Решение от 13.05.2019 по делу № 3а-149/2019 от 28.03.2019

Дело № 3а-149/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                                                             13 мая 2019 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вахрамеева Владимира Михайловича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Вахрамеев В.М. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 110 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания кафе, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 686 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Вахрамеев В.М. является собственником расположенного на указанном земельном участке объекта недвижимости – нежилого здания кафе площадью 854, 9 кв.метров. Предыдущим правообладателем здания ФИО1» с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка от 11 июля 2016 года № 2-6665. В связи с приобретением здания кафе к Вахрамееву В.М. перешли права и обязанности арендатора по указанному договору аренды, в том числе обязанность по уплате арендной платы в пользу арендодателя, которая рассчитывается на основании сведений об удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, как собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости Вахрамеев В.М. имеет исключительное право его выкупа без проведения торгов. Выкупная цена такого земельного участка также определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 4 190 361 рубль.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному ООО «Ярэксперт», данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 1 686 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

    В судебное заседание административный истец не явился. В письменном заявлении, адресованном суду, административный иск поддержал.

    Представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. и администрации городского округа город Рыбинск по доверенности Кокорина М.А. возражали против удовлетворения административного иска в связи с отсутствием в деле надлежащих доказательств размера рыночной стоимости земельного участка административного истца.

    Представитель администрации городского округа город Рыбинск Кокорина М.А. привела также доводы о том, что Вахрамеев В.М. не считает себя арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого оспаривается в настоящем административном деле, от заключения договора аренды уклоняется, арендную плату не вносит.

    Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили разрешение требований Вахрамеева В.М. на усмотрение суда, представили пояснения по порядку определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца и ее величине.

    Административный ответчик Правительство Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направило, письменной позиции по заявленным требованиям не представило суду.

    Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Вахрамеева В.М. подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.

Аналогичные положения содержит Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа город Рыбинск, утвержденное постановлением администрации городского округа г. Рыбинск от 12.02.2014 года N 396

Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, муниципальной собственности, либо государственная собственность на который не разграничена, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативными актами органов государственной власти Ярославской области, органов местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядком определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденным постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015 года N 180-п, установлено, что расчет указанной цены производится на основании сведений о кадастровой стоимости передаваемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 решения муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 30.10.2014 года N 11 цена продажи земельных участков, находящихся в собственности городского округа город Рыбинск, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, устанавливается в размере пятнадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что Вахрамеев В.М. является собственником нежилого здания кафе, расположенного на находящемся в муниципальной собственности земельном участке площадью 1 110 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания кафе, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

Таким образом, в соответствии с вышеприведенными положениями земельного законодательства Вахрамеев В.М. имеет исключительное право выкупа указанного земельного участка. При этом выкупная цена земельного участка определяется на основании его кадастровой стоимости.

Кроме того, судом установлено, что предыдущий правообладатель нежилого здания кафе ФИО1» владело земельным участком на основании договора аренды № 2-6665 от 11 июля 2016 года, заключенного в Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к Вахрамееву В.М.

В соответствии с вышеприведенными нормативными актами расчет арендной платы за земельный участок производится исходя из его кадастровой стоимости.

Доводы представителя администрации городского округа город Рыбинск о том, что Вахрамеев В.М. прав и обязанностей арендатора земельного участка за собой не признает, суд не принимает во внимание, поскольку его обращение с настоящим административным иском данную правовую позицию опровергает. Отсутствие арендных отношений с администрацией городского округа город Рыбинск доказывалось Вахрамеевым В.М. в ином судебном процессе по взысканию с него арендных платежей и было обусловлено его правовой позиции при рассмотрении иного гражданского спора.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Вахрамеев В.М. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Согласно приложению 1 «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области» по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 4 190 361 рубль.

В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Ярэксперт». Согласно выводам Отчета рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляла 1 686 000 рублей.

Анализируя представленный административным истцом Отчет, дополнительные пояснения оценщика Григорьевой Л.А., а также заявленные заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области возражения относительно достоверности выводов Отчета, суд полагает, что представленное административным истцом доказательство рыночной стоимости земельного участка является допустимым и законодательству об оценочной деятельности соответствует.

Из Отчета следует, что расчет рыночной стоимости земельного участка проводился оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Оценщиком для сравнения с объектом оценки подобрано шесть объектов – аналогов с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты – аналоги относятся к одному из оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объекта – аналога, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов – аналогов корректировались.

В частности, оценщиком проведены корректировки на передаваемые права, на местоположение по районам города, на выход на красную линию.

При этом, оценщиком проведено сопоставление объекта оценки и объектов- аналогов по такому ценообразующему фактору, как наличие обременений. При этом, оценщик установила, что на объекте оценки обременения отсутствуют. При этом, все объекты – аналоги обременены наличием тех или иных коммуникаций и установлением в связи с этим их охранных зон, в том числе охранной зоны электрических сетей, охранной зоны теплотрассы, охранной зоны кабеля связи, охранной зоны газопровода.

Оценщиком проведена оценка влияния на цену земельных участков наличия указанных охранных зон. По результатам анализа оценщиком сделан вывод о том, что наличие указанных охранных зон не влечет для владельца земельного участка каких – либо дополнительных финансовых вложений в земельный участок и не ограничивает возможности его использования в соответствии с теми видами разрешенного использования, которые имеют объекты – аналоги.

При таких обстоятельствах, оценщик пришла к выводу об отсутствии оснований для корректировки цен объектов – аналогов по данному критерию.

Указанные выводы оценщика Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и иными лицами, участвующими в деле, не опровергнуты. Утверждение Департамента о том, что наличие приведенных обременений не позволяет проводить строительство на земельном участке и ограничивает его использование является голословным, ничем не подтверждено.

В связи с изложенным, суд полагает, что выводы оценщика об отказе от корректировки цен объектов – аналогов на наличие обременений в достаточной мере обоснованы и содержанием Отчета подтверждены.

При расчете корректировки на местоположение оценщик отнесла объект оценки к районам крупных автомагистралей города. Объекты – аналоги №№ 1, 3, 4, 5 и 6 – к спальным районам среднеэтажной застройки. Объект – аналог № 2 – к районам крупных автомагистралей города. Таким образом, по данному критерию цена последнего аналога не корректировалась, к ценам остальных аналогов применены корректировка, размер которой составил 4, 35 %.

Выводы оценщика в указанной части полно и подробно изложены в Отчете. Отнесение объекта оценки и объектов – аналогов к определенным типовым зонам, исходя из характеристик данных зон, предлагаемых Справочником оценщика недвижимости – 2014. Земельные участки, выпущенного под руководством Лейфера Л.А., оценщиком достаточно обоснован. Указанные выводы оценщика информацией об объекте оценки и объектах – аналогах подтверждаются.

В свою очередь, утверждение Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что объект оценки находится на границе исторического центра и спального района среднеэтажной застройки, объект – аналог № 1 в районе промпредприятий, объект – аналог № 2 в районе частной застройки, объект – аналог № 6 на окраине района, ничем не подтверждены. Кроме того, такое зонирование территории города и определение в связи с этим размера подлежащей применению корректировки Департаментом ссылкой на нормативные акты, либо справочную литературу в области оценки не обосновано.

Цены объектов – аналогов №№ 4, 1, 3 и 6 корректировались на выход земельных участков на «красную линию». Объект оценки расположен на «первой» линии <адрес>. Объекты – аналоги № 2 (Пошехонский тракт города Рыбинск Ярославской области) и № 5 (<адрес>) имеют аналогичные характеристики по данному показателю.

Объекты – аналоги №№ 1, 3 и 6 расположены в глубине застройки, в связи с чем их цена корректировалась оценщиком на коэффициент 1, 36.

Объект – аналог № 4 расположен на <адрес>, не имеющей высокого транспортного, либо пешеходного трафика.

Вместе с тем, как следует из карты города Рыбинск, а также фотографий земельного участка он расположен вблизи <адрес>, имеет хорошую просматриваемость и доступность от данной улицы, являющейся активной автомагистралью.

В связи с этим, оценщиком сделан вывод о частичном нахождении данного объекта на «красной» линии, в связи с чем применена корректировка цены указанного объекта по данному критерию в минимальном размере расширенного диапазона данных корректировок, предложенных Справочником оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, выпущенного в 2014 году под редакцией Лейфера Л.А., - 1, 20.

Приведенные выводы оценщика последовательно в Отчете изложены, подтверждены фактическими данными и признаются судом обоснованными.

В свою очередь, обоснованность возражений Департамента в указанной части о том, что корректировка цены указанного объекта – аналога подлежала определению в размере 1, 36 как земельного участка, не имеющего выхода на «красную» линию, опровергаются вышеприведенными исследованными судом доказательствами.

По изложенным основаниям, суд полагает, что определенная в Отчете величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является достоверной. В связи с этим, суд считает возможным определить рыночную стоимость указанного земельного участка на 1 января 2015 года в соответствии с выводами Отчета в размере 1 686 000 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Вахрамеева В.М. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Вахрамеева В.М. с настоящим административным иском в суд, а именно – 28 марта 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 1 110 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 1 686 000 (░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░ 1 686 000 (░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 28 ░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                    ░.░. ░░░░░░░░░░