Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-169/2020 (3а-1013/2019;) ~ М-455/2019 от 26.04.2019

Дело №3а-169/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2020 года                          г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ковальчук Юлии Михайловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    Ковальчук Юлия Михайловна обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости (нежилого здания). Просила установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 31 декабря 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца не согласился с заключением повторной судебной экспертизы, просил при вынесении решения учитывать заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Межрегиональная оценочно-экспертная корпорация «Люди дела» Макарова М.В.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовали, просили дело рассмотреть в их отсутствие, представили письменные пояснения, в которых против выводов эксперта в заключении повторной экспертизы не возражали, оставили решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца, допросив экспертов Титова С.Б. и Макарова М.В., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратится в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – здание с объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания, общей площадью 1471,2 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0010104:303, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии со ст. 373 НК РФ административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилого здания, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 31 декабря 2018 года.

При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком ООО «Реал-А.К.» в соответствии с которым, стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки составляет 31 350 000 рублей.

Определением Московского областного суда от 26 августа 2019 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Межрегиональная оценочно-экспертная корпорация «Люди-Дела», эксперту Макарову М.В.

В связи с наличием замечаний на заключение эксперта, судом удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области, определением суда назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту НП «Деловой союз судебных экспертов» Титову Сергею Борисовичу.

Заключением повторной судебной экспертизы установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представитель административного истца с заключением эксперта Титова С.Б. не согласился, представил суду письменные объяснения, в которых указал, что заключение эксперта является недопустимым доказательством, так как не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Просил при вынесении решения учитывать выводы эксперта Макарова М.В., ранее проводившего экспертизу по данному делу.

Суд не принимает во внимание возражения административного истца против заключения повторной судебной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы.

Заключение указанной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Данное экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Макаров М.В. пояснил, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. Указанную обязанность эксперт Титов С.Б. не исполнил, поскольку им не учтено наличие в материалах дела доказательств, указывающих на неудовлетворительное техническое состояние объекта оценки, что отразилось в неверном выборе корректировки на физическое состояние объекта. В настоящее время объект не используется по прямому назначению и выведен из эксплуатации. При этом на стр. 6 в п. 1.15 ссылается на отклоненное заключение эксперта Межрегиональной оценочно-экспертной корпорацией «Люди Дела» Макарова М.В., который учел указанный факт в корректировке и удостоверился в его фактическом наличии при выезде и осмотре объекта экспертизы. Кроме того, заключение эксперта в п. 1.14 на стр. 6 указывает: «Осмотр объекта недвижимости не проводился. Материалов дела № За-169/20 достаточно для идентификации объекта исследования и факторов, влияющих на стоимость объекта исследования. Иные лица при подготовке экспертного заключения не присутствовали». Реальное физическое состояние объекта - разрушающееся, что подтверждено материалами фотофиксации, а также документально в материалах дела. В случае отсутствия соответствующих навыков для оценки технического состояния объекта в соответствии со ст. 17 эксперт был вправе ходатайствовать о привлечении к производству судебной экспертизы других экспертов, если это необходимо для проведения исследований и дачи заключения. Учитывая содержание п. 1 эксперт не произвел осмотр объекта самостоятельно или с привлечением компетентных лиц, что привело к неверной оценке стоимости объекта экспертизы.

Эксперт Макаров В.М. в связи с изложенным выше считает, что заключение эксперта Титова С.Б. является некорректным, а рыночная стоимость объекта определена неверно, настаивая на правильности выводов, содержащихся в данном им заключении экспертизы.

Между тем, допрошенный в судебном заседании эксперт Титов С.Б. пояснил, что на стр. 4 Заключения повторной экспертизы указано: «В связи с ретроспективным характером исследования (оценка на ретроспективную дату) осмотр объекта экспертизы экспертом лично не проводился. Материалов дела достаточно для идентификации объекта экспертизы». На стр. 18 заключения приведено описание состояния объекта. Указанные выводы сделаны экспертом на основании анализа фотоматериалов и заключения эксперта № 11/03/19 от 22.03.2019 «Об определении техническое состояние несущих конструктивных элементов здания ресторана, находящегося по адресу: Московская область, Нахабино, ул. Советская, д.За, в соответствии с действующими СНиП» (название заключения приведено в соответствии с оригиналом, с наличием лексических ошибок).

Кроме того, в свободном доступе в сети интернет имеется множество рекламной информации ресторанного комплекса, есть отзывы посетителей, а также фотографии объекта, приближенные к дате оценки, свидетельствующие о том, что здание функционировало и функционирует в настоящее время, а значит находиться в аварийном состоянии оно не могло, так как его эксплуатация связана с посещением людей, что в принципе невозможно в аварийном здании.

Таким образом, довод административного истца, что здание находится в аварийном состоянии, ничем не подкреплен. Представленная информация указывает на то, что имеются дефекты, которые являются исправимыми, дефекты монтажа кабелей электроснабжения - незначительными. Текущий ремонт необходим каждому капитальному строению, в период эксплуатации которого выявляются те или иные дефекты.

Наличие указанных дефектов учтено экспертом введением понижающих корректировок на состояние здания (12% в СП и 11% в ДП) и состояние отделки (9% для объектов- аналогов в хорошем состоянии).

Объект экспертизы расположен на красной линии ул. Советская. Это подтверждается данными публичной кадастровой карты, Яндекс.карты, имеет организованной заезд с ул. Советская, объект отлично просматривается с дороги.

В сравнительном подходе, 2 аналога из трех расположены в р.п. Нахабино Красногорского городского округа, также как и объект экспертизы, один в г.Красногорске, по нему введена корректировка на местоположение. Все аналоги в доходном подходе расположены в р.п. Нахабино. Не ясно о каких «других районах и в разных географических направлениях» говорится в замечаниях административного истца на заключение эксперта.

Датой оценки является 31.12.2018 года, поэтому анализируется состояние на дату оценки, а не текущее. Снимки на панораме Яндекс.карт, используемые в Заключении повторной экспертизы датируются 2018 годом, что соответствует дате оценки.

Кроме того, из заключения судебной повторной экспертизы следует, что эксперт использовал рыночные данные для определения дохода, что соответствует положению пп. «в» п. 23 ФСО №7, согласно которому определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Таким образом, в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению повторной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административных истцов с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 26 апреля 2019 года.

Руководствуясь ст.ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 1471,2 ░░.░., ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 50:11:0010104:303, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 47 953 000 (░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░) ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 31 ░░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ – 26 ░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░                                                                                 ░.░. ░░░░░░░░

    ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 16 ░░░░ 2020 ░░░░.