Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2а-881/2023 ~ М-551/2023 от 14.04.2023

№ 2а-881/2023

УИД № 44RS0028-01-2023-000589-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июня 2023 г. г. Кострома

Костромской районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи О.В. Гурьяновой,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 к государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области о признании незаконными действия по приостановлению государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли - продажи недвижимого имущества,      

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с административным иском к государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области (далее - Управление Росреестра по Костромской) ФИО1 о признании незаконными действия по приостановлению государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли - продажи недвижимого имущества. Административный иск обоснован тем, что     истец совместно с представителем по доверенности ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения. Указанное соглашение, заключенное 10 октября 2022 года, дополняло условия договора купли-продажи объекта недвижимости - здания, расположенного по адресу: (адрес). Суть дополнительного соглашения сводилась к исправлению цены, указанной в договоре. В договоре по ошибке было указано 4 млн. рублей. При этом ранее, то есть до заключения договора купли-продажи, между сторонами состоялось соглашение о задатке, в котором цена была указана как 4,9 млн. рублей, при этом 900 000 рублей продавец получил от покупателя в качестве задатка. Соглашение о задатке было заключено 11 апреля 2022 года. Договор купли-продажи - 11 мая 2022 года. Допущение указанной ошибки в цене договора было связано со следующими обстоятельствами. Соглашение о задатке и передача денег состоялись в городе Серпухове Московской области - по месту жительства продавца. При этом продавец - ФИО3 - 11 апреля 2022 года лично подписал соглашение и расписку в получении денег.

11 мая 2022 года договор купли-продажи был подписан отцом ФИО2, на которого была оформлена соответствующая доверенность в 2017 году. Договор купли-продажи заключался по месту жительства покупателя - в городе Костроме, здесь же его сдали на государственную регистрацию. Договор оформлялся сторонами не лично, а в риэлтерском агентстве, где у сторон не поинтересовались всеми обстоятельствами сделки, а лишь спросили о том, сколько денег будет передано за объект. Поскольку стороны договора приходятся друг другу родственниками и отношения у них исключительно доверительные, ни продавец, ни покупатель фактически и не вспомнили, что реальная цена объекта на 900 тысяч больше, чем осталось к уплате. После регистрации сделки стороны не выражали претензий по вопросу цены, покупатель не требовал вернуть 900 000 рублей по мотиву снижения цены в договоре, стороны были согласны с уплаченной ценой. 05 октября 2022 года истец продает объект ФИО9 и ФИО5 (по 1/2 доле каждому). 10 октября 2022 года было заключено дополнительное соглашение, а сдано на государственную регистрацию 03 марта 2023 года. 13 марта 2023 года состоялось уведомление о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения, уведомление получено истцом лично 27 марта 2023 года. В уведомлении административный ответчик указывает на такое препятствие в государственной регистрации, как прекращение обязательств по договору купли-продажи от 11 мая 2022 года, а также наличие сделки по дальнейшему отчуждению предмета договора. Государственный регистратор указывает: «В связи с тем, что отношения по договору купли-продажи от 11.05.2022 года исполнены, то изменение условий исполненного договора противоречит нормам действующего законодательства». Административный истец не согласен с такой правовой позицией государственного регистратора прав, полагает ее основанной на неправильном понимании действующего законодательства. Государственный регистратор прав не указывает в уведомлении, каким же законом не допускается изменение договора в данном случае, пишет лишь о некоем противоречии действующему законодательству. Кроме того, истец обращает внимание, что стороны дополнительного соглашения изменяют лишь сам текст договора в соответствии с ранее проявленной волей на заключение договора по цене 4 900 000 рублей, но не изменяют его условия как таковые. Стороны изначально согласовали указанную цену, и именно она была уплачена - 900 тысяч рублей 11 апреля и 4 000 000 рублей 11 мая 2022 года. В дополнительном соглашении указано: «... читать.. . 4 900 000 рублей,.. . ранее переданный задаток.. . стороны учитывают...». Следует отметить, что соглашение о задатке было также представлено в общем пакете документов на государственную регистрацию. Просит суд признать незаконными действия административного ответчика по приостановлению государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного 10 октября 2022 года к договору купли-продажи здания № (адрес) от 11 мая 2022 года между ФИО4 и ФИО3, и обязать административного ответчика произвести государственную регистрацию изменений указанного договора купли-продажи.

ФИО4 в судебном заседании не присутствует, просил рассматривать административное дело без его участия.

Административный ответчик - ведущий специалист отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения, ипотеки и долевого участия в строительстве ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассматривать дело без ее участия. Полагала, что административный иск удовлетворению не подлежит.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Костромской области ФИО7 в судебном заседании также полагала, что административный иск удовлетворению не подлежит, государственный регистратор правомерно приняла решение о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения.      

Заинтересованные лица - ФИО9, ФИО5, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассматривать дело без их участия, полагали, что административный иск подлежит удовлетворению, о чем представили заявление.

Заинтересованное лицо ФИО3 М.М извещался судом надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Суд полагает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Таким образом, для удовлетворения заявленных требований необходима совокупность двух условий, а именно, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено следующее.

11.05.2022 г. в Управление Росреестра по Костромской области поступило заявление ФИО4 о регистрации права собственности, а также заявление о переходе права собственности ФИО3 в отношении здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), на основании договора купли-продажи от 11.05.2022 года, государственная регистрация проведена 01.06.2022 года.

Согласно сведениям ЕГРН 01.06.2022 внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 На государственную регистрацию представлен передаточный акт от 11.05.2022, согласного которому продавец передал покупателю, а покупатель принял объект недвижимости, а также указанным актом продавец подтвердил получение суммы согласно договора купли продажи от 11.05.2022.

Существенным условием договора купли-продажи являлась цена объекта по договору, а именно 4 000 000 рублей. Кроме того, истец отметил в исковом заявлении тот факт, что при предоставлении документов на государственную регистрацию, соглашение о задатке на сумму 900 000 рублей было представлено в общем пакете документов, однако, данное соглашение о задатке на регистрацию не поступало, при проведении правовой экспертизы правовая оценка государственным регистратором ему не давалась.

Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ).

Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, то есть в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие.

Право собственности ФИО4 в отношении здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес) (адрес), возникшего на основании договора купли-продажи от 11.05.2022 года, в настоящее время погашено, так как 30.09.2022 года в Управление поступило заявление ФИО4 о переходе права собственности к ФИО9, ФИО5 по 1/2 доле в праве каждому на основании договора купли-продажи от 30.09.2022 года, дата государственной регистрации 03.10.2022 года.

03.03.2023 года в Управление Росреестра поступило заявление о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН ФИО4 и ФИО3 на основании дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 10.10.2022 года.

Договоры купли-продажи недвижимости, заключенные после 01.03.2013, не подлежат государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности и право собственности на основании такого договора. Поскольку представленный на регистрацию договор от 11.05.2022 не подлежал государственной регистрации, следовательно, и дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551, и. 2 ст. 558 ГК РФ; ч. 1,8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Посредством дополнительного соглашения могут быть внесены изменения в актуальные записи ЕГРН, за исключением случаев, когда обязательства по договору исполнены в полном объеме.

По сведениям ЕГРН, в отношении сторон дополнительного соглашения отсутствуют актуальные регистрационные записи.

Административным истцом для государственной регистрации было предоставлено дополнительное соглашение от 10 октября 2022 года к уже исполненному сторонами в полном объеме договору купли - продажи в связи с чем нарушение прав административного истца Управлением Росреестра по Костромской области суд не усматривает. Изменение условий договора в части стоимости недвижимого имущества не связано с правами на недвижимое имущество и совершением сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого соглашения.

В соответствии с частями 3 - 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (часть 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (часть 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» представленное дополнительное соглашение от 10.10.2022 года не подлежит государственной регистрации.

Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - Закон о регистрации). Основания для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения изложены в ст. 25 Закона о регистрации, перечень которых является исчерпывающим. В случаях, если отсутствуют основания для возврата документов и заявления без рассмотрения, положение ст. 26 Закона о регистрации предусматривает основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Административный истец, ФИО4, а также ФИО3 М.М. представили на государственную регистрацию заявление, подписанное заявителем в соответствии с законодательством Российской Федерации, дополнительное соглашение. Также оплатили государственную пошлину, в связи с чем при проведении правовой экспертизы, у государственного регистратора отсутствовали основания представленные ст. 25 Закона о регистрации (Основания для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения), было вынесено решение о приостановлении государственной регистрации в соответствии п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.

Кроме того, в соответствии со ст. 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. Таким образом, государственным регистратором был осуществлен, предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Поэтому суд полагает, что решение государственного регистратора соответствует закону, подтверждается установленными фактическими обстоятельствами по делу, принято надлежащим должностным лицом в установленный законом срок.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе ФИО4 в удовлетворении административных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░4 ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░1, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ - ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.       

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░

░░░░░░░░░░░ 19 ░░░░ 2023 ░.