Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-324/2020 ~ М-135/2020 от 21.04.2020

дело № 3а-324/2020

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Волгоград 15 сентября 2020 года

Волгоградский областной суд в составе

председательствующего Ждановой С.В.,

при секретаре Булдаковой С.В.,

с участием представителя административного истца Архипенковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Континент» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Континент» (далее – Общество) обратилось в Волгоградский областной суд к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управлению Росреестра по Волгоградской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Волгоградской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») с названным выше административным исковым заявлением сославшись на то, что оно на праве аренды пользуется земельным участком, расположенным по адресу: Волгоградская область, г.Волгоград, ул.Ярославская, д.21/1, с кадастровым номером 34:34:060031:1640, общей площадью 6 177 кв.м., кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает его права как плательщика арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В связи с этим истец, с учётом уточнения требований после проведения судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 августа 2018 года в размере 20730 000 рублей, и возложить на ФГБУ «ФКП Росреестра» обязанность внести в ЕГРН изменения о кадастровой стоимости земельного участка.

На основании определения суда от 25 августа 2020 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

В ходе судебного заседания представитель истца заявленные требования поддержала, изложив их указанным выше образом.

Лица, участвующие в деле - комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управление Росреестра по Волгоградской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация Волгограда, будучи извещёнными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представители Управления Росреестра по Волгоградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Поскольку в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Статья 245 КАС РФ предусматривает право юридических лиц на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно абзацу третьему части одиннадцатой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Оспаривание юридическими лицами кадастровой стоимости предусмотрено только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Континент» на основании договора аренды земельного участка № 2495-В от 22 февраля 2019 года, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Волгоград, ул.Ярославская, д.21/1, с кадастровым номером 34:34:060031:1640, общей площадью 6 177 кв.м., категория земли - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для осуществления жилой застройки (т.1 л.д.20-34, 220-222).

Исходя из указанных выше договора аренды земельного участка и приложенного к нему расчёта арендной платы за земельный участок следует, что арендные платежи за земельный участок рассчитываются по формуле, исходя из его кадастровой стоимости.

Следовательно, определение в отношении спорного земельного участка кадастровой стоимости влияет на обязанность Общества по уплате арендной платы и у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом, исходя из анализа положений упомянутой статьи, следует, что датой установления стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.

В случае образования нового или включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющих на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешённого использования земельного участка или уточнения площади земельного участка) определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (далее - Методические указания), действовавшими до 1 марта 2019 года.

В соответствии с пунктом 2.1.3 Методических указаний в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом земельном участке в границах существующего населённого пункта кадастровая стоимость определяется путём умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешённого использования для кадастрового квартала населённого пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 года № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» (далее – приказ № 46-н) утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов Волгоградской области согласно приложению № 1 по состоянию на 1 января 2015 года.

Из сообщения ФГБУ «ФКП Росреестра» от 10 июня 2020 года № НБ-2836/2020 следует, что спорный земельный участок внесён в ЕГРН 2 августа 2018 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка, внесённая на основании приказа № 46-н и в соответствии с пунктом 2.1.3 Методических указаний на 2 августа 2018 года составляет 48009435 рублей 33 копейки.

Таким образом, с учётом того, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности и датой внесения сведений о нём в ЕГРН является 2 августа 2018 года, рыночная стоимость этого земельного участка должна быть установлена на эту же дату.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на истце. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчёт об оценке № 873/19-Н, выполненный оценщиком ООО «Оценочная компания «Ангара» Саяпиной Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 2 августа 2018 года составляет 22293 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного отчёта, по ходатайству представителя административного истца Архипенковой А.А. на основании определения Волгоградского областного суда от 30 июня 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Оценочная компания «Норма-Альянс» Галицким Д.С. № 179/20 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 2 августа 2018 года составляет 20730 000 рублей.

Оценивая экспертное заключение, суд находит, что оно соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленный перед ним вопрос, подробно мотивировал свои выводы.

Также суд отмечает, что определённая в заключении судебной экспертизы итоговая рыночная стоимость земельного участка не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г.Волгограде со схожим разрешением, произведена оценка объектов с учётом их местоположения, площади, количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 2 августа 2018 года.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчётных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, а оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда не имеется.

Достоверность выводов эксперта сторонами сомнению не подвергалась, ходатайство о назначении повторной экспертизы указанными лицами не заявлено, поводы для её назначения по инициативе суда отсутствуют.

С учётом изложенного и исходя из приведённых выше положений Закона об оценочной деятельности, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 августа 2018 года в размере 20730 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая заключение судебной экспертизы, представленный административным истцом отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости этого объекта.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

В данном случае истец обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 25 декабря 2019 года (решением Комиссии заявление было отклонено). Следовательно, указанную дату следует считать датой подачи заявления.

В удовлетворении требований, заявленных к административному ответчику - комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области необходимо отказать, поскольку надлежащим ответчиком по данному делу, с учётом разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 (пункт 7) и определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке - ФГБУ «ФКП Росреестра».

Также суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о возложении на ФГБУ «ФКП Росреестра» обязанности внести изменения в ЕГРН, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку данное учреждение в силу прямого указания в законе обязано внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с распоряжением органа государственной власти субъекта Российской Федерации, утвердившего его кадастровую стоимость, либо принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░.░░░░░░░░░, ░░.░░░░░░░░░░░, ░.21/1, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 34:34:060031:1640, ░░░░░ ░░░░░░░░ 6 177 ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 2 ░░░░░░░ 2018 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 20730000 ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 25 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ (░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░).

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ «░░░ ░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ /░░░░░░░/ ░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░

░░░░░░░ 15 ░░░░░░░░ 2020 ░░░░

░░░░░ /░░░░░░░/ ░░░░░░░ ░.░.

░░░░░ ░░░░░:

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░.░.