Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-263/2019 ~ М-312/2019 от 19.08.2019

Дело №а-263/19

25OS0№-24

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

26 сентября 2019 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе:

судьи Пилипенко Е.В.

при секретаре Гулай А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бурмистрова В.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 7 декабря 2015 года № 4-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Приморского края, в том числе земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости за 1 кв. м земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в разрезе муниципальных образований Приморского края и групп видов разрешенного использования; результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе садоводческих, огороднических и дачных объединений Приморского края в разрезе видов объединений. Данное постановление опубликовано в «Приморской газете» 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадь 3332167 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 7428 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 25 декабря 2018 года.

Актом об утверждении кадастровой стоимости от 25 декабря 2018 года № 35/5590817/1 определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 13628 563,03 рублей.

Бурмистров В.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равной его рыночной стоимости 3931 957 рублей. В обоснование своих требований указал, что он является арендатором вышеназванного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 13628563,03 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете № 05-07/05-19, составленном ООО ... 10 июня 2019 года, чем нарушаются его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца Применко А.В. на удовлетворении заявленных требований настаивала.

В судебном заседании представитель административного ответчика -департамента земельных и имущественных отношений Приморского края Коранькова Н.А. возражала против удовлетворения иска.

В судебное заседание Бурмистров В.Н., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, администрации Октябрьского района Приморского края не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в отсутствие представителей не заявили, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела подтверждено, что Бурмистров В.Н. на основании договора аренды, заключенного 4 марта 2019 года между ним и администрацией Октябрьского района Приморского края, является арендатором земельного участка площадью 3332167 кв.м с кадастровым номером №. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 7428 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенный вид использования земельного участка: сенокошение. Срок действия договора аренды установлен с 4 марта 2019 года по 3 марта 2022 года.

Согласно пункту 3.1 данного договора аренды за вышеуказанный в договоре земельный участок арендатор выплачивает арендную плату в соответствии с порядком определения арендной платы за пользование земельным участком, утвержденным постановлением администрации Приморского края от 11 марта 2015 года «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов».

Размер арендной платы за вышеуказанный земельный участок на период с 4 марта 2019 года по 31 декабря 2019 года составляет 415208,17 рублей.

Из расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 4 марта 2019 года № 30 за период с 4 марта по 31 декабря 2019 года следует, что размер арендной платы рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 23 июля 2019 года следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере 13628563,03 рублей, которая определена, утверждена и внесена в реестр объектов недвижимости 12 декабря 2018 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 25 декабря 2018 года № 35-5590817/1.

18 июня 2019 года Бурмистров В.Н. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в удовлетворении которого отказано решением № 11/55 от 5 июля 2019 года.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

В обоснование заявленных требований Бурмистровым В.Н. представлен отчет № 05-07/05-19, составленный оценщиком ООО ... ФИО 10 июня 2019 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 3332167 кв.м с кадастровым номером № по состоянию на 25 декабря 2018 года составляет 3931 957 рублей.

Так из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, а также ФСО № 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО № 1, пункте 25 ФСО № 7.

Положения пункта 5 ФСО № 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Проанализировав отчет от 10 июня 2019 года № 05-07/05-19, составленный оценщиком ООО Консалтинговая Фирма «КОНСАН» Ситовой А.Н., суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений земельных участков в Приморском крае, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 50-54 отчета).

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано четыре объекта, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Из таблицы для расчета рыночной стоимости земельного участка следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположению, цене продажи, площади земельного участка (кв.м), цене продажи (руб./1кв.м), назначению земельного участка, местоположению (району), расположению относительно автодороги с твердым покрытием, размеру участка (общей площади), наличию обременений на земельном участке, оцениваемым правам (право собственности), времени сделки/предложения, наличию улучшений на земельном участке, конфигурации земельного участка, возможности подведения коммуникаций (стр. 52-62 отчета).

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого объекта в цены объектов-аналогов применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на условия рынка, корректировка на размер участка, корректировка на конфигурацию земельного участка (стр. 59-62 отчета).

В единицы сравнения сопоставимых объектов были внесены указанные выше корректировки с целью применения характеристик объектов-аналогов к оцениваемому земельному участку.

В описании корректировок оценщиком даны расчет и обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 63-65 отчета).

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Подобранные оценщиком аналоги в принципе отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7, устанавливающего, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие возможность проверить выводы и результаты.

Кроме этого в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3 в отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов.

Так оценщиком использованы общедоступные сведения публичной кадастровой карты, размещенные на официальном сайте Управления Росреестра, из еженедельника «Из рук в руки», а также данные интернет-сайтов, в том числе http://www.farpost.ru (стр. 29, 55, 68 отчета).

В Приложении 2 к отчету имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся номера телефонов для уточнения конкретных характеристик объектов недвижимого имущества (стр. 80-85 отчета), в том числе, для установления рельефа, степени заброшенности объектов-аналогов.

Поскольку отчет от 10 июня 2019 года № 05-07/05-19 составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а административными ответчиками не доказано, что отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10 июня 2019 года № 05-07/05-19 имеет недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости земельного участка, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчёта, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равной его рыночной стоимости 3931 957 рублей.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 датой подачи Бурмистровым В.Н. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать 18 июня 2019 года, то есть дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 3332167 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░. ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ 7428 ░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3931957 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 25 ░░░░░░░ 2018 ░░░░, ░░ ░░░░░░ ░ 1 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░ 18 ░░░░ 2019 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░░░░