КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело № 3а-180/2022
УИД: 39ОS0000-01-2022-000164-14
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 ноября 2022 года г. Калининград
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шубина Д.В.
при секретаре Макаревской А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Ксенофонтова Д. Ю. к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ :
Ксенофонтов Д.Ю. обратился с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилого здания №, общей площадью 812,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость этого помещения по состоянию на 1 января 2021 года составляет 60713839,68 рублей. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этого объекта. Согласно отчету об оценке №200К-2022 от 28 апреля 2022 года, изготовленному оценщиком Ж. В.М. (<данные изъяты>), рыночная стоимость нежилого здания № на 1 января 2022 года составляет 20929000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Решением №ОРС-39/2022/000382 от 2 июня 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости здания № нарушает его права налогоплательщика. Согласно уточненным требованиям, просит признать незаконным решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000382 от 2 июня 2022 года и установить кадастровую стоимость здания № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 19800000 рублей.
Представитель административного истца Ксенофонтова Д.Ю. Бурико В.Р. уточненные административные исковые требования поддержала по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам.
Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Полякова Д.В. относительно заявленного административного искового требования о признании незаконным и отмене решения» №ОРС-39/2022/000382 от 2 июня 2022 года возражала, вопрос об установлении кадастровой стоимости здания № равной его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта, оставила на усмотрение суда.
Административные ответчики Правительство Калининградской области, заинтересованные лица Администрация ГО «Город Калининград», Управление Росреестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.
С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).
В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:
1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;
2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;
3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.
Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.
Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.
Установлено, что Ксенофонтов Д.Ю. является собственником нежилого здания №, общей площадью 812,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость этого объекта определена в сумме 60713839,68 рублей.
По инициативе Ксенофонтова Д.Ю. была произведена оценка рыночной стоимости нежилого здания №. Согласно отчету об оценке №200К-2022 от 28 апреля 2022 года, изготовленному оценщиком Ж. В.М. (<данные изъяты>»), рыночная стоимость нежилого здания № на 1 января 2022 года составляет 20929000 рублей
Ксенофонтов Д.Ю. 4 мая 2022 года обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания № в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №200К-2022 от 28 апреля 2022 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» №ОРС-39/2022/000382 от 2 июня 2022 года в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение п.п. «и» п. 8 ФСО №3, п.п. «в», «д» п. 11 ФСО №7, а именно оценщик не исследовал рынок предложений по продаже нежилых зданий в г. Калининграде, в разделе отчета 8.3 отсутствуют фактические данные о ценах сделок, содержится лишь общая информация; не обосновано неприменение затратного подхода. В таблице 1 «Характеристики объектов-аналогов» оценщиком рассмотрены 5 объектов-аналогов, а в таблице 3 «Расчет арендной ставки для объекта оценки» было использовано уже 4 объекта. Объектом оценки является здание, применение корректировки в размере 17,6% к объекту-аналогу №3 на характеристику входа не обосновано. Применение максимального значения операционных расходов и коэффициента капитализации не обосновано. В отчете отсутствует обоснование адекватности применения коэффициента на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, подходящей для региона и конкретного объекта оценки.
Согласно заключению эксперта Кулаковой Т.В. №263-22 от 10 сентября 2022 года, отчет об оценке №200К-2022 от 28 апреля 2022 года не соответствует требованиям оценочного законодательства. Анализ рынка оценки выполнен с нарушением требований п.п. «и» п. 8 ФСО №3, п. 5 ФСО №3, п. 10 ФСО №7, а именно расчет производится всего на трех аналогах при наличии на рынке не менее 10 предложений; подбор аналогов некорректен, корректировка на торг для активного рынка применена без анализа активности, доля, приходящаяся на улучшения в объекте, не обоснована. Расчет производится на 5 объектах-аналогах, в таблице 3 «Расчет арендной ставки для объекта оценки» было использовано 4 объекта. Неверно применена корректировка арендных ставок аналогов на наличие отдельного входа, не проанализирован ценообразующий показатель – этаж расположения. Рыночная стоимость здания № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 19800000 рублей.
Данное заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.
При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмене решения №ОРС-39/2022/000382 от 2 июня 2022 года не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке №200К-2022 от 28 апреля 2022 года, в том числе по тем же основаниям, что и ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».
Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что действующая кадастровая стоимость здания № не соответствует его рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2022 года равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта №263-22 от 10 сентября 2022 года - 19800000 рублей.
Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.
░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ №░░░-39/2022/000382 ░░ 2 ░░░░ 2022 ░░░░ ░░░ ░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» - ░░░░░░░░.
░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 812,6 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ 1 ░░░░░░ 2022 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 19800000 (░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.
░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» – 4 ░░░ 2022 ░░░░.
░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.
░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 17 ░░░░░░ 2022 ░░░░.
░░░░░ ░.░. ░░░░░