Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2а-665/2023 (2а-6383/2022;) ~ М-5638/2022 от 30.11.2022

Дело № 2а-665/2023                    

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 января 2023 года г. Хабаровск                                

Центральный районный суд города Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Ким Ю.В.

при секретаре Харченко В.А.,

с участием административного истца Шнырика Я.Б., представителя административного ответчика Сазоновой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Шнырика Якова Борисовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об обязании совершить определенные действия,

установил:

    Шнырин Я.Б. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об обязании совершить определенные действия. В обоснование заявленных требований указав, что на открытых торгах проводимых посредством публичного предложения ООО "СамСтрой" (номер торгов: №) Шняриным Я.Б. был приобретен Лот №, однокомнатная квартира, кадастровый №, площадью 82,58 кв.м., расположенная на 21 этаже, по адресу <адрес>. Позднее обнаружилось, что в договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном по результатам торгов, была допущена техническая ошибка, а именно отсутствовало указание на наличие террасы в составе лота. С целью исправления данной технической ошибки административным истцом совместно с продавцом было составлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны заключили соглашение о внесении изменений в пункт 2.1 Договора и изложили его в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить на условиях настоящего договора следующее имущество квартира №, этаж №, кол-во комнат 1, площадь 48,5 кв.м, кадастровый №, по адресу <адрес> и имеющую следующие характеристики: площадь квартиры, включая площадь террас, балконов и лоджий с понижающим коэффициентом – 82,58 кв.м.; общая площадь квартиры - 48,5 кв.м.; жилая площадь квартиры – 21,1 кв.м. Во всем остальном условия договора остаются неизменными». Данное соглашение было подано на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, однако ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Хабаровскому краю было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права с указанием о невозможности зарегистрировать иную площадь, а также необходимостью письменного согласия залогодержателя. Согласие залогодержателя было предоставлено ДД.ММ.ГГГГ, однако ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Хабаровскому краю было вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации права, в котором указывалось о невозможности внесения изменения в ЕГРН по дополнительному соглашению к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ об увеличении площади квартиры за счет, в том числе террасы. Административный истец считает данный вывод ошибочным. Объект недвижимости с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет в рамках конкурсного производства, после чего, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права от ООО «СамСтрой» к Шнырину Я.Б., следовательно дополнительное соглашение, которое не изменяет характеристики объекта, а лишь дополняет ранее зарегистрированный договор, подлежит регистрации по тем же правилам. Просит обязать Управление Росреестра по Хабаровскому краю зарегистрировать дополнительное соглашение к договору №-№ от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи, не изменяющее характеристики квартиры.

Административный истец Шнырин Я.Б. в судебном заседании административные исковые требования поддержал, указав, что при заключении договора купли-продажи квартиры была допущена техническая ошибка, в связи с чем не было указано, что в площадь квартиры 82,58 кв.м. входит площадь террасы, балконов и лоджий с понижающим коэффициентом. Данное обстоятельство было устранено заключением дополнительного соглашения. Вместе с тем, Управлением Росреестра по Хабаровскому краю было отказано в регистрации дополнительного соглашения. Полагает, что отказом в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры нарушено его право собственности.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю Сазонова Н.П. в судебном заседании административные исковые требования не признала по доводам, изложенным в возражениях на административный иск, согласно которому государственная регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи жилого помещения законом не предусмотрена. ДД.ММ.ГГГГ на основании представленного Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ с приложением технического плана, проектной документацией, на кадастровый учет было поставлено здание (многоквартирный дом) с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>. При постановке на кадастровый учет многоквартирного дома в его составе в соответствии с представленным техническим планом было учтено помещение с кадастровым номером № (адрес <адрес>, площадь 48,5 кв.м, назначение «жилое», вид жилого помещения «квартира», номер этажа в здании – 21, номер на поэтажном плане 62). Из графического описания спорной квартиры, включение террасы, указанной в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, в границы спорного жилого помещения не усматривается. В рассматриваемом случае, обозначенная на плане 21 этажа многоквартирного дома спорная терраса, отраженная в дополнительном соглашении, представленном на регистрацию, имеет выход в места общего пользования многоквартирного дома, а также люк и другие конструктивные элементы многоквартирного дома, что указывает на то, что терраса предназначена для обслуживания более одной квартиры. Кроме того, согласно технического плана площадь спорной террасы составляет 104,1 кв.м., в связи с чем спорная терраса не может быть составляющей квартиры, имеющей площадь с учетом балконов и лоджий 82,58 кв.м. Указание на террасу отсутствует также в документах, представленных застройщиком ООО «СамСтрой» при первичной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером № Противоречия в описании объекта недвижимости между сведениями, содержащимися в ЕГРН, и сведениями, содержащимися в представленных заявителем документах, в силу пункта 49 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ являются препятствием для осуществления регистрационных действий. Просит в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Заинтересованные лица ООО «СамСтрой», ПАО «Сбербанк» в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В соответствии с ст. 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав административного истца, представителя административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Как следует из правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 9 постановления от 28 июня 2022 года N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", при предъявлении в суд требований об обязании наделенных публичными полномочиями органов и лиц совершить определенные действия в целях устранения допущенных нарушений прав, свобод, законных интересов административного истца (заявителя) в сфере административных и иных публичных правоотношений такие требования подлежат квалификации как требования о признании незаконным соответствующего бездействия и об обязании совершить необходимые действия (статья 124 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СамСтрой» (продавец) и Шныриным Я.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи №-№, предметом которого являлась <адрес>, этаж 21, кол-во комнат 1, площадь 48,5 кв.м., кадастровый №, по адресу: г. <адрес> имеющая следующие характеристики: площадь квартиры, включая площадь балконов и лоджий с понижающим коэффициентом 82,58 кв.м., общая площадь квартиры 48,5 кв.м., жилая площадь квартиры 21,1 кв.м.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, объект недвижимости содержит следующие характеристики: кадастровый №, адрес <адрес> <адрес>, площадь 48,5 кв.м., назначение жилое, этаж 21, вид жилого помещения квартира. Право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за административным истцом ДД.ММ.ГГГГ, установлено ограничение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СамСтрой» (продавец) и Шныриным Я.Б. (покупатель) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-№, согласно которому стороны договорились внести изменения в пункт 2.1 договора и изложить его в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить на условиях настоящего договора следующее имущество квартира №, этаж 21, кол-во комнат 1, площадь 48,5 кв.м., кадастровый №, по адресу <адрес> <адрес> и имеющую следующие характеристики: площадь квартиры, включая площадь террас, балконов и лоджий с понижающим коэффициентом 82,58 кв.м., общая площадь квартиры 48,5 кв.м., жилая площадь квартиры 21,1 кв.м.

Во всем остальном условия договора оставлены неизменными.

ДД.ММ.ГГГГ представителем ООО «СамСтрой», действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, и Шняриным Я.Б. в Управление Росреестра по Хабаровскому краю подано заявление о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости, в связи с изменением сведений в соответствии дополнительным соглашением к договору купли-продажи.

К заявлению были приложены копия доверенности, дополнительное соглашение к договору №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, чек от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, оформленное уведомлением №

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации прав следует, что с ДД.ММ.ГГГГ приостановлено осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, в связи с тем, что имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости), а именно согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости указанная квартира (помещение) имеет площадь 48,5 кв.м. Административный истец обратился с заявление о регистрации Дополнительного соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, площадь квартиры включая площадь балконов и террас составляет 82,58 кв.м. В ЕГРН площадь квартиры, с кадастровым номером № указана за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас. В связи с чем, зарегистрировать иную площадь не представляется возможным. Дополнительно сообщено, что согласно сведений ЕГРН, данный объект содержит ограничение (ипотеку), в случае изменения сведений содержащихся в ЕГРН вносится с письменного согласия залогодержателя.

Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Хабаровскому краю представлено согласие ПАЛ «Сбербанк» на внесение изменений в сведения об объекте недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ административный ответчик уведомил ООО «СамСтрой» и его представителя о неустранении причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> <адрес>.

Основанием для принятия решения о неустранении причин приостановления явилось то, что при поступлении заявления о принятии дополнительных документов и проведении дополнительной правовой экспертизы, установлено следующее:

На основании представленного заявления от ДД.ММ.ГГГГ, заявитель обратился о внесении изменений на основании Дополнительного соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому внесены изменения в части следующих характеристик: площадь квартиры, включая площадь террас, балконов и лоджий с понижающим коэффициентом 82,58 кв.м., общая площадь 48,5 кв.м.

При проведении правовой экспертизы установлено, что в настоящее время согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанная квартира № №, расположенная на 21 этаже, в подъезде №, по адресу: <адрес> (кадастровый №) и входящая в состав многоквартирного жилого дома (кадастровый номер №), поставлена на учет в соответствии с техническим планом объекта ДД.ММ.ГГГГ, и имеет общую площадь 48,5 кв.м., которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно сведениям технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ, площадь в ЕГРН террасы, расположенной на 21 этаже составляет 104,1 кв.м. Также в техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ данная квартира не имеет контур прилегающей к ней террасы.

Дополнительно изучив все правоустанавливающие документы при первичной регистрации права собственности за застройщиком ООО «СамСтрой», установлено, что государственная регистрация права в отношении <адрес>, с формулировкой – общей площадью 48,5 кв.м., включая площадь только балкона и лоджии, с понижающим коэффициентом 82,58 кв.м. была осуществлена на основании Соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и Перечня жилых объектов подлежащих передаче, в которых сведений о террасе не имеется.

Обращено внимание, что понижающий коэффициент применяется только при участии в долевом строительстве, при заключении договора указывается цена договора, которая определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, а в случае, если частью такого помещения является лоджия, балкон и терраса, общая приведенная площадь, состоит из суммы общей площади жилого помещения, площади лоджии, балкона и террасы с понижающим коэффициентом, утвержденным Приказом от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Однако квартира № в настоящее время не является объектом долевого строительства, соответственно и понижающий коэффициент не может быть применен в данном случае.

Изучив переход права собственности от застройщика ООО «СамСтрой» к покупателю Шнырину Я.Б. на основании договора купли-продажи №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, было зарегистрировано право собственности в отношении квартиры №, общей площадью 48,5 кв.м., с учетом характеристик квартиры включая только балкон и лоджию.

Соответственно, терраса общей площадью 104,1 кв.м. не содержится в предмете договора купли-продажи, так как не может быть в настоящее время отнесена в общей площади квартиры № №.

Данная терраса, расположенная на 21 этаже 1 подъезда, входящая в состав многоквартирного жилого дома имеет выход как с квартиры № № так и выход с мест общего пользования, и позволяет определить, что может находиться в использовании и эксплуатации иных лиц, имея части люка и иных конструктивных элементов многоквартирного жилого дома.

На основании изложенного, внести изменения в ЕГРН о Дополнительном соглашении к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ об увеличении площади квартиры за счет, в том числе террасы невозможно.

Обращаясь с настоящим иском в суд административный истец указал на обязанность Управления Росреестра по Хабаровскому краю внести изменения в ЕГРН на основании, заключенного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН, регулируются Законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений; государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, которая осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (части 2 - 5 статьи 1 поименованного закона).

Частью 1 статьи 5 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ определено, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

Согласно частям 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Также к основным сведениям, позволяющим определить объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи относятся площадь и описание местоположения этого объекта (пункту 3, 9 ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 49 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости).

Так при проведении правовой экспертизы государственным регистратором было установлено, что <адрес>, общей площадью 48,5 кв.м. была поставлена на кадастровый учет застройщиком ООО «СамСтрой», без учета площади балконов, лоджий и террасы.

В последующем, в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись о переходе права собственности на указанный объект недвижимости к административному истцу Шнырину Я.Б., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом характеристики объекта указаны как площадь квартиры с учетом балконов и лоджий 82,58 кв.м., общая площадь жилого помещения 48,5 кв.м., жилая площадь 21,1 кв.м.

Обращаясь к административному ответчику с заявлением о внесении изменений в записи реестра прав на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, административный истец указал на включение в площадь <адрес>,58 кв.м. площадь террасы.

Согласно техническому паспорту на <адрес>, общая площадь квартиры составляет 48,5 кв.м., площадь балкона 5,7 кв.м., сведений о наличии лоджии не имеется.

Из имеющейся в ЕГРН информация о террасе, расположенной на 21 этаже в 1 подъезде <адрес> следует, что площадь данного объекта составляет 104,1 кв.м.

Проводя правовую экспертизу, административным ответчиком было установлено, что площадь квартиры переданной в собственность Шнырина Я.Б. 82,58 кв.м. не соответствует площади с учетом террасы 104,1 кв.м.

Указанное обстоятельство обоснованно принято административным ответчиком как наличие противоречий между сведениями об объекте недвижимости, представленными заявителем и имеющимися в Едином государственном реестре недвижимости о таком объеме.

При этом утверждение административного истца о применении понижающего коэффициента, суд находит не состоятельным, поскольку понижающий коэффициент рассчитывается при определении цены жилого помещения, но не влияет на его площадь.

Также суд принимает во внимание, что спорная терраса имеет выход с мест общего пользования, имеет пожарный люк, что допускает отнесение ее к общедомовому имуществу, выдел доли в котором регламентирован нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

    Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности зарегистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № и отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░.

░░░░░                  ░.░. ░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 25.01.2023.