УИД №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Королевой Н.А.,
При секретаре Захаренко А.М.,
С участием представителя истца СПб ГБУ «Горжилобмен» - Прокофьевой Г.М., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ; представителя ответчика Павловской-Карапетян А.В. – Минасян Г.Г., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет; представителя третьего лица Администрация Центрального района СПб – Оськиной Е.С., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен» к Павловской-Карапетян А. В. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда, возврате в государственную собственность долей в праве общей долевой собственности, погашение регистрационной записи об ипотеке, регистрации права собственности Санкт-Петербурга на доли в праве общей долевой собственности и по встречному иску Павловской-Карапетян А. В. к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Горжилобмен» об изменении условий договора купли-продажи и по иску Павловской-Карапетян А. В. к Администрации Центрального района Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в оформлении акта приемочной комиссии о завершении работ по устранению аварийного состояния помещения, обязании оформить акт приемочной комиссии,
УСТАНОВИЛ:
Истец СПБ ГБУ «Горжилобмен» обратилось в суд с иском к Павловской-Карапетян А.В. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда.
В обосновании заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между Санкт-Петербургом в лице СПБ ГБУ «Горжилобмен» и Павловской-Карапетян А.В. заключен договор купли-продажи № государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга с рассрочкой платежа, согласно которого ответчику передано в собственность <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 523,4 кв.м.
В соответствии с п.1.2 договора жилое помещение по адресу: <адрес> признано непригодным для проживания на основании заключения МВК Центрального района Санкт-Петербурга о признании жилого помещения непригодным для проживания от ДД.ММ.ГГГГ №. Жилое помещение передается в собственность покупателя для устранения непригодного для проживания состояния.
Ответчиком все платежи по договору в размере 6 490 060 рублей произведены в полном объеме.
Договором предусмотрено, что покупатель обязуется провести ремонтные работы по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключения МВК Центрального района Санкт-Петербурга в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства считаются выполненными с момента предоставления продавцу акта МВК Центрального района Санкт-Петербурга о признании жилого помещения пригодным для проживания.
При этом в случае неисполнения покупателем обязательств по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством.
Истец указывает, что ответчиком акт МВК Центрального района Санкт-Петербурга о признании жилого помещения пригодным для проживания не представлялся.
Администрацией Центрального района Санкт-Петербурга на межведомственный запрос сообщено, что согласно протокола от ДД.ММ.ГГГГ МВК Центрального района Санкт-Петербурга согласована проектная документация по ликвидации аварийного состояния квартиры. Акт приемочной комиссии о соответствии выполненных работ по ликвидации аварийного состояния согласованному проекту не оформлялся. Заключение МВК и распоряжение администрации о признании квартиры непригодной для проживания не издавался.
Истец СПБ ГБУ «Горжилобмен» просит расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ;
Возвратить в государственную собственность Санкт-Петербурга <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, соответствующих: комнате №, площадью 24,25 кв.м, комнате № площадью 15,01 кв.м, комнате №, площадью 13,87 кв.м., комнате № площадью 23,02 кв.м, комнате №, площадью 9,53 кв.м, комнате № площадью 27,96 кв.м, комнате №, площадью18,45 кв.м, комнате №, площадью 18,16кв.м, комнате №, площадью 23,03 кв.м, комнате № площадью 17,37кв.м, комнате №, площадью 25,73 кв.м, комнате № площадью 25,69 кв.м, комнате №, площадью 17,34 кв.м, комнате № площадью 24,04 кв.м, комнате №, площадью 17,11 кв.м, комнате № площадью 20,11 кв.м.
Погасит регистрационную запись об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №.
Зарегистрировать право собственности Санкт-Петербурга на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ Павловской-Карапетян А.В. предъявлен встречный иск к СПб ГБУ «Горжилобмен» об изменении условий договора купли-продажи жилого фонда Санкт-Петербурга.
В обосновании встречных требований указывает, что заключенным между сторонами договором предусмотрено обязательство провести ремонтные работы по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключения межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При этом истец по встречному иску указывает, что работы должны быть выполнены по проекту, утвержденному межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга. В ДД.ММ.ГГГГ на основании соответствующего договора ГУП «ГУИОН» был разработан «Проект перепланировки, переустройства и ликвидации аварийного состояния квартиры по адресу: <адрес>. Проект был представлен на рассмотрение межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга и по причине выявленных ошибок, а также необходимости проведения дополнительных мероприятий ДД.ММ.ГГГГ был отклонен.
ДД.ММ.ГГГГ доработанный проект повторно был представлен на рассмотрение межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга.
ДД.ММ.ГГГГ получен отказ межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга в согласовании проекта, по причине предоставления дополнительного документа со стороны Жилищного комитета г. Санкт-Петербурга, в части уточнения последним возможности согласия дополнительно к ликвидации аварийности, перепланировки помещения.
ДД.ММ.ГГГГ после доработки подан проект на рассмотрение и согласование межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга, который согласован решением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно указанного решения и письма № от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок производства ремонтно-строительных работ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, начало производство работ возможно после заключения Павловской-Карапетян А.В. договора на технический надзор.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ВПГ-Стройреставрация» заключен договор на осуществление функции технического надзора/строительного контроля за производством ремонтно-строительных работ по проекту.
Истец по встречному иску указывает, что при исполнении своих обязательств, не могла предусмотреть наступление обстоятельств, возникших после заключения договора купли-продажи, а именно принятие беспрецедентных эпидемиологических мер по противодействию. Распространению коронавирусной инфекции в мире и на территории РФ, путем установления режимов самоизоляции, объявления нерабочих дней, отмены транспортного сообщения между странами. Указанные обстоятельства существенно повлияли на оперативное решение ряда вопросов, связанных с разработкой проекта по ликвидации аварийности и последующего его согласования в уполномоченных органах.
ДД.ММ.ГГГГ Павловская-Карапетян А.В. обратилась к СПб ГБУ «Горжилобмен» с просьбой внести изменения в договор путем заключения дополнительного соглашения о продлении срока исполнения обязательства. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано во внесении соответствующих изменений в договор.
Согласно решения МВК Центрального района срок выполнения ремонтно-строительных работ установлен до ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 4 решения истца обязали в срок не позднее одного месяца с момента завершения ремонтно-строительных работ, проведенных с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с решением, то есть в срок до ДД.ММ.ГГГГ обратится в МВК Центрального района с заявлением о приемке выполненных работ и оформлении акта о завершении переустройства и (или) перепланировки помещений.
Истец по встречному иску Павловская-Карапетян А.В. просит изменить условие договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, а именно продлить срок исполнения обязательства по устранению аварийного состояния жилых помещений, установив его до ДД.ММ.ГГГГ.
Также в производстве суда находилось административное дело № 2а-5714/2023 по административному иску Павловской-Карапетян А.В. к администрации Центрального района Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в оформлении акта приемочной комиссии о завершении работ по устранению аварийного состояния помещения, обязании оформить акт приемочной комиссии.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ суд перешел к рассмотрению дела по правилам ГПК РФ и дело передано в производство судьи Королевой Н.А.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ объединены в одно производство гражданское дело по иску СПб ГБУ «Горжилобмен» к Павловской-Карапетян А.В. о расторжении договора купли-продажи, возврате в государственную собственность долей в праве общей долевой собственности, погашение регистрационной записи об ипотеке, регистрации права собственности Санкт-Петербурга на доли в праве общей долевой собственности и по встречному иску Павловской-Карапетян А.В. к СПБ ГБУ «Горжилобмен» об изменении условий договора купли-продажи и по иску Павловской-Карапетян А.В. к администрации Центрального района Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в оформлении акта приемочной комиссии о завершении работ по устранению аварийного состояния помещения, обязании оформить акт приемочной комиссии.
В обосновании заявленных требований Павловской-Карапетян А.В. о признании незаконным отказа в оформлении акта приемочной комиссии о завершении работ по устранению аварийного состояния помещения, обязании оформить акт приемочной комиссии истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга рассрочкой платежа, согласно условиям, которого истец приобрела в собственность <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности, расположенной по адресу: <адрес>
Истец взяла на себя обязательство провести ремонтные работы по устранению аварийного состояния помещений по проекту, утвержденному МВК Центрального района Санкт-Петербурга.
Решением ответчика от ДД.ММ.ГГГГ согласован проект по устранению аварийного состояния квартиры.
В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проведены ремонтно-восстановительные работы в соответствии с условиями согласованного проекта, решения администрации Центрального района № от ДД.ММ.ГГГГ и письма администрации Центрального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О согласовании».
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в администрацию с заявлением о принятии завершенного после устранения аварийного состояния объекта по адресу: <адрес>, с приложением проекта, обмерного плана и исполнительной документации.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация отказала в оформлении акта приемочной комиссии, поскольку обследованием установлено, что планировочные решения не соответствуют плану ПИБ, проект согласован для использования помещения в качестве жилого, однако в помещении осуществляется гостиничная деятельность.
Истец Павловская-Карапетян А.В. считает отказ в оформлении акта приемочной комиссии о завершении работ по устранению аварийного состояния помещения противоречит действующему законодательству и нарушает права истца, поскольку согласованный проект не предусматривает и не содержит требований по сохранению планировки помещения согласно плану ПИБ. При этом проект предполагает демонтаж стен, утративших свою несущую способность, что само по себе предполагает, что планировка не будет прежней.
Истец Павловской-Карапетян А.В. просит признать незаконным отказ в оформлении акта приемочной комиссии о завершении работ по устранению аварийного состояния помещения от ДД.ММ.ГГГГ, обязании оформить акт приемочной комиссии.
Истец представитель СПБ ГБУ «Горжилобмен» по доверенности в судебное заседание явилась, исковые требования поддерживает в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, встречные требования об изменении условий договора купли-продажи не признает, просит в удовлетворении отказать.
Представитель ответчика Павловской-Карапетян А.В. по доверенности в судебное заседание явилась, исковые требования СПБ ГБУ «Горжилобмен» не признает, встречный иск об изменении условий договора купли-продажи поддерживает в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Также поддерживает исковые требования к администрации Центрального района Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в оформлении акта, обязании оформить акт, по доводам, изложенным в иске.
3-е лицо представитель Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, Управление Росрееста по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела по правилам п.2.1 ст. 113 ГПК РФ, ходатайств об отложении не заявили, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
3-е лицо по иску СПБ ГБУ «Горжилобмен» и ответчик по иску Павловской-Карапетян А.В. – представитель администрации Центрального района г. Санкт-Петербурга по доверенности в судебное заседание явилась, заявленные требования СПБ ГБУ «Горжилобмен» оставила на усмотрение суда, исковые требования о признании незаконным отказа в оформлении акта, обязании оформить акт не признает по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д. 121-124, т.4), суду сообщила, что истцом допущены нарушения условий договора в части проведенных работ. Основания для оформления акта приемочной комиссии отсутствуют, поскольку планировочные решения не соответствуют плану ПИБ. Отказ оформить акт приемочной комиссии о завершении работ по устранению аварийного состояния помещения является законным и обоснованным.
Суд, выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, допросив эксперта, приходит к следующему.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно абзацу первому п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 данной статьи).
В силу абзаца первого п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Судом установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Санкт-Петербургом в лице СПб ГБУ «Горжилобмен» и Павловской-Карапетян А.В. заключен договор купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга с рассрочкой платежа №, по которому ответчику переданы в собственность <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения в квартире, расположенной по адресу: <адрес>
Согласно п.2.1 договора, рыночная стоимость жилых помещений составляет 21 633 532 рубля.
Оплата покупателем стоимости жилых помещений осуществляется в следующем порядке:
- первоначальный взнос в размере 6 490 060 рублей, что составляет не менее 30 % от стоимости жилых помещений, указанной в пункте 2.1 договора, покупатель перечисляет за счет собственных средств в течение 14 календарных дней с момента подписания сторонами договора.
- в течение 60 месяцев с момента подписания договора, покупатель оплачивает 70 % от стоимости жилых помещений, указанной в п. 2.1 договора, что составляет 15 143 472 рубля, а также проценты на сумму, соответствующую остатку стоимости жилых помещений в размере ключевой савки Банка России.
Ответчик взятые на себя обязательства по внесению ежемесячных платежей исполнил надлежащим образом, что и не оспаривалось в судебном заседании.
Согласно пункту 3.2.5 договора покупатель обязуется провести ремонтные работы по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений с учетом заключения Межведомственной комиссии Центрального района Санкт-Петербурга о признании жилого помещения непригодным для постоянного проживания от ДД.ММ.ГГГГ за №, а также Распоряжения администрации Центрального района Санкт-Петербурга «О признании жилого помещения по адресу: <адрес> непригодным для проживания» от ДД.ММ.ГГГГ № в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Предусмотренные настоящим пунктом обязательства покупателя считаются выполненными с момента предоставления продавцу акта Межведомственной комиссии Центрального района Санкт-Петербурга о признании жилого помещения пригодным для проживания.
Пунктом 3.2.14 договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств по устранению непригодного для проживания состояния жилые помещения, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, настоящий договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. При этом указанные доли в праве общей долевой собственности возвращаются в государственную собственность Санкт-Петербурга. Средства, внесенные покупателем в неотделимые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Павловской-Карапетян А.В. направлено требование о расторжение договора купли-продажи в связи с неисполнением обязательств по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35 т.1)
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Центрального района Санкт-Петербурга на запрос СПБ ГБУ «Горжилобмен» от ДД.ММ.ГГГГ сообщило, что согласно протокола от 16.11.2022 № 39 межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга согласована проектная документация по ликвидации аварийного состояния квартиры. Акт приемочной комиссии Центрального района Санкт-Петербурга о соответствии, выполненных работ по ликвидации аварийного состояния согласованному проекту не оформлялся. Заключение МВК и распоряжение администрации о признании квартиры пригодным для проживания не издавались (л.д. 34 т.1).
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ СПБ ГУП ГУИОН разработан проект переустройства и перепланировки и ликвидации аварийного состояния квартиры по адресу: <адрес>
Письмом ДД.ММ.ГГГГ администрация Центрального района Санкт-Петербурга уведомила Павловскую-Карапетян А.В. о том, что согласно протокола № от ДД.ММ.ГГГГ МВК приняла решение отказать в согласовании представленного проекта на основании п.3 ч.1 ст. 27 Жилищного кодекса РФ – несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требования законодательства (л.д. 68 т.1).
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация Центрального района Санкт-Петербурга уведомила Павловскую-Карапетян А.В. о том, что межведомственной комиссией Центрального района рассмотрен проект перепланировки с ликвидацией аварийного состояния помещения по адресу: <адрес>, разработанный в ДД.ММ.ГГГГ ООО «МИР» (шифр: №). Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ МВК приняла решение отказать в согласовании представленного проекта, в виду не предоставления дополнительного соглашения к договору об изменении условий договора (л.д. 71-72, т.1)
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация Центрального района Санкт-Петербурга уведомила Павловскую-Карапетян А.В. о том, межведомственной комиссией Центрального района рассмотрен проект перепланировки с ликвидацией аварийного состояния помещения по адресу: <адрес> разработанный в ДД.ММ.ГГГГ ООО «МИР» (шифр: №).
Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ МВК приняла решение согласовать проект ликвидации аварийного состояния помещения и установить срок производства работ по ликвидации аварийного состояния помещения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (при необходимости срок производства ремонтно-строительных работ может быть увеличен по заявлению).
В случае несоблюдения вышеуказанных сроков решение о согласовании ликвидации аварийного состояния помещения от ДД.ММ.ГГГГ № подлежит отмене (л.д. 73, т.1).
Согласно решения № о согласовании перепланировки и (или) переустройства помещения срок производства ремонтно-строительных работ установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, начало производства работ после заключения договора на технический надзор (п.2).(л.д. 74-75, т.1).
ДД.ММ.ГГГГ Павловской-Карапетян А.В. заключен договор на осуществление функции технического надзора (л.д. 81-85, т.1)
Пунктом 4 решения № предусмотрено, что заявитель в срок не позднее одного месяца с момента завершения ремонтно-строительных работ, проведенных с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с настоящим решением, о есть в срок до ДД.ММ.ГГГГ, обратится в межведомственную комиссию Центрального района, осуществляющую функцию приемочной комиссии, с заявлением о приемке выполненных ремонтно-строительных работ и оформлении акта о завершении переустройства и (или) перепланировки помещений.
ДД.ММ.ГГГГ истец Павловская-Карапетян А.В. обратилась в СПБ ГБУ «Горжилобмен» с заявлением о переносе срока окончания проведения ремонтных работ, предусмотренных пунктом 3.2.5 договора купли-продажи с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ путем подписания дополнительного соглашения. Основанием для переноса срока просила считать решение № о согласовании на ликвидацию аварийного состояния жилых помещений, выданного ДД.ММ.ГГГГ (исх. №) (л.д. 77-78, т.1).
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ СПБ ГБУ «Горжилобмен» отказано в удовлетворении обращения от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку условиями договора продление срока исполнения обязательств по договору не предусмотрено, в связи с чем основания для внесения изменений в договор отсутствуют (л.д. 79-82, т.1).
Павловская-Карапетян А.В. в обосновании требований об изменении условия договора в части продления срока исполнения обязательства о устранению аварийного состояния жилых помещений ссылается на то, что при исполнении обязательств, предусмотренных п. 3.2.5 договора купли-продажи, покупатель не мог предусмотреть наступление обстоятельств, возникших после заключения договора купли-продажи, а именно принятие беспрецедентных эпидемиологических мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции. Исполнение обязательств по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений в период вирусной эпидемии и в последующем проведения СВО осложнилось следующими дополнительными факторами рост цен, сложности с поиском подрядчика, поставкой материалов (из-за санкций строительные материалы и оборудование необходимое для производства работ, сильно подорожало или вовсе исчезли с рынка), режимы самоизоляции, нерабочие дни и т.п.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Оценивая представленные суду доказательства, объяснения истца, объяснения представителя ответчика СПБ ГУБ «Горжилобмен» объяснения 3-го лица администрации Центрального района Санкт-Петербурга, суд считает, что истцом представлены допустимые доказательства наличия существенного изменения обстоятельств, а именно, ДД.ММ.ГГГГ объявление ВОЗ о распространении новой коронавирусной инфекции, началом ДД.ММ.ГГГГ специальной военной операции по демилитаризации и денацификации территорий ДНЛ и ЛНР, а также учитывая, проведенную истцом работу в рамках исполнения обязательств по договору, невозможность разумно предвидеть эти изменения до заключения договора, которые могут являться основанием для изменения договора по срокам выполнения работ в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со статьей 451 ГК РФ.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований об изменении условий п. 3.2.5 договора купли-продажи в части продления срока исполнения обязательства по устранению аварийного состояния жилых помещений, установив его до ДД.ММ.ГГГГ включительно исходя из решения МВК Центрального района согласно которого срок выполнения ремонтно-строительных работ установлен до ДД.ММ.ГГГГ, учитывая п. 4 решения об обязании Павловской-Карапетян А.В. обратился в срок не позднее одного месяца с момента завершения ремонтно-строительных работ, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, в межведомственную комиссию Центрального района, осуществляющего функцию приемочной комиссии с заявлением о приемке выполненных ремонтно-строительных работ и оформлении акта о завершении переустройства и (или) перепланировки помещений, соответственно, в виду отсутствия правовых оснований в удовлетворении требований СПБ ГБУ «Горжилобмен» о расторжении договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда, возврате в государственную собственность долей в праве общей долевой собственности, погашение регистрационной записи об ипотеке, регистрации права собственности Санкт-Петербурга на доли в праве общей долевой собственности надлежит отказать.
Не подлежат удовлетворению требования Павловской-Карапетян А.В. к администрации Центрального района Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в оформлении акта приемочной комиссии о завершении работ по устранению аварийного состояния помещения, обязании оформить акт приемочной комиссии, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Положениями частью 1 статьи 29 Жилищного кодекса установлено, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования, предусмотренного законом или с нарушением проекта переустройства и перепланировки.
На основании пункта 7 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 2 статьи 14 ЖК РФ, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе указанные в ч. 1 ст. 14 ЖК РФ полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 3.12.36 Положения об администрации района Санкт-Петербурга, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.12.2017 № 1098 к полномочиям администрации района относится, в том числе, согласовывать в установленном порядке переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме, а также осуществлять в установленном порядке иные полномочия в области переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 1.1 Положения о районной межведомственной комиссии, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 (редакции от 11.11.2020) предусмотрено, что районная межведомственная комиссия создается администрацией района Санкт-Петербурга.
Согласно подпункту 2.1.6.1 пункта 2.1.6 Положения о районной межведомственной комиссии, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга (далее - Положение), согласованию с межведомственной комиссией подлежат проекты на перепланировку жилых помещений без изменения их назначения.
В силу положений пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170 переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Пунктом 2.1.7 Положения районная межведомственная комиссия наделена полномочиями приемочной комиссии по оформлению акта приемочной комиссии подтверждающего завершение переустройства и (или) перепланировки объектов.
Из материалов дела следует, что межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ согласован проект устранения аварийного состояния квартиры, что подтверждается штампом и подписью председателя МВК на плате квартиры, соответствующей плану проектно-инвентаризационного бюро Центрального департамента кадастровой деятельности (л.д. 133,109-110, т.1).
В результате комиссионного обследования помещения, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что выполненные работы по устранению аварийного состояния не соответствуют согласованной ДД.ММ.ГГГГ проектной документации, в том числе при обследовании установлено, что планировочные решения не соответствуют плану ПИБ. Также установлено, что в помещении осуществляется гостиничная деятельность, при этом проект согласован для дальнейшего использования помещения в качестве жилого помещения.
С учетом изложенного, администрация Центрального района Санкт-Петербурга указала, что основания для оформления акта приемочной комиссии отсутствуют.
Администрация Центрального района Санкт-Петербурга предложила Павловской-Карапетян А.В. внести изменения в ранее согласованную проектную документацию либо привести помещение в соответствии с согласованным проектом.
По ходатайству Павловской-Карапетян А.В. определением суда по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Северо-Западное Бюро экспертизы и оценки», по результатам визуального осмотра и изучения предоставленной исполнительной документации, экспертом установлено соответствие выполненных строительно-ремонтных работ по устранению аварийного состояния квартиры по адресу: <адрес> – проекту устранения аварийного состояния квартиры (шифр № утвержденному решением МВК Центрального района № (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ ) в части имеющейся в материалах дела проектной документации раздела «конструктивные решения» (шифр №
Также эксперт в заключении указал, что непригодное для проживания состояние (аварийное состояние) квартиры по адресу: <адрес> – устранено, при этом фактическая планировка помещений, не соответствует плану квартиры в представленном техническом паспорте.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Глебов А.С. поддержал заключение, суду сообщил, что проведенные работы не соответствуют согласованному проекте, так как есть перепланировка, аварийное состояние устранено, перепланировка не соответствует проекту.
Проанализировав содержание заключения эксперта, суд полагает, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованный ответ на поставленный вопрос, в обоснование сделанных выводов эксперт привел соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывался на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованную при проведении исследования научную и методическую литературу.
В заключении приведены данные о квалификации эксперта, его образовании и стаже работы, необходимые для производства такой экспертизы, сведения о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
При этом указанное экспертное заключение сторонами не опровергнуто, отвечает требованиям положений статей 55, 59 - 60, 86 ГПК РФ, а потому принимается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.
Согласно пункта 1.2 договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга с рассрочкой платежа, жилые помещения переданы в собственность истца для устранения непригодного для проживания состояния.
Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что покупатель обязан использовать жилые помещения для проживания в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, установленными действующим законодательством, не производить перепланировку и переустройство жилых помещений. Покупатель обязан соблюдать правила пользования жилыми помещениями.
Оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа в оформлении акта приемочной комиссии о завершении работ по устранению аварийного состояния помещения, поскольку Павловской-Карапетян А.В. допущены нарушения условий договора в части проведенных работ по перепланировке и переустройству жилых помещений без согласования в установленном порядке. При этом также при комиссионном обследовании, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что в помещении осуществляется гостиничная деятельность.
В соответствии с действующим законодательством гостиницы не относятся к жилищному фонду, а также, согласно положениям главы 10 Жилищного кодекса Российской Федерации не входят и в состав специализированных жилых помещений.
Поскольку жилые помещения должны использоваться по назначению, то есть для проживания в них граждан, то собственники в соответствии с положениями ч. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации должны осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим им жилым помещением в соответствии с его назначением.
Таким образом, законодательно закреплено, что для организации гостиницы и оказании соответствующих услуг третьим лицам в принадлежащих на праве собственности жилых помещениях, граждане обязаны первоначально в установленном законом порядке изменить статус помещений, то есть при получении соответствующих разрешений уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления перевести свои жилые помещения в нежилые, а также осуществить сдачу Государственной приемочной комиссии в эксплуатацию данной гостиницы.
При таких обстоятельствах учитывая, что действия администрации Центрального района Санкт-Петербурга об отказе оформить акт приемочной комиссии о завершении работ по устранению аварийного состояния помещения законны и обоснованы, соответственно, нет оснований и для удовлетворения требований об обязании оформить акт приемочной комиссии.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░.
░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░░ ░░░░░ 3.2.5 ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░░.
░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░.
░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.
░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░
░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░.░░.░░░░.