Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-649/2019 ~ М-556/2019 от 29.07.2019

Дело № 3а-649/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 декабря 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Симоновой Т.В.

при секретаре Гатиной О.Ф.,

с участием представителя административного истца Варзаковой Л.Б., действующей на основании доверенности, заинтересованного лица Смирнова С.В., представителя заинтересованного лица Родионова А.М. – Новожиловой О.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Коньшина Михаила Юрьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Коньшин М.Ю. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 2674 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания общественного обслуживания, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 17226 000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: ****, которое в свою очередь расположено на спорном земельном участке. С учетом требований действующего законодательства, он имеет первоочередное право выкупа земельного участка, при этом при определении выкупной цены учитывается его кадастровая стоимость. Таким образом, поскольку кадастровая стоимость земельного участка, определенная на основании результатов массовой кадастровой оценки утвержденных постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 года № 1610-п существенно превышает рыночную стоимость спорного объекта, определенную на основании отчета независимого оценщика, что для него влечет уплату цены за выкуп земельного участка в завышенном размере, то полагает, что его права являются нарушенными. Также истцом заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обращения с настоящим иском.

Административный истец о времени и месте рассмотрения дела был извещен, его представитель на удовлетворении требований настаивала, поддержала ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обращения с настоящим административным исковым заявлением.

Административный ответчик Правительство Пермского края суд представителя не направил, о времени и месте слушания дела, был извещен надлежащим образом.

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю в суд представителя также не направил, о времени и месте слушания дела был извещен.

Заинтересованные лица администрация г. Перми, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Управление Росреестра по Пермскому краю) – привлеченное к участию в деле на основании определения суда от 12.09.2019, занесенного в протокол судебного заседания; К., Ш1., С., Родионов А.М., П., ООО «***» (привлечены на основании определения суда от 30.10.2019) в судебном заседании участия также не принимали, извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом.

Определением суда от 02.12.2019 заинтересованное лицо ООО «***» заменено в порядке ст. 44 Кодекса административного судопроизводства РФ его правопреемником ООО «***», от последнего в суд поступило заявление о рассмотрении дела без участия общества, административные исковые требования представитель общества поддерживает.

Заинтересованное лицо Смирнов С.В., представитель заинтересованного лица Родионова А.М. в судебном заседании с административными исковыми требованиями согласились.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения присутствовавших в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов административного дела следует, что Коньшин М.Ю. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **, которое расположено в здании по адресу: ****.

По сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю иными собственниками помещений в указанном здании являются К., Ш1., С., Смирнов С.В., Родионов А.М., П., ООО «***» (правопреемник ООО «***»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 этого же Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.10.2011 N 837-ПК (ред. от 06.02.2019) «О порядках определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, а также размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», если иное не предусмотрено федеральными законами и законами Пермского края (Пермской области), продажа земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене, рассчитываемой в процентах от кадастровой стоимости таких земельных участков.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** напрямую затрагивают права и обязанности истца, а равно заинтересованных лиц, имеющих исключительное право на выкуп участка под объектом недвижимости, находящимся у них в собственности в виде нежилых помещений в здании.

Из представленного Правительством Пермского края отзыва, а также выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость спорного участка определена в результате государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края» по состоянию на 01.01.2013. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составила 33512214,90 рублей.

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества может быть подано в суд в период действия оспариваемых результатов кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости 01.01.2014. После ее утверждения государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Пермского края не проводилась.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Однако пропуск этого срока не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований, если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

С учетом внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (01.01.2014) спорного участка и заинтересованности административного истца в оспаривании кадастровой стоимости объекта, пропуск срока для обращения в суд не свидетельствует об утрате права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в условиях сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей выкупа или приобретения права аренды, поэтому срок для обращения в суд подлежит восстановлению.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ООО «МВМ-Оценка». По результатам проведенной оценки составлен отчет об оценке № 106/Н-19 от 15.07.2019, согласно которому по состоянию на 01.01.2013 рыночная стоимость спорного земельного участка составила 17226000 рублей.

Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость спорного участка также подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Суд считает, что представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. Оценщик Ш2., проводивший оценку, осуществляет свою деятельность на основании трудового договора с ООО «МВМ-Оценка», является членом саморегулируемая организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков», внесен в реестр оценщиков 31.10.2007 за **, получил профессиональное образование в области оценочной деятельности: диплом ** по программе «Оценка собственности» специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», свидетельство о повышении квалификации ** от 25.10.2008, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 12.01.2018 по направлению «Оценка недвижимости», выданный ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров», гражданская ответственность оценщика застрахована в СПАО «Ингосстрах» 60% от суммы страхового возмещения и суммы страховой премии и АО «АльфаСтрахование» 40% от суммы страхового возмещения и суммы страховой премии, полис ** от 07.09.2018 на сумму 300000 рублей, срок страхования с 01.01.2019 по 30.06.2020.

Оценщик произвел анализ рынка земельных участков под коммерческое назначение на территории г.Перми в предшествующий дате оценки период. По результатам анализа оценщик определил основные ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка (продаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, местоположение, физические характеристик, экономические характеристики, фактическое использование). Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется. Исполнителем анализа рынка, согласно отчету, является ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг»; источниками данных анализа рынка являются Пермская мультилистинговая система, еженедельный информационный каталог «Недвижимость как 1-2-3», газеты «Районы.Кварталы.Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг». При отборе предложенных аналогов оценщик ориентировался на основные ценообразующие факторы рынка недвижимости и для расчетов выбирал наиболее подходящие аналоги. В качестве основного критерия отбора аналогов использован критерий – «назначение», формирующий определенный сегмент рынка земельных участков.

При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, расположенные в г.Перми (выборка приведена в приложении № 1 к отчету). Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости участков достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и обоснование отказа от применения корректировок приведено оценщиком в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования – для размещения коммерческих объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой.

Таким образом, с учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Сведений о наличии на дату оценки информации об иных сделках или предложениях с земельными участками, чем те, которые использовал оценщик в отчете, в материалах дела не содержится.

Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Также суд считает необходимым отметить, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком, заинтересованными лицами не представлено.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования Коньшина М.Ю. подлежат удовлетворению.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка утверждены постановлением Правительства Пермского края, то суд признает надлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям - Правительство Пермского края.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи с чем в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления для физических лиц является дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости.

Учитывая дату обращения Коньшина М.Ю. в суд – 29.07.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ **, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 2674 ░░.░, ░░░░░ ░░░░░░░: ****, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 17226000 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2013 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░ – 29 ░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 09.12.2019.

░░░░░ ░░░░░░░