Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-826/2022 ~ М-422/2022 от 11.04.2022

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2022 г. г. Оренбург

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кучаева Р.Р.,

при секретаре Музычук А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кулешова Ю.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области, Правительству Оренбургской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

Кулешов Ю.В. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указывая, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Утверждая, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, и это нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение выкупной стоимости земельного участка, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Административный истец Кулешов Ю.В., представители административных ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представителем Управления Росреестра по Оренбургской области 29 апреля 2022 года представлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому против удовлетворения административных исковых заявлений не возражает, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представителем администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области 29 апреля 2022 года представлен отзыв на административное исковое заявление, в котором в удовлетворении заявленных административным истцом требований отказать, поскольку отчет об оценке спорного объекта недвижимости не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

На основании ч. 4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, принимая во внимание отзывы представителя Управления Росреестра по Оренбургской области и представителя администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области, суд приходит к следующим выводам.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации, или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 29 ноября 2019 г. №881-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Оренбургской области по состоянию на 1 января 2019 г.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что Кулешов Ю.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН) о зарегистрированных правах на земельный участок.

Кроме того, как следует из выписки из ЕГРН на вышеуказанный земельный участок, основанием для использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, является заключенный с Кулешовым Ю.В. договор аренды от (дата) №

Как следует из административного иска и приложенных к нему документов, целью подачи иска является снижение выкупной стоимости земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 3 820 875, 37 рубля.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 2HYPERLINK consultantplus://offline/ref=2684303009419B77B6C06F7671237185E9832BDF09B40EEEE8D144FF9993F27C22EC2FC7D827D4E7c55EI ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3 ст.66 ЗК РФ).

В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчёт № от 4 апреля 2022 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком *** согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 2 339 000 рублей.

Представитель административного ответчика администрации Сорочинского городского округа Оренбургской области в представленных возражениях указал, что оценщиком Савенковым Б.В. проведены исследования с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а именно:

- в Задание на оценку, в графе «Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки, указано, что объект находится в собственности, однако спорный земельный участок обременен арендой;

- в качестве объектов-аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемых участков, что является фактором для расчета рыночной стоимости объекта;

- в нарушении пункта 11 Приказа Минэкономразвтии России от 20 мая 2015 года « 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» невозможно определить достоверность источников предложения продажи земли;

- предложения продажи земли были актуальны по состоянию на 2018 год, тогда как дата оценки 1 января 2019 года;

- в отчете об оценке имеются копии документов не заверенные надлежащим образом;

- оценщиком не был исследован спорный земельный участок с выездом на местность, все выводы, которые касаются его характеристики были сделаны на основании представленных заказчиком документов;

- в распоряжение оценщика не были представлены данные о проведении экспертизы грунтов.

В обосновании заявленных стороной административного ответчика возражений, оценщиком Савенковым Ю.В. представлены пояснения по отчету об оценке в отношении спорного земельного участка.

Согласно данным пояснениям, для целей оспаривания кадастровой стоимости, не зависимо от фактически имеющихся прав на объект оценки у заказчика/собственника, оценке подлежит полное право собственности на объект недвижимости. Исходя из поставленной цели и предполагаемого использования результатов оценки, обременения в рамках оценки не учитывались.

В таблице № на ст.р 28-30, представлены предложения купли-продажи земельных участков, выявленных на дату оценки. На стр. 44, для расчета в качестве аналогов использовались земельные участки, расположенные в Сорочинском, Новосергиевском и Тоцком районах, не имеющие существенных различий с объектом оценки.

Достоверность источников предложения продажи земли можно проверить путем поиска на сайте авито/hyyps://ruads.org/, в таблице № 10 на стр. 28-30 по каждому объявлению указаны: текст объявления, дата размещения, контактный номер телефона, название интернет сайта, ссылка.

Для учета изменения цен за период между датами сделки и оценки, была применена соответствующая корректировка. Основанием для внесения поправки на изменение цен за период между датами сделки и оценки является изменение цен на земельном рынке в период экспозиции земельных участков. Типичный срок экспозиции продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения составляет 7-19 месяцев (от даты предложения до даты совершения сделки).

Заказчиком оценки были представлены выписки из ЕГРН в электронном виде с ЭЦП (электронной цифровой подписью). Следовательно, подписывать и заверять данные документы заказчиком оценки, не требуется.

Возможность осмотра объекта оценки на дату оценки отсутствует, поскольку дата оценки ретроспективна. Основные количественные и качественные характеристики объекта, необходимые для проведения расчетов, приняты по данным документов, представленных заказчиком оценки, а также сведениям публичной кадастровой карты.

Суд соглашается с доводами оценщика Савенкова Б.В. и находит отчет об оценке №1568С/22 от 4 апреля 2022 года соответствующим требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности и ФСО.

Принимая данный отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд учитывает то, что отчет подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный заказчиком вопрос.

При проведении исследования оценщик Савенков Б.В. руководствовался Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методическими рекомендациями по определению рыночной стоиомсти земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 7 марта 2022 года № 568р, Федеральными стандартами оценки, Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2018 год и т.д. Кроме того, использовались сведения из периодической печати, интернет-сайтов.

В ходе анализа рынка с учетом нормативно-методической базы оценщиком выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, оценщиком приведены не только расчеты, но и даны пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Оценщик применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объектах.

Оценщиком проанализированы 16 предложений о продажах земельных участков категории земельных участков сельскохозяйственного назначения - для посеово зерновых культур, пашни, для сельскохозяйственного производства за период с 1 января 2018 года по 1 января 2019 года, приведены категории земель, виды разрешенных использований, площади земельных участков, места расположения земельных участков, права на них, об их стоимости, а также контактные телефоны продавцов (посредников), источники информации.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов представленного в материалы административного дела отчета. Выводы оценщика Савенкова Б.В. основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка существенно отличается от его рыночной стоимости.

Иных доказательств, опровергающих выводы, сделанные в отчёте, административными ответчиками не представлено, ходатайств о назначении оценочной экспертизы не поступало.

Оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в ст. 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в отчете выводами.

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 11 апреля 2022 г.

В силу п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: (░░░░░), ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2019 ░. ░ ░░░░░░░ 2 339 000 ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 11 ░░░░░░ 2022 ░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░                           ░.░. ░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 7 ░░░░ 2022 ░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░                           ░.░. ░░░░░░