Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-37/2023 (3а-2322/2022;) ~ М-1977/2022 от 08.12.2022

Дело № 3а-37/2023

22OS0000-01-2022-002006-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2023 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Бондаренко Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску М. к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Михайлюк Ю.Ю. обратилась в суд с административным иском к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> в размере равной его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога на имущество физических лиц. Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации, Михайлюк Ю.Ю. просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной стоимости.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Управление имущественных отношений Алтайского края, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в письменных возражениях, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указали на недостатки представленного отчета об оценке.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из положений пункта 2 статьи 11 и статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица (включая индивидуальных предпринимателей) являются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении принадлежащего им на праве собственности имущества.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, включая помещение (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации).

Исходя из пунктов 1, 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Законом Алтайского края от 13 декабря 2018 года № 97-ЗС «Об установлении единой даты начала применения на территории Алтайского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» такой датой установлено 01 января 2020 года.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении административного дела на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости судом установлено, что Михайлюк Ю.Ю. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***

Являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая применяется в качестве налоговой базы.

Следовательно, установление в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

Кадастровая стоимость спорного помещения установлена актом КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 23 января 2020 года в размере 13 319 005,63 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02 декабря 2022 года датой определения кадастровой стоимости помещения и датой начала ее применения является 16 января 2020 года.

В подтверждение размера рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения ***, составленный <данные изъяты>» 25 ноября 2022 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости на 16 января 2020 года составила 2 866 752 руб.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости».

В качестве аналогов для оценки земельного участка сравнительным подходом оценщиком выбраны аналоги того же сегмента рынка. Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчет прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

На замечания административного ответчика оценщиком <данные изъяты>. представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

<данные изъяты> отметил, что договор на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости заключен 15 сентября 2022 года, срок подготовки отчета не более 10 рабочих дней со дня подписания договора. Согласно ст. 10 ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договора на проведение оценки должен содержать в том числе указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки объектов. При этом положениями п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали до заключения договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев. Когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие ранее заключенных договоров. Поскольку в данном случае договор на проведение оценки был заключен до 07 ноября 2022 года, при проведении оценки оценщиком применялись стандарты оценки, действующие на дату заключения договора. Соответствующие разъяснения были даны Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от ДД.ММ.ГГ № <адрес>, направленном Саморегулируемой организации «Союз «Федерации Специалистов Оценщиков».

Относительно указанных административным ответчиком замечаний к отчету, из которых следует, что размер корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, был использован оценщиком с учетом того, что сравнительный и доходный подходы тесно связаны между собой через коэффициент капитализации. Все корректирующие поправки, что для доходного подхода, что для сравнительного очень близки и мало чем отличаются.

Суд соглашается с данным мнением, при этом отмечая, что земельный участок принимает на себя все преимущества и риски, вязанные с улучшениями, а именно: с объектами недвижимости, находящимися на нем. Данная корректировка связана с тем, что свободный земельный участок и участок с улучшениями могут иметь отличия в стоимости, по этой причине оценка земельного участка как условно-свободного имеет большую погрешность, нежели распределение стоимости между улучшениями и земельным участком в едином объекте недвижимости через доли. А распределение доли дохода, данные о которой необходимы для конвертации в стоимость, и распределение доли в стоимости сопоставимые понятия.

Оценщик обосновал отказ от использования доходного подхода отсутствием на рынке предложений об аренде земельных участков на дату оценки. А указанные административным ответчиком объявления являются предложениями о продаже земельных участков, на которых возведены ОКС, а предложения об аренде земельных участков являются текущими, т.е. даны после даты оценки. Кроме того, оценщик в силу п.11 ФСО №1 обязан обосновать выбор используемого подхода, а не отказ от использования, в связи с чем оценщик использовала сравнительный подход, так как в его результате получаются самые достоверные сведения.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметила, что ею были изучены общедоступные источники информации, подготовлены выборки объектов из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Достаточность изложенной информации определена оценщиком самостоятельно исход из ее существенности и обоснованности, что соответствует п. 4,5 ФСО №3. В отчете приведен анализ рынка. При этом оценщик учитывал, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Объявления, приведенные в замечаниях к отчету, не могли быть использованы в качестве объектов аналогов, поскольку несопоставимы по основным ценообразующим факторам.

<данные изъяты> указал, что фактически объект оценки это отдельно стоящее здание, которое имеет небольшую пристройку. По сведения Росрееста это два объекта выделены в помещения. Оценщик производил оценку именно как отдельно стоящее здание, в связи с чем отрицательные корректировки не применялись. В качестве объектов аналог выбраны также отдельно стоящие здания.

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, указанные в возражениях административного ответчика доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости помещения суду не представлены.

На основании изложенного суд находит представленный административным истцом отчет об оценке достоверным и достаточным доказательством рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Давая оценку доводам административных ответчиков о том, что после 01 января 2023 года рассмотрение судом споров об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной невозможно, в судебном порядке может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в решении субъекта (в случае отсутствия решения - с 1 января 2023 г.), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

То есть, после 1 января 2023 г. или с даты, указанной в решении субъекта, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Вместе с тем, в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", то есть судом либо созданной в субъекте Российской Федерации Комиссией.

В данном случае административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением до перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", следовательно, административный иск подлежит рассмотрению в порядке статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 суд указывает дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой является дата обращения в суд с настоящим иском, - 08 декабря 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 245 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ***, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 16 ░░░░░░ 2020 ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 2 866 752 ░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 08 ░░░░░░░ 2022 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░