Решение от 05.02.2019 по делу № 33-1716/2019 от 24.01.2019

Судья Разина Л.В. дело №33-1716/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 февраля 2019 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Перфиловой А.В.,

судей Пискловой Ю.Н., Криволапова Ю.Л.

при секретаре Шерстобитовой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Кэш/Дом» к Криворотовой Н.Д. о расторжении договора найма жилого помещения, встречному иску Криворотовой Н.Д. , Криворотова В.И. к АО «Кэш/Дом» об истребовании имущества из чужого незаконного владения по апелляционной жалобе Криворотовой Н.Д. , Криворотова В.И. на решение Сальского городского суда Ростовской области от 19 октября 2018 г. Заслушав доклад судьи Пискловой Ю.Н., судебная коллегия,

установила:

Акционерное общество «Кэш/Дом» обратилось в суд с иском к Криворотовой Н.Д., Криворотову В.И. о выселении и расторжении договора найма жилого помещения, обосновав его тем, что истец как собственник жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключил 05.12.2013 с Криворотовой Н.Д. договор найма жилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и передал ответчикам в найм указанное жилое помещение. Однако ответчики в нарушение условий договора найма своевременно не производили оплату за пользование переданного в наем жилого помещения, в связи с чем по состоянию на 18.08.2016 образовалась задолженность в размере 61 900 руб. Истец направил ответчикам претензию с требованием освободить занимаемое жилое помещение, погасить образовавшуюся задолженность. Ответчики требования претензии не выполнили.

В связи с чем, уточнив исковые требования Акционерное общество «Кэш/Дом» просило суд расторгнуть с Криворотовой Н.Д. договор найма жилого помещения №60/12 от 05.12.2013 с 21.11.2016, взыскать с Криворотовой Н.Д. в пользу истца АО «Кэш/Дом» уплаченную государственную пошлину в размере 6000 руб.

Ответчики Криворотова Н.Д., Криворотое В.И. обратились в суд со встречным иском к АО «Кэш/Дом», указывая на то, что 26.11.2013 между ЗАО АК «Первомайский» (кредитор), Криворотовой Н.Д. и ООО «1М-Эстейт» (с 01.07.2016 реорганизовано в АО «Кэш/Дом») подписан договор купли-продажи и ипотеки недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по условиям которого, ответчик НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН за счет кредитных средств, предоставленных ответчиком НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, как следует из кредитного договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.11.2013, купили у истца недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене 300000 руб. Договор зарегистрирован в УФСГРКиК по РО 04.12.2013 за номером 61-61-40/077/2013.

05.12.2013 между Криворотовой Н.Д. и ООО «1М-Эстейт» заключен договор найма жилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого ответчики получили во временное возмездное пользование и владение указанное жилое помещение сроком на 11 месяцев, с оплатой за пользование в размере 1300 руб. в сутки, с правом выкупа по цене 1385980 руб.

На данный момент договор найма жилого дома № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН является действующим, но ответчик препятствует истцам в пользовании им.

На основании изложенного Криворотова Н.Д., Криворотов В.И. просили суд обязать ответчика АО «Кэш/Дом» предоставить истцам спорное жилое помещение во владение и пользование путем передачи ключей от всех запирающих устройств в течении 5 дней со дня принятия решения по иску, а в случае не исполнения ответчиком в установленный срок решения суда, предоставить право истцам произвести замену замков запирающих устройств за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов; взыскать судебные расходы.

Определением Сальского городского суда от 02.10.2018 производство по гражданскому делу прекращено в части исковых требований о выселении Криворотовой Н.Д., Криворотова В.И. из жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с отказом истца от исковых требований в указанной части.

Решением Сальского городского суда Ростовской области от 19 октября 2018 г. исковые требования Акционерного общества «Кэш Дом» к Криворотовой Н.Д. о расторжении договора найма жилого помещения удовлетворены.

Суд расторгнул с 21.11.2016 договор найма жилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между АО «Кэш/Дом» и Криворотовой Н.Д. Взыскал с Криворотовой Н.Д. в пользу АО «Кэш/Дом» 6000 руб. сумму государственной пошлины. Встречный иск Криворотовой Н.Д., Криворотова В.И. к АО «Кэш/Дом» об истребовании имущества из чужого незаконного владения оставил без удовлетворения.

Криворотова Н.Д., Криворотов В.И. не согласились с постановленным решением, подали апелляционную жалобу, в которой просят его отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что соглашения об освобождении жилого помещения после истечения срока действия договора найма жилого помещения, в материалах дела нет, ответчики надлежащим образом исполнявшие обязанности по оплате за найм жилого помещения по истечении срока действия договора имеют преимущественное права перед другими на заключение договора найма. Податели жалобы указывают, что с декабря 2013 года по апрель 2018 года проживали в доме, оплачивали аренду, не имея двустороннего договора при этом, истец ранее обращался в суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении, ссылаясь на заключение договора найма на неопределенный срок. Также заявители жалобы, что на момент рассмотрения настоящего иска задолженность у ответчиков перед истцом отсутствует.

Апеллянты ссылаются на положения ст.305 ГК РФ, согласно которой права, предусмотренные ст. 301 – 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

АО «Кэш/Дом» подало возражения, в которых опровергают доводы апелляционной жалобы Криворотовой Н.Д., Криворотова В.И. и просит решение суда оставить без изменения.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие Криворотовой Н.Д., Криворотова В.И., извещенных надлежащим о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражений на апелляционную жалобу, заслушав представителя Криворотовой Н.Д. – Иванова В.И., поддержавшего доводы жалобы, представителя АО «Кэш/Дом» - Семенцову Е.А., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда.

В соответствии с п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статьей 678 ГК РФ установлена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно п.1 ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (п. 3 ст. 682 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года является краткосрочным наймом (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В силу ст. 614 ГК РФ обязанностью арендатора является внесение арендодателю арендной платы в соответствии с указанными в договоре аренды порядком, условиями и сроком ее внесения.

В соответствии со статьей 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренном ЖК РФ, другими Федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Из материалов дела следует и достоверно установлено судом первой инстанции, что между ООО «1 М-Эстейт» как собственником и Криворотовой Н.Д. заключен договор найма жилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, в соответствии с условиями которого наймодатель предоставил нанимателю Криворотовой Н.Д. во временное возмездное владение и пользование (наем) жилой дом назначение: жилой дом, площадь общая - 254,7 кв.м инвент.НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. расположенный на земельном участке категория земель: земли населенных пунктов - земли под домами индивидуальной жилой застройки, площадь: 1169 кв.м. КН: 61:57-0011015:19 по адресу: Россия. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для проживания в нем. Криворотова Н.Д. в свою очередь приняла на себя обязательства своевременно производить оплату за пользование жилым помещением посредством перечисления денежных средств на счет наймодателя в сумме, установленной договором.

Согласно выписке ЕГРЮЛ ООО «1М-Эстейт» реорганизовано в АО «Кэш/Дом» 01.07.2016, что также подтверждается свидетельством о постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения организации.

Как следует из п. 5.1 договора найма жилого помещения от 05.12.2013 № 60/12, срок договора определен с 05.12.2013 по 03.01.2014. Срок действия договора может быть продлен на каждые последующие 30 календарных дней, при условии предварительной оплаты нанимателем за пользование жилым помещением за каждые последующие 30 календарных дней, а также при отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии нарушений нанимателем иных обязанностей, предусмотренных настоящим договором. Согласно п. 5.1. договора найма при пролонгации настоящего договора общий срок найма не может превышать 11 календарных месяцев. В связи с этим, срок договора найма жилого помещения от 05.12 2013 истекал 05.11.2014.

Согласно п.5.2 договора найма жилого помещения №60/12 от 05.12.2013, наймодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор и потребовать от нанимателя обеспечить немедленное освобождение жилого помещения проживающими в нем лицами в случае: неисполнения, либо ненадлежащего исполнения нанимателем, либо проживающими в жилом помещении лицами любого из обязательств по настоящему договору, в том числе в случае просрочки оплаты.

Как следует из материалов дела, по договору найма жилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 05.12.2013 по состоянию на 17.05.2016 задолженность составила 57500 руб., что подтверждается актом сверки, в связи с чем истец направлял 17.05.2016 в адрес Криворотова В.И.. Криворотовой Н.Д. претензии с предложением погасить образовавшуюся задолженность и освободить жилое помещение, а также уведомлением, что в случае неисполнения, истец вынужден будет обратиться с заявлением в суд о расторжении договора найма жилого помещения и взыскании задолженности, отправка указанных писем подтверждается чеками об отправке почтовой корреспонденции.

В установленные ст.452 ГК РФ сроки ответы на претензии от ответчиков не поступили, задолженность погашена не была, по состоянию на 18.08.2016 задолженность составила 61900 руб., что подтверждено актом сверки, в связи с чем истец 29.09.2016 обратился в суд с данным иском.

Как следует из акта сверки требования истца о погашении задолженности по договору найма ответчиками было исполнено только 21.11.2016 в процессе рассмотрения дела.

Согласно акту совершения исполнительский действий от 04.07.2017, на основании возбужденного исполнительного производства от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ИП, Криворотов В.И., Криворотова Н.Д. выселены из спорного жилого дома.

Учитывая, что неисполнение ответчиком обязательств по оплате за жилье по договору коммерческого найма является основанием для расторжения договора либо его прекращения, в силу закона и согласно условиям договора, также, что договор найма не был пролонгирован в связи с указанными обстоятельствами, направленные ответчикам предписания об освобождении в добровольном порядке жилого помещения по требованию собственника, не исполнены, то суд пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований о расторжении договора найма жилого помещения и об отказе в удовлетворении встречных исковых требованиях Криворотовых об истребовании имущества из чужого незаконного владения, ссылаясь на отсутствие у ответчиков права на обладание спорным жилым помещением.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор найма №60/12 от 05.12.2013 является продленным на неопределенный срок, судебной коллегией отклоняется как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку правоотношения, возникшие из договора найма жилого помещения, урегулированы положениями гл. 35 ГК РФ, по правилам пункта 2 статьи 683 Гражданского кодекса РФ договор найма сроком до одного года является краткосрочным, к которому не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686. абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. При этом, согласно п. 5.1. договора найма при пролонгации настоящего договора общий срок найма не может превышать 11 календарных месяцев.

Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, не влияют на правильность принятого судом решения, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст.328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 19 ░░░░░░░ 2018 ░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. , ░░░░░░░░░░░ ░.░. - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 08.02.2019.