» Кулаковой Т.В № 259-23 от 20 октября 2023 года отчеты об оценке, выполненные оценщиком ООО «Агентство независимой оценки «Прайс»           Плотниковой О.А. № 55/03/2023 от 15 марта 2023 года и № 56/03/2023 от 12 апреля 2023 года, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, что приводит к искажению стоимости объектов оценки, по состоянию на 06 марта 2023 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:000000:3431 определена в размере 51 200 000 руб., рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:133003:197 определена в размере 69 180 000 руб.

Эксперт Кулакова Т.В. имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Оценка предприятия (бизнеса)», стаж работы в сфере оценочной деятельности с 2007 года, является аттестованным судебным экспертом по специальности «Оценка недвижимости», предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Заключение эксперта выявило те же нарушения, допущенные в отчетах об оценке № 55/03/2023 и № 56/03/2023, что и бюджетное учреждение, подтвердив правильность выводов ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», содержащихся в оспариваемых административным истцом решениях.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили, выразили согласие с результатом экспертного исследования.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта отсутствуют.

При таких обстоятельствах требования административного истца подлежат частичному удовлетворению: в удовлетворении требований о признании незаконными решениий ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 12 мая 2023 года №№ ОРС-39/2023/000248, ОРС-39/2023/000249 надлежит отказать, поскольку экспертным путем установлено несоответствие отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а, соответственно, решения бюджетного учреждения являются законными; требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:000000:3431 по состоянию на 06 марта 2023 года в размере 51 200 000 руб., об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:133003:197 по состоянию на 06 марта 2023 года в размере 69 180 000 руб. подлежат удовлетворению.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявлений об установлении рыночной стоимости, а именно 14 апреля 2023 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ «░░░░░░░░░-░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 12 ░░░ 2023 ░░░░ №№ ░░░-39/2023/000248, ░░░-39/2023/000249 ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 39:15:133003:197 ░ 39:15:000000:3431 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 39:15:133003:197, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░. ░░░░░░░░░░░, ░░. ░░░░░░░░ – ░░░. ░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 06 ░░░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 69 180 000 ░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 39:15:000000:3431, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░. ░░░░░░░░░░░, ░░. ░░░░░░░░ – ░░░. ░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 06 ░░░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 51 200 000 ░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 14 ░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 10 ░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░                                     ░.░. ░░░░░░░░░