Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-156/2022 ~ М-104/2022 от 17.05.2022

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

                                                       Дело № 3а-156/2022

                                                                   УИД: 39ОS0000-01-2022-000133-10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

              7 ноября 2022 года                                                   г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи                              Шубина Д.В.

при секретаре                            Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Гермес» к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ :

ООО «Гермес» обратилось с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилого здания №, общей площадью 1610,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость этого здания по состоянию на 1 января 2022 года составляет 100103269,2 рубля. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этого объекта. Согласно отчету об оценке №164К-2022 от 8 апреля 2022 года, изготовленному оценщиком Ж. В.М. <данные изъяты>), рыночная стоимость нежилого здания № на 1 января 2022 года составляет 28726000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Решением №ОРС-39/2022/000330 от 6 мая 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости здания № нарушает его права налогоплательщика. Согласно уточненным требованиям, просит признать незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости №ОРС-39/2022/000330 от 6 мая 2022 года и установить кадастровую стоимость здания № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 29100000 рублей.

Административный истец ООО «Гермес», будучи надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, своего представителя в судебное заседание не направил, об отложении дела слушанием ходатайства не заявил.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Полякова Д.В. относительно заявленного административного искового требования о признании незаконным и отмене решения №ОРС-39/2022/000330 от 6 мая 2022 года возражала, полагала возможным установить рыночную стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.

Административные ответчики Правительство Калининградской области, заинтересованные лица Администрация ГО «Город Калининград», Управление Росреестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

    В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

    Установлено, что ООО «Гермес» является собственником нежилого здания №, общей площадью 1610,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость этого объекта определена в сумме 199535844,73 рубля.

По инициативе ООО «Гермес» была произведена оценка рыночной стоимости здания №. Согласно отчету об оценке №164К-2022 от 8 апреля 2022 года, изготовленному оценщиком Ж. В.М. (АНО <данные изъяты>»), рыночная стоимость нежилого здания № на 1 января 2022 года составляет 28726000 рублей.

ООО «Гермес» 13 апреля 2022 года обратилось в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания № в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №164К-2022 от 8 апреля 2022 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000330 от 6 мая 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение п. 5, п.п. «и» п. 8 ФСО №3, а именно оценщиком неверно определена корректировка «Состояние внутренней отделки»; при определении арендной ставки оценщиком были использованы аналоги разного типа объекта – аналог №1 – здание, аналоги №№2 и 3 – помещения. При определении корректировки на площадь следует учитывать не общую площадь, а арендопригодную.

     Согласно заключению эксперта Ж. Т.В. №258-22 от 29 сентября 2022 года, отчет об оценке №164К-2022 от 8 апреля 2022 года не соответствует требованиям оценочного законодательства. Анализ рынка оценки выполнен с нарушением требований п. 10 ФСО №, п.п. «и» п. 8 ФСО №3, п. 5 ФСО №3, а именно отсутствует выборка предложений продажи и/или аренды объектов из сегмента рынка объектов оценки; не приведены интервалы значений факторов, влияющих на спрос. Подбор аналогов некорректен, аналог №2 – производственное здание, аналог №4 – магазин. Корректировка на торг применена для активного рынка без анализа активности рынка. Корректировка на этаж расположения не соответствует приведенной в отчете матрице коэффициентов. При расчете арендной ставки использованы только 3 аналога, при этом аналог №1 – офисно-производственное здание, аналог №3 – помещение под магазин. Выбор аналогов не обоснован. Корректировка на площадь сравнивает здания и помещения. Рыночная стоимость здания № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 29100000 рублей.

Данное заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования.    Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер, участвующими в деле лицами не оспариваются.

      При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмене решения №ОРС-39/2022/000330 от 6 мая 2022 года не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке №164К-2022 от 8 апреля 2022 года, в том числе по тем же основаниям, что и ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что действующая кадастровая стоимость объекта № не соответствует его рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2022 года равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта №258-22 от 29 сентября 2022 года    -    29100000 рублей.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ №░░░-39/2022/000330 ░░ 6 ░░░ 2022 ░░░░ ░░░ ░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» - ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 1610,4 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ 1 ░░░░░░ 2022 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 29100000 (░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» – 13 ░░░░░░ 2022 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░    ░░░░░░░░░░░ 14 ░░░░░░ 2022 ░░░░.

░░░░░                            ░.░. ░░░░░