Судебный акт #1 (Решения) по делу № 3а-67/2024 ~ М-20/2024 от 12.02.2024

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    от 26 июня 2024 года № 3а-67/2024

г. Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Журавлевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Смирновой А.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Смирнова А.В. (далее также административный истец) является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №..., назначение - нежилое, номер, тип этажа, на котором расположено помещение - подвал, площадь ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 4 046 334 руб. 39 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.11).

Административный истец Смирнова А.В., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости №... от 29 января 2024 года, выполненный оценщиком Ж.И.Н., являющимся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков».

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2023 года составила 258 629 руб.

Административный истец просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости, определённой на основании вышеприведённого отчёта оценщика.

25 июня 2024 года представитель административного истца Смирновой А.В. по доверенности Гладкова Л.А. представила заявление об изменении исковых требований, просила суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив её в размере 530 000 руб. на основании заключения эксперта ООО Региональный центр оценки «Интеграл» К.М.В. №... от <ДАТА>.

Административный истец Смирнова А.В. и её представить Гладкова Л.А. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В дополнительном отзыве на административное исковое заявление указал, что заключение эксперта ООО Региональный центр оценки «Интеграл» К.М.В. №... от <ДАТА> не вызывает сомнений в достоверности и может являться надлежащим доказательством, подтверждающим итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости.

Представители административных ответчиков Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, заинтересованного лица филиала ППК «Роскадастр» по Вологодской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Учитывая вышеизложенное, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... затрагивает права и обязанности Смирновой А.В. как налогоплательщика, что в силу статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 21 декабря 2023 года.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано истцом в суд 12 февраля 2024 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости не пропущен.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости», суд, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости №... от <ДАТА>, выполненный оценщиком Ж.И.Н.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2023 года составила 258 629 руб.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области определением Вологодского областного суда от 18 марта 2024 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №... от <ДАТА> требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено эксперту ООО Региональный центр оценки «Интеграл» К.М.В.

Согласно заключению эксперта К.М.В. №... от <ДАТА> оценщиком Ж.И.Н. при составлении отчёта соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценщиком Ж.И.Н. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Оценщиком Ж.И.Н. правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, правильно выбран подход к оценке (затратный, сравнительный, доходный), ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, проверяемой. Информация по аналогам является недостаточной, поскольку она не позволяет определить достоверную величину рыночной стоимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №..., назначение - нежилое, номер, тип этажа, на котором расположено помещение - подвал, площадь ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки 01 января 2023 года составляет 530 000 руб.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и установив по результатам такой оценки, что заключение эксперта К.М.В. №... от <ДАТА> отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что оно подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки 01 января 2023 года.

Выводы эксперта К.М.В. мотивированы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебная экспертиза выполнена в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта.

Эксперт К.М.В., проводившая судебную экспертизу, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Бюджетным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» в дополнительном отзыве по результатам экспертизы заявлено о несоответствии заключения эксперта №... от <ДАТА> требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, указано, что была проведена проверка расчётов стоимости в соответствии с использованными подходами и методами оценки, проведен независимый анализ рынка в сегменте объекта оценки, не подтвердивший выводы эксперта о рыночной стоимости объекта оценки. Результат расчёта эксперта (рыночная стоимость объекта оценки) не укладывается в полученный диапазон подобранных аналогов и находится ниже нижней границы этого диапазона, поэтому результат можно считать не подтверждённым.

В анализе рынка объектов недвижимости на странице 31 таблица 2 выявлена средняя стоимость помещений аналогичных исследуемому в размере 25 777,22 руб./кв.м. При этом аналог с минимальной ценой 2787,63 руб/кв.м не может использоваться в расчетах, так как является не предложением, а начальной ценой проводимого аукциона. Далее по возрастанию удельного показателя идут аналоги 5000 руб/кв.м и 5455 руб/кв.м, которые и использует эксперт в дальнейшем расчете сравнительным подходом, что нарушает подпункт 3 пункта 7 ФСО V, так как данные объекты представлены в нижней границе диапазона рынка.

Информация на странице 31 и не подтверждена скан образами, ссылки не открываются, на странице 16 не указана дата оценки и нет ссылки на источник.

Вывод Эксперта на странице 10 и на странице 12 об условии значительного капитального ремонта не обоснован, так как К.М.В. не предоставляет сведений о наличии специального образования и соответствующего опыта работы строительной отрасти. Данный вывод приводит к понижающей корректировке - 46%, что влияет на итоговый результат стоимости объекта оценки.

Аналоги в сравнительном подходе подобраны не корректно, что подтверждается внесением понижающих корректировок на 60,3%. Аналог №1 - это предложение минимальной начальной цены аукциона, данный аналог не может применяться в расчетах, так как не соответствует пункту 9 ФСО II, пункту 14 ФСО II. Также все три аналога взяты из нижнего диапазона рынка.

Бюджетным учреждением указано на возможность проведения судебной экспертизы для установления рыночной стоимости объекта оценки.

На замечания к заключению экспертом К.М.В. даны подробные пояснения, с указанием на то, что замечания не являются существенными и обоснованными и не влияют на итоговую стоимость исследуемого объекта.

После ознакомления с пояснениями эксперта от Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не поступало.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Представитель административного истца Смирновой А.В. по доверенности Гладкова Л.А. с заключением эксперта №... от <ДАТА> согласна, в связи с чем исковые требования уточнила, просила суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив её в размере 530 000 руб. на основании заключения эксперта ООО Региональный центр оценки «Интеграл» К.М.В. №... от <ДАТА>.

Полномочия представителя административного истца Смирновой А.В. по доверенности Гладковой Л.А. на изменение предмета или основания административного иска прописаны в доверенности от 24 января 2023 года.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки 01 января 2023 года может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости равной 530 000 руб. на основании заключения эксперта ООО Региональный центр оценки «Интеграл» К.М.В. №... от <ДАТА>.

В соответствии со статьёй 17 Закона о кадастровой оценке орган регистрации прав осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в порядке, предусмотренном статьёй 22 настоящего Федерального закона, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения Смирновой А.В. с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... необходимо считать дату подачи в суд административного искового заявления - 12 февраля 2024 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №..., ░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░, ░░░░░, ░░░ ░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░, ░░░░░░░ ... ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 530 000 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ 01 ░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №... ░░░░░░░ 12 ░░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░         ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 02 ░░░░ 2024 ░░░░.