Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-67/2024 ~ М-8/2024 от 24.01.2024

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-67/2024

УИД 39OS0000-01-2024-000035-45

Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

    28 марта 2024 года                                                                     г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Встречное» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решений бюджетного учреждения от 27 декабря 2023 года №№ ОРС-39/2023/001490, ОРС-39/2023/001491, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

                        У С Т А Н О В И Л:

ООО «Встречное» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконными решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 27 декабря 2023 года № ОРС-39/2023/001490, № ОРС-39/2023/001491 об отказе в установлении рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами 39:18:010001:148, 39:18:010001:191 и об установлении по состоянию на 12 декабря 2023 года кадастровой стоимости данных объектов незавершенного строительства равной их рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Оценка консультации аудит» Бородиным А.В. в отчетах об оценке от 12 декабря 2023 года № 23-12-07, №23-12-08.

В судебном заседании представитель административного истца Горбатюк И.В. просила административное исковое заявление удовлетворить.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Михайлова Т.А. просила в удовлетворении административного иска ООО «Встречное» отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

ООО «Встречное» с 25 декабря 2013 года является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:18:010001:191, степень готовности 95% (л.д.165-168, т.1), объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:18:010001:148, степень готовности 93%, расположенных по адресу: Калининградская область, г. Светлый, ул. Дружбы, д. 1 (л.д.133-134, т. 1).

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года №753 утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2021 года.

На основании данного постановления кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером 39:18:010001:191 утверждена в размере 30 637 460,35 руб., объекта с кадастровым номером 39:18:010001:148 - в размере 22 325 564 руб., сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН соответственно 28 января 2022 года и 10 февраля 2022 года, период применения с 01 января 2022 года по 31 декабря 2023 года.

На день рассмотрения дела кадастровая стоимость объектов является архивной.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 15 статьи 378.2 НК РФ (в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

13 декабря 2023 года ООО «Встречное» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов, равной их рыночной стоимости по состоянию на 12 декабря 2023 года, представив отчеты об оценке оценщика ООО «Оценка консультации аудит» Бородина А.В. от 12 декабря 2023 года № 23-12-07, № 23-12-08, согласно которым рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:18:010001:148 определена в размере 13 860 000 руб., объекта с кадастровым номером 39:18:010001:191 - в размере 18 620 000 руб.

Как следует из оспариваемых решений от 27 декабря 2023 года №№ ОРС-39/2023/001491, ОРС-39/2023/001492 бюджетное учреждение полагает представленные отчеты об оценке не соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям:

- не выполнены требования подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам I сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Вид использования земельного участка, на котором расположен объект оценки - для выращивания овощей, сегмент «Сельскохозяйственное использование». В разделе 5.1.1 «Расчёт рыночной стоимости земельного участка» (стр. 89) оценщик использует в качестве объектов-аналогов земельные участка со следующим разрешённым использованием: обслуживание автотранспорта, склады, для завершения строительства промышленно-производственной базы с административными и складскими помещениям, для строительства производственно-складских помещений. Однако, на стр. 92 указано: «Все объекты-аналоги так же как и объекты оценки являются землями населенных пунктов, с сопоставимым разрешенным использованием, допустимым в градостроительной зоне П-4 (коммунально-складская зона), по месторасположению участка под объектом оценки. Корректировки стоимости не вводились в связи с отсутствием существенных различий». Таким образом, сегмент и назначение объектов-аналогов значительно отличаются от сегмента и назначения земельного участка, на котором расположен объект оценки, а его стоимость, используемая в дальнейшем в расчетах, определена некорректно.

- не выполнены требования пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, согласно которому подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования); в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

В разделе 5.1.1 «Расчёт рыночной стоимости земельного участка» (стр. 92, 96) оценщик использует корректировку на торг в размере -16,8%, указывая: «Введена -17,7% корректировка стоимости всех аналогов — как наиболее вероятное среднее значение в рамках расширенного интервала. Корректировка определена согласно статистическим данным, опубликованным в «Справочнике оценщика недвижимости-2022». [11] Земельные участки, Часть. II, т.101, стр.234».

В разделе 5.1.2 «Расчет рыночной стоимости нежилого здания» (стр. 100, 104) оценщик использует корректировку на торг в размере -16,8%, указывая: «Введена -16,8% корректировка стоимости всех аналогов - как наиболее вероятное значение в рамках расширенного интервала. Для определения поправки примерялся справочник оценщика недвижимости 2023г., изданный Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки под редакцией Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. «Значения корректировок по элементу сравнения (скидка на уторговывание) «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов, сравнительный подход», [10] Табл. 223, стр.316».

В разделе 5.2 «Расчет рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом» (стр. 110, 115) оценщик использует корректировку на торг в размере -14,1%, указывая: «Для определения поправки на уторговывание применялся Справочник оценщика недвижимости 2023г., «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов, сравнительный подход», изданный Приволжским центрам методического и информационного обеспечения оценки под редакцией Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Поправка на уторговывание арендной платы принята к расчётам для всех аналогов в размере -14,1% (среднее значение) из диапазона для класса объектов: универсальные производственно-складские объекты. [10] стр. 228, табл. 317». Однако приведённые копии указанных таблиц не позволяет подтвердить используемое оценщиком значение скидки на торг.

Согласно решениям бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 12 декабря 2023 года.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением Калининградского областного суда от 01 февраля 2024 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту АНО «ЭКСКО» Кулаковой Т.В., на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствуют ли отчеты об оценке № 23-12-07, № 23-12-08 от 12 декабря 2023 года, выполненные оценщиком ООО «Оценка консультации аудит» Бородиным А.В., требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчетах об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки?

- при положительном ответе на первый и (или) второй вопросы определить по состоянию на 12 декабря 2023 года рыночную стоимость объектов с кадастровыми номерами 39:18:010001:148, 39:18:010001:191.

В соответствии с заключением эксперта № 040-24 от 26 февраля 2024 года отчеты об оценке № 23-12-07, № 23-12-08 от 12 декабря 2023 года, выполненные оценщиком ООО «Оценка консультации аудит» Бородиным А.В., не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, по состоянию на 12 декабря 2023 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:18:010001:148 составляет 13 860 000 руб., рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:18:010001:191 - 18 620 000 руб.

Экспертом установлено, что в отчетах об оценке не приведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка, а также не приведены интервалы значений ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта Кулаковой Т.В., поскольку составленное ею заключение мотивировано и не содержат противоречий.

Эксперт АНО «ЭКСКО» Кулакова Т.В. соответствует по уровню образования и квалификации требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Судебная стоимостная и строительно-техническая экспертиза недвижимости», диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Оценка предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация «Русское общество оценщиков», имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (с 2007 года), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу после разъяснения судом процессуального права заявлять ходатайство о назначении повторной, дополнительной судебных экспертиз представитель бюджетного учреждения, выразив несогласие с результатом проведенной по делу судебной экспертизой, таким правом не воспользовалась, пояснив об отсутствии намерения заявить ходатайство об их проведении.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования о признании незаконными решений ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 27 декабря 2023 года №№ ОРС-39/2023/001490, ОРС-39/2023/001491.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:18:010001:148 составляет 13 860 000 руб., рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:18:010001:191 - 18 620 000 руб.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявлений об установлении рыночной стоимости, а именно 13 декабря 2023 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░ 27 ░░░░░░░ 2023 ░░░░ №№ ░░░-39/2023/001490, ░░░-39/2023/001491 ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 39:18:010001:191 ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 12 ░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 18 620 000 ░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 39:18:010001:148 ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 12 ░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 13 860 000 ░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ 01 ░░░░░░ 2022 ░░░░ ░░ 31 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ 13 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 01 ░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░                                     ░.░. ░░░░░░░░░