Решение от 05.06.2023 по делу № 2-2218/2023 от 26.04.2023

52RS0№-40

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июня 2023 год                                 Дело № 2-2218/2023

Приокский районный суд г.Нижний Новгород в составе:

Председательствующего судьи Кузичевой И.Н.,

При секретаре Чеховой Е.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Польченко Виталия Геннадьевича к Генераловой Татьяне Валерьевне о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по встречному иску Генераловой Татьяны Валерьевны к Польченко Виталию Геннадьевичу о соразмерном уменьшении цены договора и её взыскании, взыскании судебных издержек, о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. и взыскании денежных средств, уплаченных по договору, взыскании расходов по устранению недостатков, процентов за пользование чужими денежными средствами, о регистрации права залога,

у с т а н о в и л:

Истец Польченко В.Г. обратился в суд с иском к ответчику Генераловой Т.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование требований указал в иске, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств банка №з, согласно которому ответчик (покупатель) приобретал у истца (продавца) на условиях Договора купли-продажи следующее недвижимое имущество: земельный участок, площадью 800 кв.м. по адресу: <адрес>, уч.27 г и расположенный на нём жилой дом, площадью 98,3 кв.м., количество этажей - 2, назначение: жилое.

Согласно условиям Договора купли-продажи стороны оценили недвижимое имущество в сумму 4 650 000 руб., из которых цена Жилого дома - 3 650 000 руб., цена Земельного участка - 1 000 000 руб. (п.1.4. договора).

Согласно п.1.1. и параграфа 2 Договора купли-продажи, стороны договорились, что покупатель-ответчик оплачивает Недвижимое имущество: в сумме 3 500 000 руб. - за счет собственных средств до подписания Договора купли-продажи, в сумме 1 150 000 руб. - за счет кредитных средств, представленных покупателю ПАО КБ «Центр-инвест» (далее по тексту «Банк»), не позднее дня, следующего за днем представления ответчиком-покупателем в Банк Договора купли-продажи с отметкой о произведенной государственной регистрации возникновения и перехода прав на Недвижимое имущество на покупателя и с отметкой о произведенной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Банка.

До подписания Договора купли-продажи независимым оценщиком ООО «Регион-Оценка» была произведена оценка Недвижимого имущества, и согласно Заключению ООО «Регион-Оценка» № цена на дату ДД.ММ.ГГГГ составляла: Земельный участок - 1 057 200 руб., Жилой дом - 3 802 000 руб. Указанная цена Недвижимого имущества была принята ПАО КБ «Центр-инвест» как оценочная стоимость предмета ипотеки в силу закона (п.1.9.1. Договора купли-продажи).

Договор купли-продажи был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день истец фактически передал ответчику Недвижимое имущество в состоянии, пригодном для проживания (п.3.1.5. договора), стороны подписали акт приема-передачи ключей, и ответчик передала истцу оговоренную сумму 3 500 000 руб.

Однако от выполнения своих обязательств по Договору купли-продажи по оплате оставшейся суммы 1 150 000 руб. за приобретенное Недвижимое имущество Генералова Т.В. уклоняется, а также отказалась от получения в Банке кредита, направленного на оплату приобретенного ею Недвижимого имущества.

Ссылаясь на ст.ст.1, 9, 10, 309, 310, 314, 395, 454, 469, 549 ГК РФ истец просит суд:

Взыскать с Генераловой Татьяны Валерьевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу Польченко Виталия Геннадьевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств банка №з, в сумме 1 150 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ с суммы задолженности в размере 1 150 000 руб.: за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 16 304, 79 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по день принятия Судом решения по настоящему делу, и со дня, следующего за днем принятия Судом решения по настоящему делу, по день фактического исполнения решения Суда; взыскать понесенные судебные издержки в виде оплаты государственной пошлины в сумме 14 031, 52 рублей.

Генералова Т.В. предъявила к Польченко В.Г. встречный иск, в котором указала, что при вселении в вышеуказанный дом ДД.ММ.ГГГГ были выявлены скрытые, неоговоренные недостатки приобретенных объектов недвижимости. В адрес истца (по первоначальному иску), на указанную им электронную почту, была направлена претензия с указанием недостатков и просьбой соразмерного уменьшения цены Договора.

Согласно ответам, направленным по электронной почте от 13.01.2021г., Польченко В.Г. отказался уменьшать цену договора и предложил освободить занятый Генераловой Т.В. дом. В адрес истца (по первоначальному иску) на электронную почту было направлено соглашение о расторжении данного договора по соглашению сторон, согласно которому истец должен был вернуть 3 500 000 рублей, а ответчик (Генералова Т.В.) возвратить ему объекты недвижимости. Данное предложение также не было удовлетворено.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком (Генераловой Т.В.) предварительно были оценены в 1 200 000 рублей, выявленные неоговоренные продавцом недостатки (явные и скрытые).

ДД.ММ.ГГГГ по почте России истцу (ПольченкоВ.Г.) была направлена претензия о соразмерном уменьшении цены Договора на 1 150 000 рублей, то есть на ту часть денежных средств, которая не была оплачена по Договору. Претензия оставлена без ответа.

        На ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения Договора, Генераловой Т.В. не было известно о перечисленные недостатках объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком была проведена досудебная строительно-техническая экспертиза по выявлению дефектов строительных конструкций, а именно: устройство пола (перекрытие между 1-м этажом и подполом), устройство перекрытия между 1-м и мансардным этажом, устройство крыши.

Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ. были выявлены строительно-технические недостатки (дефекты), что является нарушением строительных норм и правил при возведении жилого дома. Эти недостатки могут быть устранены только путем проведения капитального ремонта.

ДД.ММ.ГГГГ Генераловой Т.В. была проведена дополнительная досудебная строительно-техническая экспертиза по выявлению конструктивных элементов и частей инженерных систем бывших в употреблении и заново смонтированных в данном доме и была определена их стоимость.

Согласно заключениям специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ общая стоимость устранения недостатков дома, указанных в этих заключениях, по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, уч. 27 г., в ценах по состоянию на дату составления заключений, составляет 2 278 258,40 рублей.

Первоначально в соответствии со ст. 557, абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, истец (по встречному иску) просила суд:

Соразмерно уменьшить цену Договора от 29.12.2021г. купли-продажи жилого недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств банка №з на сумму в размере 2 278 258,40 рублей.

Взыскать с Польченко Виталия Геннадьевича в пользу Генераловой Татьяны Валерьевны сумму соразмерного уменьшения цены Договора от 29.12.2021г. купли-продажи жилого недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств банка №з, в размере 2 278 258,40рублей, а также взыскать сумму расходов на проведение строительно-технической экспертизы в размере 55 000 рублей, сумму расходов за копировальные услуги строительно-технической экспертизы в размере 605 рублей, расходы на уплату госпошлины в размере 19 597 рублей.

Впоследствии Генералова Т.В. (после проведения по данному делу судебной строительно-технической экспертизы) требования уточнила, просит суд (с учетом последнего заявления):

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ,

Взыскать с Польченко В.Г. в пользу Генераловой Т.В.:

судебные расходы,

расходы по устранению дефектов в размере 850 000 руб., оплаченных по договору подряда по капитальному ремонту крыши дома,

проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 457 493,15 руб.,

зарегистрировать право залога на земельный участок и жилой дом на Генералову Т.В. до момента возврата денежных средств в полном объеме Польченко В.Г. - Генераловой Т.В. (л.д.104 том 2).

Польченко В.Г. (ответчик по встречному иску) не согласен со встречным иском, ссылаясь на то, что передал Генераловой Т.В. дом, соответствующий условиям договора, а именно п.3.1.5 договора - в состоянии, пригодном для проживания. Польченко В.Г., являясь владельцем дома, а не подрядчиком, продавал свою собственность, бывшую у него в употреблении, а не строил новый дом по заказу Генераловой Т.В. и не брал на себя обязательства передать ей дом без каких-либо недостатков или соответствующим каким-либо нормам и правилам. Польченко В.Г. предлагал к продаже дом с земельным участком в том состоянии, в котором он находился на момент продажи и был передан Генераловой Т.В., и ее воля была приобрести именно этот дом - со всеми его недостатками и достоинствами. Цена договора соответствовала стоимости дома и земельного участка с учетом их состояния. При желании Генераловой Т.В. что-то в доме изменить, отремонтировать, она может сделать это за свой счет.

В судебном заседании представитель истца - адвокат Савватимова Т.В. (по ордеру и по доверенности) исковые требования Польченко В.Г. поддержала, встречный иск не признала.

Ответчик (истец по встречному иску) Генералова Т.В., её представитель Пискунов А.М. (по доверенности) встречный иск с учетом последних уточнений - поддержали, в иске Польченко В.Г. просят отказать.

Польченко В.Г., 3-е лицо Управление Росреестра по Нижегородской области в суд не явились, извещены о времени и месте судебного заседания.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Генераловой Т.В. (покупатель) и Польченко В.Г. (продавец) был заключен договор, именуемый «договор купли-продажи жилого недвижимого имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств банка №з», согласно которому ответчик (покупатель) приобретал у истца (продавца) на условиях Договора купли-продажи следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, площадью 800+/-10 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, адрес местоположения: <адрес> <адрес>, уч.27 г

- жилой дом, площадью 98,3 кв.м., количество этажей - 2, назначение: жилое, кадастровый №, местоположение: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>.

Указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности на основании:

Жилой дом: Технический план здания, выдан ДД.ММ.ГГГГ.; договор купли-продажи земельного участка, выдан ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ,

Земельный участок: договор купли-продажи земельного участка, выдан ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.3 договора).

Стороны договора оценили Недвижимое имущество в сумму 4 650 000 руб., из которых цена Жилого дома - 3 650 000 руб., цена Земельного участка - 1 000 000 руб. (п.1.4. договора).

Согласно п.1.1. и параграфа 2 Договора купли-продажи, стороны договорились, что покупатель (Генералова Т.В.) оплачивает Недвижимое имущество: в сумме 3 500 000 руб. - за счет собственных средств до подписания Договора купли-продажи, в сумме 1 150 000 руб. - за счет кредитных средств, представленных покупателю ПАО КБ «Центр-инвест», не позднее дня, следующего за днем представления ответчиком-покупателем в Банк Договора купли-продажи с отметкой о произведенной государственной регистрации возникновения и перехода прав на Недвижимое имущество на покупателя и с отметкой о произведенной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Банка.

ДД.ММ.ГГГГ Польченко В.Г. по акту приема передачи передал Генераловой Т.В. недвижимое имущество, стороны подписали акт приема-передачи ключей, и Генералова Т.В. передала Польченко В.Г. часть денежных средств за недвижимое имущество в размере 3 500 000 руб.

Согласно п.2.2. Договора купли-продажи, ответчик обязался выплатить истцу денежные средства в сумме 1 150 000 руб. не позднее дня, следующего за днем представления покупателем в Банк Договора купли-продажи с отметкой о произведенной государственной регистрации возникновения и перехода прав на Недвижимое имущество на покупателя и с отметкой о произведенной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Банка.

13.01.2022г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на Недвижимое имущество от Польченко В.Г. к Генераловой Т.В.

Сторонами не оспаривается, что Генералова Т.В. отказалась от получения кредита в ПАО КБ «Центр-инвест», регистрация ипотеки в силу закона отменена.

При вселении в вышеуказанный дом ДД.ММ.ГГГГ Генералова Т.В. выявила недостатки приобретенного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ Генералова Т.В. обратилась в ООО «РИЭ» Центр независимой экспертизы о проведении экспертизы жилого дома на предмет наличия дефектов конструктивных элементов, заключив соответствующий договор (л.д.141-144 том 1).

Согласно заключению специалиста ООО «РИЭ» Центр независимой экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ происходит промерзание пола первого этажа и крыши в мансардном этаже жилого дома (температура опускается ниже точки росы). Промерзание пола и крыши жилого дома приводит к накоплению на них влаги и конденсации ее на поверхности деревянных элементов, что в последствии приведет к их гниению и преждевременному выходу из строя. В жилом доме, расположенном по адресу: городской округ Нижний Новгород, <адрес>., деревянное перекрытие между 1-ым этажом и подполом не соответствует требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 (с Изменением N 1)», СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003 (с Изменениями N 1, 2)» и СП 23-101-2004 «Проектирование тепловой защиты зданий»в результате наличия следующих дефектов: утеплитель уложен из обрезков минераловатных плит и пенопласта различной формы и размера, а также строительного мусора (каменная крошка, песок, пыль и т.д.), в результате использования обрезков различной формы и размера слой утеплителя имеет множественные зазоры и щели до 5 см, что в зимний период времени приводит к промерзанию конструкции. Деревянное перекрытие вышеуказанного жилого дома между 1-ым и мансардным этажом не соответствует требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 (с Изменением N 1)» и п.2 ст 10 Федерального закона 384-Ф3 от 30.12.20109г. в результате наличия следующих дефектов: утеплитель уложен из обрезков пенопласта различной формы и размера, в результате использования обрезков различной формы и цвета слой утеплителя имеет множественные зазоры и щели до 5 см, что приводит к нарушению звукоизоляции перекрытия между жилыми помещениями предусмотренными п.2 ст. 10 Федерального закона 384-Ф3 от 30.12.20109г.

Конструкция крыши вышеуказанного жилого дома не соответствует требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 (с Изменением N 1)», ГОСТ Р 58739-2019 «Работы кровельные. Монтаж крыш с кровлей из металлочерепицы. Правила и контроль выполнения работ», СП 163.1325800.2014 «Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов. Правила проектирования и монтажа», СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003 (с Изменениями N 1, 2)» и СП 23-101-2004 «Проектирование тепловой защиты зданий» в результате наличия следующих дефектов: в результате использования обрезков различной формы и размера слой утеплителя имеет множественные зазоры и щели до 6 см, что в зимний период времени приводит к промерзанию конструкции; подшивка из ГКЛ листов выполнена по трем деревянным доскам 25x100 мм, крепление листов обеспечивается только в трех местах по длине листа, что приводит к провисанию средней части листов.Конструкция в данном состоянии функционально непригодна к использованию, не устранение данных дефектов приведет к потери прочности конструкции.

Наружная система канализации вышеуказанного жилого дома не соответствует требованиям СП 32.13330.2018 «Канализация. Наружные сети и сооружения. СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85» и СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования….», в результате наличия следующих дефектов: канализационная труба между жилым домом и канализационной ямой уложена частично над землей, частично с небольшим заглублением, что в зимний период может привести к замораживанию системы и выходу ее из строя, отвод сточных вод осуществляется в небольшую яму, без герметизации, на земельном участке ответчика, что загрязняет окружающую среду.

Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ. стоимость устранения недостатков дома, указанных в заключении, по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, уч. 27 г., в ценах по состоянию на дату составления заключения, составляет 1 415 756,46 рублей (л.д.110-139 том 1).

За проведение данной экспертизы Генералова Т.В. уплатила 35 000 рублей (л.д.145 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ Генералова Т.В. заключила с ООО «РИЭ» Центр независимой экспертизы договор на проведение работ по выявлению конструктивных элементов и частей инженерных систем бывших в употреблении и заново смонтированных в данном доме, по выявлению дефектов наружного водопровода и электроснабжения жилого дома и определения стоимости их устранения (л.д.181-184 том 1).

Согласно выводам в заключении специалиста ООО «РИЭ» Центр независимой экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ:

В жилом доме, расположенном по адресу: городской округ <адрес> <адрес> устройстве оконных и дверных блоков, отопительных приборов, ванны. Умывальника и унитаза применены бывшие в употреблении материалы и имеющие множество дефектов и повреждений.

Стоимость их замены - 370 266,11 руб.

Наружная труба водоснабжения указанного жилого дома уложена без необходимого заглубления в землю, что не соответствует требованиям строительных норм и правил.

Стоимость устранения дефекта наружного водоснабжения жилого дома - 52 102,75 руб.

Отсутствие заземления электрики и применение питающего кабеля жилого дома с недостаточным сечением не обеспечивает безопасноть использования жилого дома по своему функциональному назначению и не соответствует требованиям строительных норм и правил.

Стоимость замены системы электроснабжения жилого дома - 440 133,08 руб. (л.д.146-179 том 1).

За проведение данной экспертизы Генералова Т.В. уплатила 20 000 рублей (л.д.183 том 1).

По данному делу определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭПЦ Вектор».

На разрешение экспертизы судом поставлены следующие вопросы:

Имеются ли в жилом доме (площадью 98,3 кв.м., количество этажей - 2, назначение: жилое, кадастровый №, местоположение: <адрес>, <адрес> недостатки или дефекты конструктивных элементов, делающие его непригодным для предусмотренного договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ использования - то есть непригодным для проживания?

В случае выявления в Жилом доме нарушений, делающих его непригодным для предусмотренного договором использования (непригодным для проживания), определить стоимость устранения каждого недостатка в отдельности и всех недостатков вместе.

В случае выявления вышеуказанных недостатков, возможно ли, что данные недостатки произошли вследствие нормального износа такого объекта недвижимости или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов и т.п.?

В случае выявления вышеуказанных недостатков, привели ли данные недостатки к ухудшению качества Жилого дома?

В случае выявления дефектов, определить являются ли они явными/скрытыми и есть ли необходимость их обнаружения инструментальным путем?

Согласно выводам экспертов ООО «ЭПЦ Вектор:

в жилом доме (площадью 98,3 кв.м., количество этажей - 2, назначение: жилое, кадастровый №, местоположение: <адрес>, <адрес> <адрес> имеются недостатки (дефекты) конструктивных элементов, делающие его непригодным для предусмотренного договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. использования - то есть непригодным для проживания, выраженные в недостаточной мощности отопительного котла и недостаточной теплоизоляции ограждающих конструкций (наружных стен, окон и перекрытий 1-го этажа).

Стоимость устранения недостатка установки котла неправильной мощности в указанном жилом доме составит 23 211 руб.

Стоимость устранения недостатка устройства недостаточной теплоизоляции стен и пола составит 1 445 336 руб.

В указанном доме установлен котел с недостаточной мощностью, отсутствует достаточное утепление полов и стен, отсутствует раствор в швах кладки.

Данные дефекты не могла образоваться вследствие какого-либо износа, они явились следствие проведения строительно-монтажных работ не отвечающих строительным нормам при строительстве дома.

Выявленные недостатки приводят к ухудшению качества жилого дома, а именно к не соответствию температурного режима в помещениях.

Экспертами выявлено несоответствие котельного оборудования. Определить наличие данного дефекта без специальных знаний не представляется возможным.

Также были выявлены мостики холода в ограждающих конструкциях. Определить данный дефект без использования специального оборудования, а именно тепловизора, не представляется возможным.

Экспертам было необходимо вскрытие пола и стен для установления используемых при строительстве материалов и их толщин, а также наличия раствора в швах кладки. Определить недостаточную теплоизоляцию ограждающих конструкций без вскрытия невозможно, следовательно, данный дефект является скрытым.

Эксперты пришли к выводу, что все обнаруженные дефекты являются скрытыми и для их обнаружения необходимо обладать специальными знаниями, а также инструментами и оборудованием (л.д.59-60, 89 том 2).

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у них имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперты руководствовались нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 названного Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно положениям статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательственная деятельность в первую очередь связана с поведением участников процесса, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств (ст. ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ).

Как следует из материалов дела, истец (по встречному иску) при заключении договора купли-продажи не знала и не могла знать о недостатках приобретаемого недвижимого имущества, которые носили скрытый характер, что влечет для нее несоразмерные расходы и затраты времени для их устранения, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскания с ответчика (по встречному иску) денежных средств, уплаченных по договору в размере 3 500 000 руб., и, следовательно, о наличии оснований для отказа в исковых требованиях Польченко В.Г. о взыскании с Генераловой Т.В. задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 150 000 рублей и производных требованиях (о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных издержек).

При этом в результате не уведомления истца (по встречному иску) при заключении договора купли-продажи об имеющихся недостатках дома, она в значительной степени лишились того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в том числе по причине того, что вынуждена была нести затраты на приведение дома в пригодное для жилья состояние.

Ссылка Польченко В.Г. на то обстоятельство, что, приобретая спорный жилой дом, Генералова Т.В., проявляя должную степень осмотрительности, имела возможность выявить недостатки дома, установленные впоследствии, судом отклоняются, поскольку все обнаруженные дефекты являются скрытыми и для их обнаружения необходимо обладать специальными знаниями, а также инструментами и оборудованием.

Согласно ст.15 ГК РФ:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Генералова Т.В. просит взыскать расходы в размере 850 000 руб. по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ, из них - 207 994.40 руб. - расходы на материалы (чеки и квитанции приобщены в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ), остальные денежные средства (850 000 руб. - 207 994,40) - оплата работ по этому договору.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ Генералова Т.В. заключила договор подряда с Соколовым А.С. на выполнение работ по капитальному ремонту крыши дома. Цена работ - 850 000 руб. (л.д.106-107 том 2).

Заказчик обязался выполнить следующие работы по капитальному ремонту крыши дома: разобрать кровлю; убрать и утилизировать слой пароизоляции и утеплителя; разобрать подшивку; собрать новую подшивку; выложить новый слой пароизоляции и утеплитель; смонтировать крышу (обрешетку и металлические пролисты); а также: выполнить подшивку фронтона; смонтировать водоотведение на крыше; смонтировать снегозадержатели. Факт оплаты 850 000 руб. подтверждается актом приема-передачи работ (л.д.107 том 2).

Между тем, стоимость работ по устранению выявленных дефектов крыши составляет 532 388,44 руб.

Так, согласно заключению специалиста ООО «РИЭ» Центр независимой экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ. конструкция крыши жилого дома не соответствует требованиям СНиП. Имеющиеся дефекты могут быть устранены путем проведения капитального ремонта, путем выполнения следующего комплекса работ: демонтировать кровлю, убрать и утилизировать весь имеющийся утеплитель и пароизоляционный слой, демонтировать подшивку, смонтировать новую подшивку в соответствии с требованиями СНиП, уложить новый утеплитель и пароизоляционный слои в соответствии с требованиями СНиП, смонтировать кровлю (обрешетку и металлические профилированные листы). Стоимость работ по устранению выявленных дефектов крыши (раздел № кровля) составляет 532 388,44 руб. (л.д.130-132 том 1).

Из договора подряда следует, что в перечень работ заказчиком включены работы по монтажу водоотведения, снегозадержания, подшивки фронтона, которые не входят в перечень работ по проведению капитального ремонта крыши по заключению специалиста ООО «РИЭ» Центр независимой экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, требования Генераловой Т.В. о взыскании реально понесенных расходов по устранению дефектов крыши, подлежат удовлетворению в размере 532 388,44 руб.

По требованиям о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму, уплаченную по договору купли-продажи недвижимости (3 500 000 руб.) суд приходит к следующему.

Согласно ст.395 ГК РФ:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд считает, что не имеется оснований для взыскания процентов за пользование денежными средствами, поскольку статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства, положения указанной нормы не применяются к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа (средства погашения денежного долга). Поскольку до разрешения настоящего спора на стороне Польченко В.Г. не имелось неисполненного денежного обязательства, оснований для взыскания с него процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ:

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате специалистам, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ст. 98 ГПК РФ:

1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Расходы истца (по встречному иску) по оплате услуг специалиста ООО «РИЭ» Центр независимой экспертизы в размере 55 000 руб. и за копирование заключения специалиста в размере 605 руб. подтверждаются материалами дела (л.д.145,183,192 том 1), подлежат взысканию с ответчика (по встречному иску) в пользу истца в силу ст.ст.94,98 ГПК РФ, поскольку были необходимы для обращения в суд за судебной защитой. В силу ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию также расходы по госпошлине в размере 19 591 руб.

Суд, во избежание нарушения прав Генераловой Т.В. в связи возможностью осуществить регистрацию права собственности к Польченко В.Г. в связи с расторжением договора купли-продажи вне зависимости от передачи взысканных с него денежных средств, полагает необходимым указать на то, чтобы регистрация права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> за Польченко Виталием Геннадьевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, была осуществлена после выплаты Генераловой Татьяне Валерьевне, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, денежных средств в размере 3 500 000 рублей, уплаченных последней по вышеуказанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░>, <░░░░░>, <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ «░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░» №░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░).

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░ ░░░░░░░ 3 500 000 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 55 000 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 605 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 19 591 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 532 388 ░░░. 44 ░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░>, <░░░░░>, <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3 500 000 ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░       ░░░░░░░░ ░.░.

<░░░░░░ ░░░░░░>