Решение от 25.01.2022 по делу № 8Г-11548/2021 [88-1138/2022 - (88-12019/2021)] от 06.12.2021

    № 2-518/2021                                                № 88-1138/2022

        27RS0006-01-2020-003674-79

    ДЕВЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

                25 января 2022 года                                          город Владивосток

    Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ковалева С.А.,

судей Александровой М.В., Медведевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Перминовой Юлии Павловны к Обществу с ограниченной ответственностью «Тополек» о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущего жилого помещения с условием о предварительной оплате, признании права собственности на недвижимое имущество,

по кассационной жалобе Перминовой Юлии Павловны

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 8 сентября 2021 года.

    Заслушав доклад судьи Александровой М.В., судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

    у с т а н о в и л а:

Перминова Ю.П. обратилась в суд с иском к ООО «Тополёк» о признании предварительного договора купли-продажи жилых помещений от 30 августа 2019 года договором купли-продажи, заключенным между Перминовой Ю.П. и ООО «Тополек», жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, общей площадью 39 кв.м, состоящей из одной комнаты, стоимостью 2 126 475,00 рублей; Хабаровский <адрес>, общей площадью 57 кв.м., состоящей из двух комнат, стоимостью 3 077 952,00 рублей; <адрес>, общей площадью 32 кв.м, состоящей из одной комнаты, стоимостью 1 774 800,00 рублей; признать за истцом право собственности на указанные жилые помещения.

В обоснование требований указала, что 1 сентября 2013 года между истцом и ООО «Тополек» заключен договор займа, в соответствии с которым Перминова Ю.П. (заемщик) передала ООО «Тополек» денежные средства в размере 4 000 000 рублей с условием возврата всей суммы займа и процентов по нему в размере 18% годовых до 30 июня 2018 года.

26 июня 2018 года по причине невозможности своевременного возврата денежных средств между истцом и ответчиком заключен договор новации займа, по которому у заемщика возникло новое обязательство перед займодавцем оформить и передать в собственность жилые квартиры по адресу: <адрес>

30 августа 2019 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилых помещений, предметом которого является подготовка и заключение последующего основного договора купли-продажи квартир, расположенных по адресу: Хабаровский <адрес>, общей площадью 39 кв.м, состоящая из одной комнаты стоимостью 2 126 475, 00 рублей; <адрес>, общей площадью 57 кв.м, состоящая из двух комнат стоимостью 3 077 952, 00 рублей; <адрес>, общей площадью 32 кв.м, состоящая из одной комнаты стоимостью 1 774 800, 00 рублей.

На момент заключения договора от 30 августа 2019 года дом <адрес> по адресу: <адрес> сдан в эксплуатацию. Разрешение на строительство жилого дома выдано администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 28 мая 2012 года №<данные изъяты>. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 28 ноября 2013 года №<данные изъяты>

После подписания договора новации займа в июне 2018 года, а также предварительного договора купли-продажи в августе 2019 года сторонами произведены осмотры квартир, состояние которых устроило истца.

Директор ООО «Тополек» Шиванко М.Ю. пояснил истцу, что четвертые этажи в жилом доме являются дополнительным строительным объемом, не нарушают права собственников, так как чердачное помещение расположено над четвертым этажом и имеет отдельный выход/вход с лестничной площадки четвертого этажа. Для строительства четвертого этажа и расположения на нем жилых квартир им были привлечены заемные, в том числе и денежные средства истца по договору займа от 01.09.2013. Истец неоднократно обращалась к ответчику с требованием оформить документы на указанные помещения, однако до настоящего времени документы не оформлены, денежные средства не возвращены.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 16 февраля 2021 года исковые требования Перминовой Ю.П. удовлетворены. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 30 августа 2019 года между Перминовой Ю.П. и Обществом с ограниченной ответственностью «Тополёк» признан договором купли-продажи будущего жилого помещения с условием о предварительной оплате.

Признано за Перминовой Ю.П. право собственности на недвижимое имущество – жилые помещения по адресам: <адрес>, общей площадью 39 кв.м, состоящая из одной комнаты стоимостью 2 126 475, 00 рублей; <адрес>, общей площадью 57 кв.м, состоящая из двух комнат стоимостью 3 077 952, 00 рублей; <адрес>, общей площадью 32 кв.м, состоящая из одной комнаты стоимостью 1 774 800, 00 рублей.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30 марта 2021 года по делу №<адрес> ООО «Тополёк» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим ООО «Тополёк» назначен Трошин К.А.

25 августа 2021 года судебной коллегией вынесено постановление о переходе к рассмотрению гражданского дела по иску Перминовой Ю.П. к ООО «Тополёк» о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущего жилого помещения с условием о предварительной оплате, признании права собственности на недвижимое имущество по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ТСН «Тополек».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 8 сентября 2021 года решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 16 февраля 2021 года отменено, по делу принято новое решение.

В удовлетворении исковых требований Перминовой Ю.П. к ООО «Тополёк» о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущего жилого помещения с условием о предварительной оплате, признании права собственности на недвижимое имущество отказано.

В кассационной жалобе Перминовой Ю.П. ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 8 сентября 2021 года, просит оставить в силе решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 16 февраля 2021 года.

В обоснование доводов жалобы указала, что суд апелляционной инстанции спорные жилые помещения причисляет к общему имуществу, то есть к имуществу всех собственников здания. Спорные жилые помещения имеют самостоятельное назначение, не относятся к общедомовому имуществу, являются объектом права собственности истца. Указала, что судом апелляционной инстанции не было подробно исследовано экспертное заключение ООО «Дальневосточная экспертизы и оценка». Также судом не соблюдены принципы относимости и допустимости предоставленных истцом доказательств. Считает экспертное заключение ООО «Инженерно-Конструкторская компания «СтандартПроект», выполненное экспертами с высшим профессиональным образованием и опытом работы в инженерно-строительной сфере, достаточным доказательством по данному делу. Заключение Экспертного бюро «Решение» № <данные изъяты>, технический план здания, также необоснованно не приняты в качестве доказательств в суде апелляционной инстанции. Считает, что судом нарушено процессуальное право истца, у нее отсутствовала возможность представить позицию в судебном заседании 8 сентября 2021 года. Указала, что судом апелляционной инстанции рассмотрена жалоба лица, которое не обладало правом апелляционного обжалования, поскольку Старовойтов К.В. назначен на должность председателя правления ТСЖ в нарушение закона, не имел права на подачу жалобы и представления интересов ТСЖ.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, сочтя возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции не находит основания для отмены судебного постановления.

    Согласно части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

    Судом апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что Шиванко М.Ю. являлся директором ООО «Тополёк» в период строительства объекта капитального строительства - жилого дома по ул. <адрес>.

    Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края 28.05.2012 ООО «Тополёк» выдано разрешение на строительство №<данные изъяты> объекта капитального строительства – жилого дома по ул. Луговой <адрес> на земельном участке общей площадью земельного участка 900 кв.м, кадастровый номер земельного участка № <адрес> общая площадь дома 1 035 кв.м, строительный объем 5 284 кв.м, площадь застройки 365 кв.м, количество этажей 3, количество квартир <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

    Постановлением администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 10.10.2013 №203 построенному многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером <адрес>, площадью 900 кв.м присвоен адрес – <адрес> (пункт 1 постановления). Присвоены номера жилым помещениям (квартирам), расположенным в жилом доме по адресу: <адрес> (пункт 2). Согласно пункту 2.1 Подъезд №1, слева направо: 1 этаж: квартиры №<адрес>; 2 этаж квартиры №<адрес>; 3 этаж квартиры № <адрес>

    28 ноября 2013 года ООО «Тополёк» администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - №<адрес> р/э – объект капитального строительства Жилой дом по ул. Луговой в с. Тополево, Хабаровский район, расположенный по адресу: <адрес> с объектами жилищного строительства (РАЗДЕЛ III), в том числе, количеством этажей – 3; количеством квартир – 15.

    Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 19.09.2013, спорный жилой дом является 3-х этажным.

    30 августа 2019 года между продавцом ООО «Тополек» в лице директора Шиванко М.Ю. и покупателем Перминовой Ю.П. заключен предварительный договор купли-продажи жилых помещений, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартир (далее - основной договор), принадлежащих продавцу на праве собственности на основании разрешения на строительство (реконструкцию), расположенных на 4 этаже 4-этажного жилого дома, по адресам: <адрес> общей площадью 39 кв.м, состоящая из одной комнаты стоимостью 2 126 475, 00 рублей; <адрес>, общей площадью 57 кв.м, состоящая из двух комнат стоимостью 3 077 952, 00 рублей; <адрес>, общей площадью 32 кв.м, состоящая из одной комнаты стоимостью 1 774 800, 00 рублей.

    Цена договора составляет 6 979 227 рублей, которая оплачена в полном объеме.

    Договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи квартиры (основного договора), который будет заключен в последующем, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после проведенной реконструкции.

    Согласно договору займа от 1 сентября 2013 года, ООО «Тополёк», именуемое в дальнейшем заёмщик с одной стороны, и Мельник И.А., именуемый в дальнейшем заимодавец-1, Перминова Ю.П., именуемая в дальнейшем заимодавец-2, заключили настоящий договор на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, о предоставлении заёмщику денежных средств на следующих условиях:

    заемщик получает у заимодавцев денежные средства в размере 12 000 000 рублей, которые вносятся наличными.

    Денежные средства передаются заемщику согласно установленному графику: сентябрь 2013 года 2 000 000 (два миллиона рублей - заимодавец-1);

    1-й квартал 2014 года 1 000 000 (один миллион рублей - заимодавец-2);

    1-2-й квартал 2014 года 6 000 000 (шесть миллионов рублей - заимодавец-1);

    3-4-й квартал 2015 года 3 000 000 (три миллиона рублей - заимодавец-2).

    Проценты на сумму займа устанавливаются в размере 18% годовых и рассчитываются с момента передачи заемщику первой части денежных средств. Далее, начисляются с учетов каждой последующей переданной суммы денежных средств заёмщику, согласно графику внесения денежных средств. Займ выдается заёмщику на организацию и осуществление строительной деятельности по возведению многоквартирных жилых домов по адресу <адрес>

    26 июня 2018 года между ООО «Тополек» в лице директора Шиванко М.Ю., действующего на основании Устава («Заемщик»), и Перминовой Ю.П. («Займодавец») заключен договор новации договора займа, согласно которому стороны констатируют, что на сегодняшний день, размер обязательств «Заемщика» перед «Заимодавцем», вытекающих из договора займа от 01.09.2013 года, составляет 6 979 227 рублей, в том числе:

    сумма основного долга 4 000 000,00 рублей; проценты, начисленные на сумму основного долга, за период 01.09.2013 года по 25.06.2018 года, в сумме 2 979227,00 рублей.

    Со вступлением в силу настоящего договора Новации «Заемщик» обязуется оформить и передать в собственность «Займодавцу» жилые помещения, (квартиры), расположенные на четвертом этаже по адресам: Хабаровский <адрес>, общей площадью 39 кв.м, состоящая из одной комнаты стоимостью 2 126 475, 00 рублей; <адрес> общей площадью 57 кв.м, состоящая из двух комнат стоимостью 3 077 952, 00 рублей; <адрес>, общей площадью 32 кв.м, состоящая из одной комнаты стоимостью 1 774 800, 00 рублей.

    Денежные средства в размере 4 000 000 рублей приняты ООО «Тополёк» от Перминовой Ю.П.

    В заключении специалистов №СТЭ 063-2020 Экспертное бюро «Решение», на которые ссылается истец в обоснование исковых требований, указано, что этажность объекта капитального строительства многоквартирного дома на текущий период (май-июнь 2020 года) соответствует четырем этажам.

    Экспертным заключением №<данные изъяты> от 05.07.2019 ООО «Инженерно-Конструкторская Компания «СтандартПроект» установлено, что обследуемый четвертый этаж, расположенный между третьим этажом и чердаком, является жилым этажом, а соответственно, площадь функционального помещения, расположенного на четвертом этаже, между третьим этажом дома и чердаком, является дополнительной площадью, по отношению к общей площади, обследуемого многоквартирного дома, установленной проектной документации. Технические параметры имеющегося чердака, помещение, расположенное на четвертом этаже, соответствуют техническим регламентам и требованиям безопасности. Высота помещения соответствует нормам для высоты помещений жилого назначения, несущая способность конструкций здания при эксплуатации функционального помещения, расположенного на четвертом этаже, между третьим этажом дома и чердаком, под жилое назначение обеспечивается запасом прочности строительных конструкций здания и прочностным характеристикам грунта основания.

    Вместе с тем, согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» в рамках гражданского дела №<данные изъяты>, здание чердака реконструировано под квартиры, что не отвечает требованиям безопасности проживания в многоквартирном доме.

    Разрешая спор по существу, исходя из установленных по делу обстоятельств, а также представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 166, 167, 168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации пришла к выводу о ничтожности сделки купли-продажи спорной недвижимости, заключенной Перминовой Ю.П. и ООО «Тополек», поскольку продавец недвижимости правом на отчуждение объекта не обладал, поскольку ТСН «Тополёк», созданное по решению общего собрания собственников МКД от 17.01.2016, разрешение на легализацию спорного объекта не выдавало.

    Поскольку спорные квартиры находятся на 4-м этаже, являются объектами самовольного строительства, возведены после принятия 3-х этажного жилого дома в эксплуатацию, т.е. возведены незаконно, то оснований для признания за истцом права собственности на данное недвижимое имущество не имеется.

    Вывод суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований соответствует закону и установленным фактическим обстоятельствам по делу.

    Исходя из установленных обстоятельств, судом апелляционной инстанции правильно применен материальный закон, нарушения норм процессуального права приведших к принятию неправильного судебного постановления, не допущено.

    По существу доводы кассационной жалобы направлены на несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судом доказательств, однако иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебного акта кассационным судом общей юрисдикции.

    На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

    о п р е д е л и л а:

    ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 8 ░░░░░░░░ 2021 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

    ░░░░░