Решение по делу № 3а-157/2018 (3а-296/2017;) ~ М-298/2017 от 04.12.2017

дело №3а-157/2018

(3а-296/2017)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 марта 2018 года                   г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего: судьи Бушманова А.П.,

при секретаре Красникове П.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Благовещенск-Транссвязь» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился с указанным заявлением в Амурский областной суд, в котором просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 1134,4 кв.м., с кадастровым номером 1, расположенного по <адрес> и установить с 27.10.2017 кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере 17 262 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца ООО «Благовещенск-Транссвязь» - Васильева А.Ю. заявила ходатайство об уточнении требований административного искового заявления, в котором просила пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 1134,4 кв.м., с кадастровым номером 1, расположенного по <адрес> а также установить с 24.03.2017 кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере 19 033 000 рублей.

Определением судьи Амурского областного суда от 02 февраля 2018 года уточненные требования административного искового заявления приняты к производству Амурского областного суда.

Из административного искового заявления следует, что ООО «Благовещенск-Транссвязь» на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение, общей площадью 1134,4 кв.м., с кадастровым номером 1 расположенное по <адрес>

По данным Росреестра кадастровая стоимость помещения составила 66 378 869, 25 рублей.

Между тем, в соответствии с отчетом независимого оценщика Ф.И.О.1. №67/2017 от 15.07.2017 рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 24.03.2017 составляет 19 033 000 рублей.

На основании проведённой оценки, административный истец обратился в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. Решением №1415 от 17.10.2017 в удовлетворении заявления отказано.

Уточнив исковые требования, административный истец просит суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 1134,4 кв.м., с кадастровым номером 1, расположенного по <адрес> а также установить с 24.03.2017 кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере 19 033 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Благовещенск-Транссвязь» - Васильева А.Ю. настаивала на удовлетворении заявленных требований, с учетом уточнения.

Представитель административного ответчика Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Амурской области – Лепехина А.В. возражала относительно удовлетворения административного иска, поскольку представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта не отвечает требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Из письменного отзыва министра имущественных отношений Амурской области – Ховрата С.В. следует, что отчет не может быть признан соответствующим ст. 11 ФЗ от №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как усматривается наличие нарушений стандартов при проведении оценки.

В письменных возражениях на отзыв министра имущественных отношений Амурской области представитель ООО «Благовещенск-Транссвязь» - Васильева А.Ю. указала, что доводы министра имущественных отношений Амурской области о наличии нарушений стандартов при проведении оценки объекта недвижимости не нашли своего подтверждения. Доводы о том, что полученная стоимость содержит НДС, находит ошибочными. Считает, что оценщиком допущена формальная ошибка, устранение которой не повлечёт изменение в расчётах, а, следовательно, и изменение величины определённой рыночной стоимости. В рамках сравнительного подхода (стр. 31, 33-34,37,39) применена корректировка на площадь согласно Справочнику «Обзор вариантов корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом» под редакцией Вольновой В.А., Новосибирск 2015.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области – Кесова Н.А. в письменном отзыве просит суд принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследованных доказательств в соответствии с законом. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Позиция представителя заинтересованного лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области изложена в письменном отзыве, согласно которому, представленный отчёт независимого оценщика может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренных нормами федерального законодательства о государственном кадастре недвижимости. Рассмотрение данного спора представитель заинтересованного лица оставляет на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, Управления Росреестра по Амурской области, администрации г. Благовещенска, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь положениями части 4 статьи 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статья 13).

В силу статьи 24.18 данного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что ООО «Благовещенск-Транссвязь» на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое помещение, общей площадью 1134,4 кв.м., с кадастровым номером 1, расположенное по <адрес>

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 июня 2017 года следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 1 по состоянию на 24 марта 2017 года составляет 66 378 869,25 рублей.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьями 11, 24.18 Федерального закона от 20.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 246 КАС РФ установлено, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости в суд представляется отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так, из отчета №67/2017 от 15.07.2017 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 1134,4 кв.м., с кадастровым номером 1, расположенного по <адрес>, подготовленного Ф.И.О.1 следует, что рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 24 марта 2017 составляет 19 033 000, 00 рублей.

Из указанного отчета усматривается, что при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости, оценка объекта выполнена на основе данных свидетельства о государственной регистрации права от 28.03.2014 №28АА 895230, технического паспорта на встроенное нежилое помещение, нормативно-справочной и статистической информации о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости, а также анализа рынка недвижимости в Амурской области. Оценщик рассчитал рыночную стоимость двумя подходами - сравнительным и затратным, даны четкие разъяснения о причинах неприменения доходного подхода.

В соответствии с п. 18 Федерального стандарта оценки № 5 - выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения, а равно к признанию отчёта недействительным.

Проанализировав отчет №67/2017, суд полагает, что величина рыночной стоимости не была увеличена на размер НДС (18%), что свидетельствует о формальной ошибке оценщика указание величины стоимости, с учетом НДС.

Учитывая изложенное, оценщиком допущена формальная ошибка, устранение которой не повлечёт изменение в расчётах, а, следовательно, и изменение величины определённой рыночной стоимости.

Вместе с тем, исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

В соответствии с положениями статьи 246 КАС РФ и абзаца 5 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абзацем 6 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемого заявителем объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29.11.2016 N 536, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних (минимальных) значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) в разрезе кадастровых кварталов муниципальных образований и городских округов Амурской области.

Следовательно, в данном случае установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства заинтересованными лицами, привлеченными к участию в деле, не оспаривались представленные заявителем доказательства о рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 1134,4 кв.м., с кадастровым номером 1, расположенного по <адрес>, которая определена согласно отчету № 67/2017 от 15 июля 2017 года, не представлено суду и доказательств опровергающих выводы, изложенные в данном отчете. Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 №361-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, с учетом в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости и допустимости в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд находит подлежащими удовлетворению требования ООО «Благовещенск-Транссвязь» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 1134,4 кв.м., с кадастровым номером 1, расположенного по <адрес>, и установлении с 24 марта 2017 года кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, равной рыночной стоимости в размере 19 033 000,00 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 1134,4 ░░.░., ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 1, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░ ░ 24.03.2017 ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 19 033 000,00 ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ 04 ░░░░░░░ 2017 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░. ░░░░░░░░