Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-61/2023 ~ М-33/2023 от 17.03.2023

Белякова И.А"> №"> Белякова И.А"> №">

Дело № 3а-61/2023

УИД 48OS0000-01-2023-000040-80

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2023 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО«Мегаполис-Недвижимость» к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения № ОРС-48/2022/00000136 от 27.01.2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Мегаполис-Недвижимость» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения № ОРС-48/2022/00000136 от 27.01.2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объекта недвижимости – здания склада-магазина строительных материалов, площадью 9243,3 кв.м., расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, №, с кадастровым номером № Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанного объекта в размере 273688567 рублей 02копейки установлена в завышенном размере, что нарушает его права, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на недвижимость, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости. 27.12.2022 года ООО «Мегаполис-Недвижимость» обратилось в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости от 30.11.2022 года №, выполненный оценщиком ООО «Аналитик Центр» ФИО5, однако ОБУ «Центр кадастровой оценки» решением от 27.01.2023 года № ОРС-48/2022/00000136 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке. В соответствии с отчетом об оценке оценщика ООО «Аналитик Центр» ФИО5 от 30.11.2022 года № рыночная стоимость объекта недвижимости – здания склада-магазина строительных материалов с кадастровым номером 48:20:0011001:565 по состоянию на 01.07.2022 года определена в размере 180753000 рублей. Административный истец просит признать незаконным решение ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27.01.2023 года № ОРС-48/2022/00000136 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости на дату, указанную в оценке – 01.07.2022 года, в размере 180753 000 рублей.

Определением от 03.04.2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Липецка.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Васнев И.И. поддержал заявленные требования по изложенным в административном исковом заявлении доводам и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.07.2022 года в размере 180753000 рублей, указав дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № 27.12.2022 года, то есть дату направления почтовой связью заявления в адрес ОБУ «Центр кадастровой оценки», пояснив также, что заключение судебной экспертизы не оспаривает.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки», управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Сухова М.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа ОБУ«Центр кадастровой оценки» в удовлетворении заявления ООО«Мегаполис-Недвижимость» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, и оснований для установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется. Просила взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца, указав, что заключение судебной экспертизы не оспаривает.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Липецка в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца Васнева И.И., представителя административных ответчиков Суховой М.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года № 570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу ООО«Мегаполис-Недвижимость» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: ФИО2 <адрес>, №, площадью 9243,3 кв.м. Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 01.01.2021 года утверждена приказом управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № 121 от 27.10.2021 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Липецкой области» в размере 273688567 рублей, о чем свидетельствует также выписка из ЕГРН от 24.03.2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 года.

Полагая кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, административным истцом 27.12.2022 года в адрес ОБУ«Центр кадастровой оценки» почтовой связью с уведомлением о вручении направлено заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости с приложением отчета об оценке № от 30.11.2022 года, выполненного оценщиком ООО «Аналитик Центр» ФИО5, что подтверждается описью вложения с оттиском почтовой организации.

Факт получения указанной корреспонденции адресатом 29.12.2022 года подтверждается уведомлением о вручении и пояснениями представителя административных ответчиков Суховой М.В.

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 27.01.2023 года ООО«Мегаполис-Недвижимость» отказано в удовлетворении заявления в связи с нарушениями, выявленными в отчете № от 30.11.2022 года, а именно:

п. 11в ФСО № 7 – анализ данных рынка о ценах сделок (предложений), представленный в отчете об оценке в рамках сравнительного и доходного подходов, не позволяет составить представление об уровне цен (предложений) объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, диапазоне цен, а также отборе аналогов для расчета;

п. 22в ФСО № 7 – в рамках сравнительного и доходного подходов отсутствует обоснование правил отбора рыночных данных объектов-аналогов;

п. 22б ФСО № 7 – в рамках сравнительного подхода используются аналоги № 1, № 2 и № 3, несопоставимые с объектом оценки по площади, архитектурно­планировочному решению, материалу стен. Аналог № 2 отличен также по местоположению;

п. 2 ФСО № VI, п. 22д ФСО № 7, п. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» – в рамках сравнительного подхода необоснованно не учтены ценообразующие факторы (тип объекта, расположение относительно красной линии, наличие отдельного входа, материал стен);

п. 22б ФСО № 7 – в рамках доходного подхода необоснованно используется аналог № 2 из иного сегмента рынка с иным ценообразованием;

п. 2 ФСО № VI, п. 22д ФСО № 7, п. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» – в рамках доходного подхода ценообразующие факторы необоснованно не учтены (наличие отдельного входа, материал стен, этаж). В рамках сравнительного и доходного подходов данные в обосновании корректировки противоречивы с данными, используемыми в расчетной таблице;

п. 8 ФСО № VI, п. 25 ФСО № 7 – в рамках затратного подхода данные, использованные в отчете при расчете экономического устаревания не подтверждены, что не позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса расчета;

п. 2 ФСО № VI – в рамках сравнительного подхода отсутствует обоснование применения величины поправочного коэффициента на местоположение для аналога № 2. В рамках доходного подхода отсутствует обоснование применения величины поправочного коэффициента на местоположение для аналогов № 1, № 3;

пп. 1 п. 2 ФСО № V, п. 24е, п. 25 ФСО № 7 – в рамках затратного подхода не обосновано применение сборника УПВС в ценах 1969 года, в то время как объект оценки – здание 2012 года постройки, как следствие – неправильный выбор аналога.

В рамках затратного подхода допущена расчетная ошибка – при расчете физического износа используются удельные веса, отличные от удельных весов, содержащихся в применяемой оценщиком таблице сборника УПВС.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ«Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца ООО«Мегаполис-Недвижимость» по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО7

Как следует из заключения судебной экспертизы № от 01.06.2023 года, выполненного экспертом Ассоциации судэкпертов «Премьер» ФИО7, при составлении отчета об оценке рыночной стоимости оценщика ООО«Аналитик Центр» ФИО5 от 30.11.2022 года № допущены следующие нарушения.

На стр. 19 отчета оценщиком идентифицируются сведения об имущественных правах и правообладателе объекта оценки как право собственности, правообладатель городской округ <адрес>. Данный факт вводит в заблуждение пользователей отчета.

В разделе 11.3 отчета оценщик приводит обзор рынка офисной и торговой недвижимости, однако содержание раздела содержит факты только о Московском регионе, что не имеет ничего общего с объектом оценки и его месторасположением. Далее оценщиком проанализирован сегмент продажи квартир и загородной недвижимости Липецкой области, что также не имеет отношения к объекту оценки.

Информация о фактических ценах сделок и (или) предложений из сегмента рынка коммерческой недвижимости, к которому отнесен объект оценки, на дату оценки приведена оценщиком в таблице 11.3.1 отчета.

При этом полученная выборка цен предложений позволяет оценщику сформировать приводимый диапазон цен от 9040,9 до 111702,1 рублей за 1кв.м., в зависимости от особенностей объектов, представленных на рынке. Отличие между минимальными и максимальными границами интервала в ценах выборки – более чем в 12 раз. Оценщик не приводит суждения о том, каковы причины столь значительного расхождения в ценах предложений.

При этом в отчете не приводятся объявления по аналогам из выборки, что не позволяет пользователю отчета провести самостоятельный анализ. Приводимый диапазон по существу означает, что любой полученный результат рыночной стоимости внутри обозначенного диапазона будет, по мнению оценщика, достоверным.

При описании объектов, подобранных в качестве аналогов при применении сравнительного и доходного подходов к оценке, оценщик не проводит отбор объектов-аналогов (нарушение п. VII ФСО 7), в связи с чем не представляется возможным определить, чем руководствовался оценщик при выборе объектов-аналогов, учитывая несопоставимость некоторых из них с объектом оценки.

В разделе 11.5 отчета оценщиком приводятся интервалы значений основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости из устаревшего по отношению к дате оценки Справочника оценщика недвижимости, опубликованного в 2020 году. Такие показатели, как скидки на торг, имеют динамичный характер и зависят от текущих рыночных условий. Таким образом, применять коэффициент уторговывания, опубликованный более чем за два года до даты оценки, не совсем корректно.

При обосновании применения подходов к оценке, оценщик считает целесообразным применение доходного подхода, однако в обосновании применения данного подхода оценщик приводит доводы о том, что «...полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов. В период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений, или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, таким образом, оценщик считает целесообразным использование данного подхода». Обоснование и дальнейший вывод о применении подхода к оценке противоречат друг другу и вводят в заблуждение пользователей отчета.

В таблице 13.1 отчета при описании объектов-аналогов, подобранных для доходного подхода, оценщик позиционирует физическое состояние объекта оценки и объектов-аналогов, как неудовлетворительное.

При введении корректировки на местоположение логика расчетов оценщика не имеет обоснований. Применение выбранных коэффициентов ошибочно, отсутствует дополнительное исследование и отнесение каждого из объектов к конкретной ценовой зоне внутри города. Также отсутствует расчет полученной корректировки на местоположение относительно объектов-аналогов № 1 и № 3.

В отчете оценщиком не предусмотрен этап учета и соответствующей корректировки на различие в назначении объектов. В тексте объявления объекта-аналога № 2 указана информация о наличии в нем офисной части, при этом корректировка на назначение ошибочно не вводится. Также неверно введена корректировка на этаж расположения.

Оценщик не анализирует распределение площадей объекта-аналога №2 по этажам.

Ранее, отнеся объект оценки к торговым объектам, на стр. 59 отчета оценщик применяет к расчету процент недозагрузки для объектов свободного назначения согласно данным Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера за 2020 год «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» в размере 12,5%. Операционные расходы приняты на уровне 30%, что соответствует размеру операционных расходов для офисных объектов.

Помимо прочего, данные приведены на 01.07.2020 года, при этом датой оценки является 01.07.2022 года.

Ставка капитализации принимается также для объектов свободного назначения, при этом все ранее вводимые корректировки были определены для объектов торгового назначения. При этом, наиболее актуальная редакция приведенного оценщиком справочника оценщика недвижимости содержит информацию о размере ставки капитализации для объектов свободного назначения в размере 8,4%.

При описании характеристик объекта оценки и объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода оценщик указывает, что все объекты требуют проведения косметического ремонта, при этом на стр. 64 оценщик указывает, что данная информация, в том числе, указана на основании проведенного осмотра объектов-аналогов. При этом в тексте объявлений объектов-аналогов отсутствует информация о том, что предлагаемые объекты требуют проведения косметического ремонта, а оценщик, в свою очередь, не приводит фотографии осмотренных объектов-аналогов, подтверждающих состояние их отделки. Таким образом, информация о состоянии отделки объектов-аналогов не является проверяемой.

Исходя из фотоматериалов объекта оценки, представленных в отчете, здание склада-магазина и его помещения находятся в хорошем состоянии. Оценщиком не изложены признаки, на основании которых можно сделать вывод, что какие-либо элементы здания объекта оценки нуждаются в проведении ремонтных работ. Таким образом, оценщиком не обоснован приведенный вывод о состоянии отделки объекта оценки.

В таблице 15.4, также как и в доходном подходе, некорректно и необоснованно приведена корректировка на этаж расположения и местоположение. Объект-аналог № 2, расположенный более чем в 75 км. от г.Липецка, по мнению оценщика, также сопоставим по местоположению с объектов оценки, что крайне некорректно.

В целом, объекты, подобранные оценщиком в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, являются несопоставимыми с объектом оценки ни по площади, ни по функциональным особенностям. Объекты-аналоги № 3 и № 4 фактически расположены в жилых домах и относятся к иному сегменту рынка.

При расчете объекта оценки в рамках затратного подхода оценщик некорректно подбирает объект-аналог первой группы капитальности, несопоставимый с оцениваемым объектом по конструктивным элементам. При этом на стр. 20 отчета приведена информация о группе капитальности объекта оценки.

К расчету цен аналога, подобранного по сборнику УПВС № 33 табл.3, применяются корректирующие индексы издания «Ко-Инвест» на июль 2020 года, при этом индексы издания «Ко-Инвест» не могут корректно учесть переход стоимости 1969 года на дату оценки в связи с тем, что данные индексы основаны на применении современных материалов и их номенклатуры, современных технологий и методик строительства в соответствии с изменениями строительных и сметных норм. Помимо всего прочего, при применении индекса издания «Ко-Инвест» на июль 2020 года, оценщик недоучитывает рост цен на 2 года, поскольку датой оценки является 01.07.2022 года.

Из стоимости единого объекта недвижимости, полученного в процессе применения сравнительного и доходного подхода к оценке, ошибочно не вычитается доля стоимости прав на земельный участок.

На основании проведенного экспертом ФИО7 анализа на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, что отчет об оценке № от 30.11.2022 года, выполненный оценщиком ООО «Аналитик Центр» ФИО5, не соответствует требованиям Федерального закона и ФСО. Выявленные нарушения значительно влияют на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости оценщика ООО «Аналитик Центр» ФИО5 от 30.11.2022 года № не соответствует приведенным требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» № ОРС-48/2022/00000136 от 27.01.2023 года, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Мегаполис-Недвижимость» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной. При указанных обстоятельствах суд считает необходимым отказать ООО «Мегаполис-Недвижимость» в удовлетворении требований к ОБУ «Центр кадастровой оценки», управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения № ОРС-48/2022/00000136 от 27.01.2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, вопреки доводам представителя административных ответчиков, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта № от 01.06.2023 года, выполненным экспертом Ассоциации судэкпертов «Премьер» ФИО7, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 9243,3 кв.м., расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, №, по состоянию на 01.07.2022 года составляет 228769 000 рублей.

Анализируя экспертное заключение № от 01.06.2023 года, суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1,2,3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, инвентаризационного дела на объект оценки.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт проанализировал подходы к оценке, применил доходный подход, обосновал отказ от затратного и сравнительного подходов.

Согласно п.п. 11, 13 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости нежилого здания произведен экспертом мотивированно и корректно.

Для оценки стоимости нежилого здания доходным подходом экспертом применен метод прямой капитализации. Подобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки. К заключению приложены скриншоты использованных объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушения требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

С учетом участия объекта оценки в гражданском обороте и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен с нарушениями, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения судебной экспертизы не имеется, а также учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, то кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Липецкая область, г.Липецк, ул. Ангарская, вл. 33, площадью 9243,3 кв.м., подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.07.2022 года – 228769000 рублей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Поскольку заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости было направлено административным истцом в адрес ОБУ«Центр кадастровой оценки» почтовой связью 27.12.2022 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № с учетом приведенной выше нормы следует считать именно 27.12.2022 года.

Сам по себе факт получения учреждением почтовой корреспонденции 29.12.2022 года на выводы суда не влияет, поскольку указанное обстоятельство в силу ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ подлежит учету при исчислении тридцатидневного срока для рассмотрения заявления и не является основанием для изменения определяемой в соответствии с ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ даты поступления заявления об установлении рыночной стоимости с учетом избранного административным истцом способа его направления в адрес ОБУ«Центр кадастровой оценки».

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки», в связи с чем суд полагает необходимым удовлетворить требования административного истца к ОБУ «Центр кадастровой оценки» в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, отказав ООО«Мегаполис-Недвижимость» в удовлетворении предъявленного к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В силу ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 КАС РФ, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно представленному экспертным учреждением счету на оплату № 11 от 03.05.2023 года сумма оплаты за проведение экспертизы по делу №3а-61/2023 составляет 75000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 75000 рублей, суд исходит из следующего.

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 27.01.2023 года, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При указанных обстоятельствах с ООО «Мегаполис-Недвижимость» в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 75000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░», ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░-48/2022/00000136 ░░ 27.01.2023 ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░2 <░░░░░>, №, ░░░░░░░░ 9243,3 ░░.░., ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.07.2022 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 228769000 (░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░ 27.12.2022 ░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░» ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 75 000 (░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 04.07.2023 ░░░░.

17