Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-193/2023 ~ М-56/2023 от 24.01.2023

                                                                                                             Дело № 3а-193/2023

55OS0000-01-2023-000060-39                                                                               Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи                                Ланцовой М.В.

при секретаре                                                            Троицком Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 сентября 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению Беляева В. А. к бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Беляев В.А. обратился в суд с указанным административным исковым заявлением.

Из материалов дела следует, что административный истец до 12 ноября 2022 года являлся собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, почтовый адрес ориентира: <...>;

- здания с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, адрес: <...>.

В настоящее время собственником указанных объектов недвижимости является Родичев В.В. (т. 3 л.д. 9-11, 12-15)

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, имеющейся в материалах дела, сведения об оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 20 января 2021 года, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2020 года Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и составляет <...> рубля. (т. 3 л.д. 17)

Сведения об актуальной кадастровой стоимости спорного земельного участка (дата начала применения – 1 января 2023 года) внесены в ЕГРН 1 декабря 2022 года на основании Приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет <...> рублей. (т. 3 л.д. 19)

Таким образом, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка в настоящее время является архивной.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <...> определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 28 октября 2021 года № 81-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет <...> рублей. (т. 3 л.д. 20)

На основании отчетов об оценке № 01-1/10/2022 от 14 октября 2022 года, № 01-2/10/2022 от 26 октября 2022 года, выполненных ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик Воловик Д.П.), административный истец 28 октября 2022 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке. (т. 3 л.д. 41, 42)

Решениями бюджетного учреждения от 25 ноября 2022 года №№ ОРС-55/2022/000352, ОРС-55/2022/000353 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано. (т. 3 л.д. 43-45)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет нарушение прав административного истца, Беляев В.А. 24 января 2023 года обратился в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке. (т. 1 л.д. 3-4)

        В судебном заседании представитель административного истца Беляева В.А. – Каныгина Е.Ю. заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке № 01-1/10/2022-И, № 01-2/10/2022-И от 9 августа 2023 года, в которых оценщиком исправлены указанные экспертом замечания. (т. 7 л.д. 58)

Представитель бюджетного учреждения Малышкин Д.И. полагал, что решения бюджетного учреждения являются законными, в связи с чем просил отказать в иске в полном объеме. (возражения на иск – т. 3 л.д. 37-40)

Представитель Администрации города Омска Окишев К.В., принимавший участие в судебном заседании 31 августа 2023 года, также считал, что оснований для признания решений бюджетного учреждения незаконными не имеется, возражал относительно установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости согласно отчетам об оценке № 01-1/10/2022-И, № 01-2/10/2022-И от 9 августа 2023 года ввиду их несоответствия положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Указал, что оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежат оспариваемые объекты, что повлекло неверный подбор аналогов, а также не учтен такой ценообразующий фактор, как наличие подведенной коммуникации – канализации, что привело к неверному итоговому расчету рыночной стоимости. (т. 6 л.д. 205-206)

Административный истец Беляев В.А., заинтересованное лицо Родичев В.В. при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовали.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив оценщика Воловика Д.П., эксперта Радюхина И.А., суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 28 октября 2021 года № 81-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 3 л.д. 52-56)

        В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

        Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 НК РФ).

        Согласно статьям 401, 403 НК РФ если иное не установлено законом налоговая база для налога на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения (здание, строение, сооружение, помещение) определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 403 НК РФ.

Результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка и здания в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 28 октября 2022 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября и 13 октября 2022 года соответственно. К заявлениям приложены отчеты об оценке № 01-1/10/2022 от 14 октября 2022 года, № 01-2/10/2022 от 26 октября 2022 года. (т. 3 л.д. 41, 42)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

25 ноября 2022 года бюджетным учреждением приняты решения №№ ОРС-55/2022/000352, ОРС-55/2022/000353 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно решениям в отчетах выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости. Так, имеются нарушения ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчетов вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 3 л.д. 43-45)

Указанные решения были приняты единогласно по итогам рассмотрения заявлений административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости 24 ноября 2022 года. (т. 3 л.д. 67-83)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом в бюджетное учреждение и первоначально в суд представлены отчеты № 01-1/10/2022 от 14 октября 2022 года, № 01-2/10/2022 от 26 октября 2022 года, подготовленные оценщиком Воловиком Д.П. (т. 1 л.д. 53-232, т. 2 л.д. 2-309)

В соответствии с указанными отчетами рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 сентября 2022 года составляет <...> рублей, рыночная стоимость здания с кадастровым номером <...> по состоянию на 13 октября 2022 года составляет <...> рублей.

Определением суда от 2 марта 2023 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для установления соответствия отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; наличия в отчетах недостатков, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 6 л.д. 209-212)

Согласно заключению эксперта № 610/2-4 от 14 июля 2023 года в отчете № 01-1/10/2022 от 14 октября 2022 года отсутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности №№ 1, 2, 3, 4, указанные в решении бюджетного учреждения от 25 ноября 2022 года № ОРС-55/2022/000352.

Нарушение № 5, указанное в решении бюджетного учреждения от 25 ноября 2022 года № ОРС-55/2022/000352, имеется в следующей его части:

- при отсутствии фактической необходимости исключения из скорректированной первичной выборки аналога № 1 с максимальным значением цены для достижения ее нормализации, определяется, что нормализация выборки в отчете произведена неверно, как следствие, определяется нарушение требований п.п. 22, 25 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135.

В отчете № 01-2/10/2022 от 26 октября 2022 года отсутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности №№ 1, 2, 7, указанные в решении бюджетного учреждения от 25 ноября 2022 года № ОРС-55/2022/000353.

Нарушения № 3, 4, 5, 6, указанные в решении бюджетного учреждения от 25 ноября 2022 года № ОРС-55/2022/000353, имеются:

- в таблице 15.5 (стр. 50) отчета к объектам-аналогам №№ 1, 2, при существующем их отличии от объекта оценки по элементу сравнения (физическому фактору) «тип объекта: встроенное помещение/отдельно стоящее здание», корректировки по типу объекта не применены, что является нарушением требований п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135 – по замечанию № 3 бюджетного учреждения;

- в таблице 15.5 (стр. 50) отчета к объекту-аналогу № 2 при фактически существующем его отличии от объекта оценки по элементу сравнения (физическому фактору) – «наличие отопления», корректировка на наличие/отсутствие отопления не применена, что является нарушением требований п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135 – по замечанию № 4 бюджетного учреждения;

- на стр. 42 отчета без каких-либо обоснований, основанных на экспертной оценке внешнего вида и технического состояния, фактически назначаются значения эффективного возраста объектов-аналогов № 1,2,3 для последующего расчета их физического износа, что вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, и, как следствие, является нарушением требований п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135 – по замечанию № 5 бюджетного учреждения;

- при недостоверной величине стоимости земельного участка, определенной в отчете № 01-1/10/2022 от 14 октября 2022 года, установленная на ее основе рыночная стоимость объекта оценки – здания в разд. 15.2.1, 15.3.2 (стр. 51,61) отчета, также имеет недостоверное значение, что является нарушением требований п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135 – по замечанию № 6 бюджетного учреждения.

Отчет об оценке № 01-1/10/2022 от 14 октября 2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности) в следующей части:

- использование в отчете объекта-аналога № 4 с кадастровым номером <...>, расположенного на дату оценки в зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1/218 и не соответствующего ей по виду своего разрешенного использования, при более чем достаточном количестве объектов-аналогов (12 шт.), соотносимых (максимально приближенных) к объекту оценки по фактору соответствия градостроительному зонированию, не соответствует требованиям п. 22 «б» ФСО № 7;

- в таблицах № 11.1, 11.2 отчета и в последующих расчетах, производимых в нем, для объекта-аналога № 8 с кадастровым номером <...> принята неактуальная (недействительная) для даты оценки цена продажи/предложения, что не соответствует требованиям п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135;

- необоснованное неиспользование в отчете в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером <...>, фактически соответствующего объекту оценки по заданным ценообразующим факторам и подлежащего беспрепятственному использованию в качестве объекта-аналога не соответствует требованиям п. 22 «в» ФСО № 7;

- при отсутствии фактической необходимости исключения из скорректированной первичной выборки аналога № 1 с максимальным значением цены для достижения ее нормализации, определяется, что нормализация выборки в отчете произведена неверно, как следствие, определяется нарушение требований п.п. 22, 25 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135.

Отчет об оценке № 01-2/10/2022 от 26 октября 2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности) в следующей части:

- в таблице 15.5 (стр. 50) отчета к объектам-аналогам №№ 1,2, при существующем их отличии от объекта оценки по элементу сравнения (физическому фактору) «тип объекта: встроенное помещение/отдельно стоящее здание», корректировки по типу объекта не применены, что является нарушением требований п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135;

- в таблице 15.5 (стр. 50) отчета к объекту-аналогу № 2 при фактически существующем его отличии от объекта оценки по элементу сравнения (физическому фактору) – «наличие отопления», корректировка на наличие/отсутствие отопления не применена, что является нарушением требований п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135;

- на стр. 42 отчета без каких-либо обоснований, основанных на экспертной оценке внешнего вида и технического состояния, фактически назначаются значения эффективного возраста объектов-аналогов № 1,2,3 для последующего расчета их физического износа, что вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, и, как следствие, является нарушением требований п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135;

- при недостоверной величине стоимости земельного участка, определенной в отчете № 01-1/10/2022 от 14 октября 2022 года, установленная на ее основе рыночная стоимость объекта оценки – здания в разд. 15.2.1, 15.3.2 (стр. 51,61) отчета, также имеет недостоверное значение, что является нарушением требований п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135. (т. 7 л.д. 5-37)

        В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № 610/2-4 от 14 июля 2023 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Радюхиным И.А., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт Радюхин И.А. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2014 года. (т. 7 л.д. 5)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют, поскольку в судебном заседании было установлено, что представленные отчеты об оценке № 01-1/10/2022 от 14 октября 2022 года, № 01-2/10/2022 от 26 октября 2022 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствуют, имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости представлены отчеты № 01-1/10/2022-И, № 01-2/10/2022-И от 9 августа 2023 года, подготовленные оценщиком Воловиком Д.П. с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта № 610/2-4 от 14 июля 2023 года. (т. 7 л.д. 60-244, т. 8 л.д. 2-321)

В связи этим административным истцом представлено уточнение административных исковых требований. (т. 7 л.д. 58)

Проанализировав содержание отчетов об оценке, суд считает, что в них устранены замечания эксперта, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объектах оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), также в отчетах содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки.

Так, согласно заключению эксперта необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой, в том числе при производстве судебных экспертиз. В исследуемом отчете № 01-1/10/2022 от 14 октября 2023 года оценщик при достижении коэффициента вариации 33 % дополнительно исключает из дальнейших расчетов аналог с максимальной ценой (аналог № 1), исключение которого не требовалось.

В представленном отчете № 01-1/10/2022-И от 9 августа 2023 года оценщиком при нормализации выборки из нее исключены два аналога с максимальной ценой (аналоги № 13 и № 3) и два аналога с минимальной ценой (аналоги № 9 и № 10), в результате коэффициент вариации составил 33 %, в связи чем дальнейшее исключение объектов-аналогов не проводилось. (стр. 85-86 отчета).

        С учетом замечания эксперта о неприменении к аналогам №№ 1 и 2 корректировки на тип объекта (ввиду того, что объект оценки является отдельно стоящим зданием, а указанные объекты-аналоги являются встроенными помещениями), в представленном отчете № 01-2/10/2022-И от 9 августа 2023 года оценщиком применена корректировка по данному ценообразующему фактору, величина которой составила 0,910 (стр. 60 отчета).

Принимая во внимание замечание эксперта, заключающееся в неверном применении оценщиком к аналогу № 2 корректировки по элементу сравнения «наличие/отсутствие отопления», в исправленном отчете № 01-2/10/2022-И от 9 августа 2023 года корректировка на наличие отопления у объекта оценки в размере 1,493 к указанному аналогу применена (стр. 59 отчета).

В отчете № 01-2/10/2022-И от 9 августа 2023 года оценщиком представлена информация в обоснование эффективного возраста аналогов №№ 1,2,3, необходимая для последующего расчета их физического износа (стр. 45-52 отчета). Ввиду отсутствия в открытом доступе информации о датах ввода в эксплуатацию указанных аналогов, оценщиком при расчете физического износа объектов даты ввода в эксплуатацию приняты как среднеарифметическое значение дат ввода в эксплуатацию зданий, расположенных по адресам местонахождения объектов. Кроме того, при определении физического износа оценщиком во внимание также принималась информация, представленная в офертах объектов-аналогов и подтверждающая их значительный срок эксплуатации.

        Замечание эксперта о том, что при недостоверной величине стоимости земельного участка, определенной в первоначально представленном отчете об оценке, установленная на ее основе рыночная стоимость здания также имеет недостоверное значение, в представленном отчете № 01-2/10/2022-И от 9 августа 2023 года также устранено. (стр. 71 отчета)

Объект-аналог № 4, расположенный на дату оценки в зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1/218 и не соответствующий ей по виду разрешенного использования, в исправленном отчете № 01-1/10/2022-И от 9 августа 2023 года оценщиком исключен (стр. 62-68 отчета).

        С учетом замечания эксперта об использовании в расчетах для объекта-аналога № 8 неактуальной для даты оценки цены продажи/предложения равной 6 030 750 рублей, в указанном выше отчете оценщиком использована цена, актуальная на дату оценки, 4 523 062,50 рублей. (стр. 63 отчета).

        По замечанию эксперта о необоснованном неиспользовании в отчете в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером <...>, фактически соответствующего объекту оценки по заданным ценообразующим факторам, в отчете № 01-1/10/2022-И от 9 августа 2023 года указанный земельный участок принят в качестве аналога в сегменте «Производственная деятельность» (объект-аналог № 14 в таблице 11.1) (стр. 65 отчета).

Суд отмечает, что возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчетов, указанных в заключении эксперта, бюджетным учреждением, Администрацией города Омска в ходе судебных заседаний не приведено.

Дополнительные доводы Администрации города Омска относительно отчетов об оценке проверены судом. В судебных заседаниях допрошены оценщик Воловик Д.П., эксперт Радюхин И.А., письменные пояснения которых приобщены к материалам дела (т. 9 л.д. 58-60, 85-94). Оснований согласиться с данными возражениями суд не усматривает.

Так, доводы о том, что оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежат оспариваемые объекты, что повлекло неверный подбор аналогов, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером <...> имеет вид разрешенного использования: «Для общественно-деловых целей под строение (теплая автостоянка)». На указанном земельном участке расположено здание с наименованием «теплая стоянка». (т. 3 л.д. 9-11, 12-15)

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10 ФСО № 7).

Как следует из пояснений оценщика Воловика Д.П., при осмотре объекта оценки установлено, что здание, расположенное на земельном участке, имеет производственно-складское назначение, в связи с чем в отчете проанализированы объекты-аналоги сегмента рынка «Производственная деятельность».

Допрошенный в судебном заседании эксперт Радюхин И.А. указал, что вывод оценщика соответствует фотоиллюстрациям, полученным при выполнении осмотра объекта оценки (наличие в здании производственно-технологического оборудования, образующего производственную линию, наличие автопогрузчика, стеллажей, используемых в складских целях, тары для складирования, и т.д.); объемно-планировочное решение самого здания не предполагает его использование под теплую стоянку (отсутствуют система (ряд) въездных ворот, гаражные ямы, ремонтные зоны, техническое оборудование для обслуживания машин); сведения, содержащиеся в открытых информационно-картографических источниках «2GIS», «Google Карты», также указывают на производственно-складское назначение знания. (т. 9 л.д. 85-91)

В судебном заседании представитель административного истца пояснила, что здание и земельный участок на основании договора от 16 августа 2021 года, заключенного между Беляевым В.А. и ООО «Рейлстрой-1520», переданы в аренду для использования по своему усмотрению в целях, не противоречащих законодательству и требованиям РФ. Фактически объекты недвижимости используются для производства строительных материалов. (т. 9 л.д. 33-36)

Таким образом, с учетом приведенных выше положений ФСО № 7, а также совокупности представленных в дело доказательств, пояснений сторон, эксперта, свидетеля, суд не находит оснований не согласиться с определенным оценщиком сегментом рынка, к которым принадлежат объекты оценки.

Утверждение заинтересованного лица о том, что оценщиком не учтен такой ценообразующий фактор, как наличие централизованной канализации, несостоятельно по следующим основаниям.

Действительно, согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте спорного здания, составленном на 30 августа 2010 года, в разделе III «Благоустройство здания» указано, что здание подключено к центральной городской сети канализации.

       Как следует из отчетов об оценке, при определении их рыночной стоимости оценщиком во внимание принята информация, полученная от заказчика, являющаяся актуальной на дату оценки (1 сентября 2022 года), о том, что здание подключено к следующим коммуникациям: централизованное электроснабжение, централизованное водоснабжение; газоснабжение отсутствует; канализация (выгребная яма); теплоснабжение (твердотопливный электрический котел).

        Представленные собственником объектов сведения подтверждаются информацией, представленной по запросу суда АО «ОмскВодоканал», согласно которой услуга по приему сточных вод от нежилого помещения № 31 по ул. Центральная в централизованную систему водоотведения АО «ОмскВодоканал» не осуществляется. (т. 9 л.д. 69-77)

Как пояснил в судебном заседании оценщик Воловик Д.П., сведения, содержащиеся в техническом паспорте о подключении здания к централизованной канализации, не были учтены ввиду их неактуальности по состоянию на дату проведения оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (действующим по состоянию на дату проведения оценки), информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Согласно справочнику оценщика «Земельные участки – 2022. Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник оценщика), наличие зданий на земельном участке нельзя рассматривать в качестве доказательства наличия центральных коммуникаций на этом участке. Необходимо учитывать, что при оценке, в том числе ретроспективной, технический паспорт здания, расположенного на оцениваемом земельном участке, не может служить документом, подтверждающим наличие на участке централизованных коммуникаций.

О необходимости принимать во внимание актуальную на дату оценки информацию об объекте оценки следует также из пояснений эксперта Радюхина И.А. (т. 9 л.д. 91-94)

С учетом вышеизложенного, суд полагает указанные возражения подлежащими отклонению.

Доводы относительно отопления в судебном заседании представителем Администрации г. Омска не поддержаны.

Суд отмечает, что указанные замечания не были отмечены при проверке отчетов об оценке ни бюджетным учреждением, ни экспертом.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в указанных отчетах, суду не представлено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчетов № 01-1/10/2022-И, № 01-2/10/2022-И от 9 августа 2023 года требованиям действующего законодательства, считает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере указанной в них рыночной стоимости.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявлений следует считать 28 октября 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░░░ 2022 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ <...> ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <...> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 13 ░░░░░░░ 2022 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ <...> ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 28 ░░░░░░░ 2022 ░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░                        ░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 10 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.