Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-23/2022 (3а-413/2021;) ~ М-355/2021 от 07.09.2021

дело №а-23/2022

УИД 18OS0№-20

Решение

Именем Российской Федерации

17 февраля 2022 года <адрес> УР

Верховный суд У. Республики в составе судьи Соловьева В.А., при секретаре Олюниной Т.В., с участием представителя П. У. Республики Небогатиковой Н.Ю., представителя БУ УР «ЦКО БТИ» Романченко И.Л, представителя административного истца – Ашихмина Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ООО «Вектор» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вектор» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Требования мотивировало тем, что Общество является собственником объекта недвижимости: торгово-общественный центр, с кадастровым номером 18:26:041067:1717, общей площадью 57 885,3 кв. м., расположенного по адресу: У. Республика, <адрес>. Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 1 403 738 206 рублей. В то же время согласно отчета об оценке, выполненного АНО «УРЦЭ» от ДД.ММ.ГГГГ №/УРЦЭ на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости составила 1 068 359 000 рублей. Сумма кадастровой стоимости объекта недвижимости влияет на размер уплачиваемого налога на имущество.

В ходе производства по делу, истец изменил предмет требований, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером 18:26:041067:1717, расположенного по адресу: У. Республика, <адрес> размере его рыночной стоимости 1 462 080 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца требования, изложенные в заявлении, поддержал в полном объеме, с учетом измененного предмета требований, согласившись с результатами проведенной по делу экспертизы.

Представители П. У. Республики, БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества», не возражали против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, установленной по результатам проведенной экспертизы.

Проверив основания заявленного иска и исследовав материала дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что истец является собственником объекта недвижимости, торгово-общественного центра, с кадастровым номером 18:26:041067:1717, общей площадью 57 885,3 кв. м., расположенного по адресу: У. Республика, <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости утверждена Постановлением П. УР от ДД.ММ.ГГГГ N 540 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда на территории У. Республики по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ" и составляет 2 015 520 416,61 рублей на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчета об оценке №/УРЦЭ составленному АНО «УРЦЭ» от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 18:26:041067:1717, общей площадью 57 885,3 кв. м., расположенного по адресу: У. Республика, <адрес>., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1 068 359 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость спорного объекта превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке, владелец имущества обратился в Верховный суд У. Республики с административным иском об оспаривании установленной кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных административным истцом требований, они обязаны доказать недостоверность представленных им сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Определением Верховного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ООО «КРОМ» Городиловой Е.В. Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1)    Какова рыночная стоимость здания с кадастровым номером 18:26:041067:1717, площадью 57885,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торгово-общественный центр, количество этажей – 5, в том числе подземных ? 1, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ?

2)    Допущено ли в отчете об оценке №/УРЦЭ от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном автономной некоммерческой организацией «У. региональный центр экспертизы», нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

В заключении эксперта ООО «КРОМ» Городиловой Е.В. №Н-01 от ДД.ММ.ГГГГ изложены следующие выводы:

1) рыночная стоимость объекта недвижимости: торгово-общественный центр, с кадастровым номером 18:26:041067:1717, общей площадью 57 885,3 кв. м., расположенного по адресу: У. Республика, <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 462 080 000 рублей.

2) отчет №/УРЦЭ от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

Указанные выводы подробно мотивированы в исследовательской части заключения эксперта.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьёй 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В связи с чем, суд признаёт, что заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробные описания проведённых исследований. Выводы и ответы на поставленные судом вопросы, изложенные в экспертном заключении, подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Из исследовательской части заключения экспертизы следует, что объект недвижимости – нежилое здание, торгово-развлекательный центр, относятся к рынку зданий и помещений общественно-делового назначения, при этом учитывалось назначение и характеристики объектов-аналогов и объекта оценки. Причем в заключении эксперта, анализ рынка проведен в более чем достаточной мере.

Выбор методов оценки сравнительным и доходным подходом в полной мере мотивирован в заключении эксперта.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальных, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения, что соответствует требованиям пунктов 11, 24 ФСО N 1. Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N 1.

Приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки, каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом учтены такие ценообразующие факторы, как местоположение, площадь, вид разрешенного использования, имущественные права, функциональное назначение, физические характеристики, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объекту исследования. Использованные экспертом объекты-аналоги соответствуют указанному условию, что также наиболее точно отражает рынок недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта и в целом по Российской Федерации.

Суд полагает, что обоснованное использование корректировок на физические характеристики, условия рынка и местоположение позволяет осуществить сравнение похожих по типу и классов объектов, что является важным условием создания понятной и прозрачной модели рынка, позволяет расширить массив объектов-аналогов, применяемых при использовании сравнительного подхода оценки, что обеспечивает высокую достоверность итоговых результатов.

Экспертом верно определены характеристики объекта исследования, а поскольку характеристики объектов-аналогов и объекта исследования не обязательно подлежат полному совпадению, экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта недвижимости и сглаживающие их отличия от оцениваемого объекта в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, физических характеристиках, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Кроме того, цены предложений к продаже объектов-аналогов установлены экспертом из открытых источников информации. Эксперт в качестве источников информации для выявления объектов-аналогов использовал архив ресурса объявлений, принт-скрины материалов веб-сайтов, представленных к продаже объектов недвижимости, а также их фотоизображения использованные при составлении экспертом работ по оценке в соответствующем периоде. При этом эксперт указаны источники информации, со ссылками по которым возможна проверка источника используемой информации, что соответствует требованиям пункта 11 ФСО N 3.

В целом, представленная в экспертном заключении необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка сегмента рынка подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации – ссылка на размещенные объявления, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7.

Таким образом суд, изучив заключение по результатам судебной экспертизы, находит его полностью соответствующим как положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и требованиям федеральных стандартов оценки.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд находит заявленное требование подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации). При этом в соответствии со статьями 375 и 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении указанного спорного нежилого помещения определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 298 - Результат оценки может использоваться, в том числе для совершения сделок и налогообложения. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость.

Таким образом, законодательство допускает возможность определения рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости.

В силу статьи 62 КАС РФ – лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно ч.5 ст. 247 КАС РФ - стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Часть 1 статьи 248 КАС РФ устанавливает, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание, что не установлено обстоятельств, позволяющих подвергнуть выводы эксперта сомнению, суд соглашается с изложенными в нем выводами, считает необходимым определить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 18:26:041067:1717, расположенного по адресу: У. Республика, <адрес> размере его рыночной стоимости 1 462 080 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 247, 249 КАС РФ, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░», ░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 18:26:041067:1717, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░. ░░░░░░░░░░, <░░░░░> ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 1 462 080 000 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░. ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░     ░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░ ░░░░░ ░░░░░: