Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-2015/2021 ~ М-1884/2021 от 20.09.2021

Дело ***а-2015/2021

22OS0000-01-2021-001897-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 октября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аникс-Капитал» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аникс-Капитал» (далее – ООО «Аникс-Капитал») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца Дрозд Н.В. административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «Аникс-Капитал» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 6153621 рубль 12 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 02 ноября 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке №21/06-48 от 20 августа 2021 года, составленный оценщиком <данные изъяты>., согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 1210956 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектом оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Исходя из письменных объяснений представителя административного истца, также подписанных оценщиком, в отчете приведена ссылка на источник информации, а также скриншот таблицы, используемой для расчета корректировки на дату предложения. В связи с тем, что в отчете об оценке при расчете корректировки использованы только данные одной таблицы, то полное исследование в отчете не приводится с целью не загромождения содержания отчета данными, которые не используются при расчетах. Изложенное соответствует содержанию п. 11 ФСО №3. Оценщиком использована скидка на торг для земельных участков под офисно-торговую застройку на неактивных рынках 15,7%, поправочный коэффициент составит 0,843 согласно данных Справочника оценщика недвижимости 2018. Земельные участки» под ред. Лейфера Л.А. На стр. 51 отчета у аналога №1 принята корректировка на площадь в размере -34% согласно данным сайта Некоммерческой организации СтатРиелт. Рекомендации Ассоциации российских банков, приведенные в статье, разработаны для оценки имущества в целях залога. Оценка рыночной стоимости земельного участка в отчете об оценке производится для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Оценщик при производстве оценки рыночной стоимости обязан руководствоваться действующим законодательством, в котором отсутствуют требования о применении в качестве аналогов объектов идентичных по характеристикам, а также требования о величине суммарной корректировки. Исследования, произведенные компанией СтатРиет по ценообразующим факторам, в том числе и по масштабному фактору, приведены на стайте компании в разделе «Статистика рынка». При производстве оценки оценщиком было использовано исследование на масштаб по состоянию на 01.01.2020г. Исследование по данному ценообразующему фактору приведено в отчете об оценке полностью, какие-либо ограничения данной модели отсутствуют. Следовательно, использование данной корректировки к аналогам сравнения являются обоснованным и достоверным. Кроме того, в соответствии с требованиями ФСО №7 допустимо использование аналогов сравнения отличных по ценообразующим факторам при наличии корректировочного коэффициента на имеющиеся различия. Законодательством в области оценочной деятельности предусмотрено использование в качестве аналогов сравнения объектов, имеющих отличия по ценообразующим факторам при наличии введения корректировочных коэффициентов на имеющиеся отличия. Так как на рынке земельных участков отсутствуют предложения о продаже свободных земельных участков сопоставимой площади, то в качестве аналогов сравнения были использованы предложения о продаже земельных участков отличных по площади и введен корректировочный коэффициент на имеющиеся отличия. На странице 60 отчета при определении корректировки на торг оценщик использует коэффициент, усредненный по городам России. Данный выбор обусловлен тем, что в Справочнике Лейфера Л.А. корректировочные коэффициенты по всем ценообразующим факторам определены усреднено по городам России, а по населению в справочнике представлены только отдельные виды корректировок. Для соблюдения однородности используемых корректировок в отчете все корректировочные коэффициенты в соответствии со справочником оценщика недвижимости приняты усредненные по городам России. Кроме того корректировка исходя из численности населения также привязана к уровню среднего дохода населения, однако в справочнике Лейфера отсутствуют данные о том, какие именно доходы учитывались при расчете корректировки. В связи с чем, данный корректировочный коэффициент не отвечает принципам проверяемости и достоверности.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░-░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ***, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ 1210956 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 18 ░░░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 27 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.