Решение от 31.08.2021 по делу № 2-5868/2021 от 07.07.2021

УИД: 66RS0003-01-2021-002282-60

Гражданское дело №2-5868/2021

Мотивированное решение составлено 07 сентября2021 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа2021 года                                                                    г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Ардашевой Е.С.,

при секретаре судебного заседания ФедунивойТ.Я.,

с участием истца Краева И.В., его представителя <ФИО>13 действующей на основании доверенности, представителя ответчика МУГИСО – <ФИО>5, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Краева Ильи Владимировича, Мельникова Андрея Александровича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО) о признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка действующим,

установил:

Краев И.В., Мельников А.А. обратились в Кировский районный суд г. Екатеринбургас вышеуказанным исковым заявлением, в котором просят суд признать недействительным уведомление от 05.02.2021 №нз Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области об отказе от договора аренды земельного участка; признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №Т-428 действующим.

Определением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 08.06.2021 гражданское дело по иску Краева Ильи Владимировича, Мельникова Андрея Александровича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка действующим, передано по подсудности в Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Истец Мельников А.А. в судебное заседание не явилсяуведомления об отказе от договора аренды земельного участка, признании договора аренды земельного участка действующим времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.Ранее истец Мельников А.А. направлял в материалы дела письменное заявление с просьбой рассматривать дела в его отсутствие.

    Истец Краев И.В., его представитель <ФИО>14., действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования иска поддержали, в том числе по доводам, изложенным в дополнениях к иску просили удовлетворить.

    Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала доводы письменного отзыва ранее направленного в материалы дела, возражала против удовлетворения иска. Дополнительно указала, что причиной отказа от договора аренды с истцами явилось истечение срока действия данного договора.

Представитель третьего лица, Администрации г. Екатеринбурга – ИстратоваО.А., действующая на основании доверенности, ранее в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что требования удовлетворению не подлежат, представила в материалы дела письменные пояснения по доводам иска.

Представитель третьего, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, - <ФИО>6, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности,    суд приходит к следующему.

    В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской областии ИП <ФИО>820.12.2017 был заключен договор №№ аренды земельного участка площадью 1051 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>») (далее по тексту – Договор аренды) (л.д. 17-21).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 20.12.2017 (л.д. 23).

Согласно п. 2.1 Договора аренды, срок аренды участка устанавливается с 16.10.2017 по 31.03.2020. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Установлено судом и не оспаривается сторонами, что между ИП <ФИО>8 и <ФИО>7 17.03.2017 был заключен договор уступки №, в соответствии с которым к <ФИО>7 перешли права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка (л.д. 104-112)

30.10.2017 между <ФИО>7, Мельниковым А.А. и ИП <ФИО>8 было заключено соглашение о замене стороны в договор № от 17.03.2017, в соответствии с которым к Мельникову А.А. перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка (л.д. 117-118).

20.06.2018 между ИП <ФИО>8 и Мельниковым А.А. заключено дополнительное соглашение кдоговор № от 17.03.2017, в соответствии с которым к Мельникову А.А. перешли права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка (л.д. 120-121). Согласно п. 1.1. данного договора ИП <ФИО>8 уступил свои права и перевел обязанности по договору аренды земельного участка, которые будущем возникнут у ИП <ФИО>8, - Мельникову А.А.

30.03.2021 между Мельниковым А.А. и Краевым И.В. заключен договор №, согласно которого кКраеву И.В. перешли права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка (л.д. 47-48)

Из материалов дела следует, что 05.02.2021 Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в адрес Мельникова А.А. направлено уведомление№нз об отказе от договора аренды земельного участка от 20.12.2017 №№ п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве основания отказа от договора аренды арендодателем в уведомлении от 05.02.2021 указано, что в настоящее время строительство на Участке не ведется, Участок по назначению не используется.

В силу п.3 ст. 3 Земельного    кодекса    Российской    Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 5 ст. 22    Земельного    кодекса    Российской    Федерации    установлено,    что Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным закономот 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии со ст.45 Земельного    кодекса    Российской    Федерации, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно в том числе: при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации,если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельныхвопросах практики применения правил Гражданского кодекса РоссийскойФедерации о договорах аренды», согласно абз.1 п. 1 ст. 621Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотренозаконом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявшийсвои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равныхусловиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Положениями ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерациипредусмотрены специальные основания прекращения аренды земельныхучастков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенногодля жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет,если более длительный срок не установлен федеральным законом илидоговором аренды земельного участка.

Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пп 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодексаРоссийской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является егонеиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии с пп 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодексаРоссийской Федерации право аренды земельного участка может бытьпрекращено при ненадлежащем использовании земельного участка, а именнопри неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от23.12.2008 №8985/08, исходя из положений ст. 35 Земельного кодексаРоссийской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставленииземельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договорааренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначальногосрока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа от договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 06.07.2000 №133-О, от 05.03.2013 №436-О и от 06.10.2015 №2317-О, Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

В силу п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностьюили частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения п. 22 ст. 3 Закона №137-ФЗ истолкованыКонституционным Судом Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 №2317-О, согласно которому федеральный законодатель, предусматривая в пункте 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ право публичного собственника земельныхучастков, на досрочное расторжение договора аренды таких участков,предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

При этом предусмотренный п. 22 ст. 3 Закона №137-ФЗпятилетний срок для получения арендатором разрешения на строительство неможет рассматриваться как необоснованный. В то же время отсутствие уарендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, поистечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объектанедвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения настроительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в видеодностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерациипринципам справедливости и соразмерности, нарушало бы балансконституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя однойстороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями,получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной -арендатором.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах;эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так ипоследующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд прирассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактическиеобстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальныхусловий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебнуюзащиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения от 06.10.2015 N 2317-О).

Из представленных в материалы дела документов следует, что в рамках освоения земельного участка арендатором были осуществлены следующие мероприятия:

15.01.2018 между Мельниковым А.А. (Заказчик) и ООО «Производственно-коммерческая фирма «Палникс» (Исполнитель) заключен договор № возмездного оказания услуг, согласно которого Исполнитель обязуется оказать Заказчику услуги по объединению следующих земельных участков: кадастровый №, площадь 1051 кв.м., местоположение: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства; кадастровый №, площадь 1972 кв.м., местоположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (л.д. 129-133)

05.03.2018 между Мельниковым А.А. (Заказчик) и ИП <ФИО>10 (Исполнитель) заключен договор подряда №-М, согласно которого Заказчик принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство Объекта в размере и на условиях настоящего Договора, а Исполнитель обязуется в интересах Заказчика организовать и осуществить строительство указанного Объекта в соответствии с Проектной документацией и после завершения строительства сдать результат работы по Акту выполненных работ (л.д. 134-138).

11.07.2018 между Мельниковым А.А. и АО «Екатеринбургэнергосбыт» заключен договор энергоснабжения № по обеспечению участка электроэнергией.

В июле 2018 между Мельниковым А.А. и ИП <ФИО>11 заключен договор на бурение скважины, который исполнен 18.07.2018 согласно акту выполнения работ.

07.08.2018 между прорабом Мельникова А.А. и ООО «<иные данные>» заключен договор № на выполнение проектных работ (рабочий проект дома из клееного бруса общей площадью 465 кв. м). Проект изготовлен, предоставим на обозрение.

25.11.2020 в адрес МУГИСО направлены Уведомления об уступке прав и обязанностей по 2-м договорам аренды №Т-434 и №Т-428.

29.12.2020 по запросу МУГИСО об освоении участка Мельниковым А.А. была предоставлена подробная информация об освоении участков с приложением фотографий.

В связи с решением Мельникова А.А. уступить права и обязанности по земельным участкам, договоры по переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельных участков были подписаны сторонами и сданы для государственной регистрации. При этом договор переуступки на 1 участок прошел процедуру государственной регистрации (договор № Т-434 от 20.12.2017), а по 2-му участку регистрация была приостановлена в связи с оспариваемым уведомлением МУГИСО.

01.12.2020 зарегистрирована на земельный участок площадью 1972 кв. м с кадастровым номером № уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № № от 20.12.2017 (регистрационная запись от 01.12.2020 №), правообладатель Краев И.В.

18.02.2021 зарегистрировано право собственности Мельникова А.А. на объект недвижимости - гараж (регистрационная запись № от 18.02.2021), а также зарегистрировано право собственности Краева И.В. на объект недвижимости жилой дом (гостевой домик) площадью 30,2 кв. м (регистрационная запись от 18.02.2021 №).

09.03.2021 зарегистрировано право общей долевой собственности (4/5 доли) Краева И.В. и Мельникова А.А. (1/5) на индивидуальный жилой дом (20% готовности) (регистрационные записи от 09.03.2021 № и от 09.03.2021    №    №, соответственно).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истцы ссылаются на то, что емельному кодексу РФ право аренды земельного участка может быть прекращено при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предоставленного для строительства. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка. В законодательстве отсутствует четкое определение понятия «освоение участка». Но по сложившейся судебной практике под периодом освоения понимают период, предшествующий непосредственно строительству, время, которое необходимо лицу для получения всех необходимых согласований, без которых строительство не представляется возможным. В данном случае, освоение земельного участка производилось как Мельниковым А.А. на протяжении всего периода действия договора аренды, так и Краевым И.В.

Из искового заявления следует, что для достижения цели договора истцами предприняты все возможные меры: возведен фундамент дома, построены гостевой домик и гараж, возведен забор, участок отсыпан и поднят, пробурена скважина, заказан проект дома, подведено электричество к дому.

Правомерными суд находит указания истцов на то, что все указанные действия по освоению земельного участка требовали значительных финансовых и временных затрат, что также свидетельствует о стремлении истцов к достижению тех целей, которые они ставили перед собой при заключении договора аренды.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что арендатором были допущены существенные нарушения условий договора, являющиеся в соответствии с п. 2 ст. 619 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, ст. 45, ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, основаниями для одностороннего досрочного расторжения договора аренды,ответчиком не представлено.

Согласно акту сверки платежей по арендной плате за землю за период с 05.03.2021 по 03.08.2021, Мельниковым А.А. условия по Договору аренды в части внесения арендной платы исполняются надлежащим образом.

Разрешая требования истцов о признании недействительным уведомление от 05.02.202 №нз МУГИСО об отказе от договора аренды, суд приходит к выводу, что указанные требования удовлетворению не подлежат, поскольку указанное уведомление подписано уполномоченным лицом, ни сроки его принятия, ни сроки направления не нарушены.

Вместе с тем, разрешая требования истцов о признании договора аренды действующим, суд приходит к выводу, что отказМУГИСО от Договора аренды № от 20.12.2017, вопреки пояснениям ответчик, данным ею в судебном заседании, мотивированный тем, что в настоящее время строительство на спорном земельном участке не ведется, участок по назначению не используется, не соответствует условиям договора и положениям действующегозаконодательства, нарушает права и законные интересы истцов, в связи с чем, суд удовлетворяет заявленные истцами требования в указанной части.Более того, аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 по делу №305-ЭС16-2309.

Так, надлежит признать договор аренды земельного участка от 20.12.2017 №№ действующим, установив, что отказ МУГИСО от договора аренды земельного участка от 20.12.2017 №№, выраженный в уведомлении от 05.02.2021 №нз, является недействительным.

Иных требований на рассмотрение суда не заявлено.

    Руководствуясь ст. 194-198Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 20.12.2017 №№ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 20.12.2017 №№, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ 05.02.2021 №░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░                                                           ░.░. ░░░░░░░░