Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-99/2022 ~ М-55/2022 от 14.03.2022

УИД 61OS0000-01-2022-000052-91

3а-99/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июня 2022 г.                                     г. Ростов-на-Дону

    Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Деметра» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л:

    общество с ограниченной ответственностью «Деметра» (далее ООО «Деметра») в лице представителя по доверенности Беспалова К.В., обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что на праве собственности владеет земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 10 532 кв.м, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 12 175 413,28 руб., что значительно превышает рыночную стоимость, определенную на указанную дату оценщиком ООО «Региональная Компания - Профит» в отчете № 146/21 от 27 декабря 2021 г. в размере 3 549 000 руб. Размер кадастровой стоимости влияет на налоговые платежи. ООО «Деметра» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного участка, которое решением №11-30/2022-8 от 8 февраля 2022 г. было отклонено. Просил восстановить срок на подачу административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости в размере 3 549 000 руб., по состоянию на 1 января 2014 г.

    Представитель административного истца Беспалов К.В., действующий по доверенности, письменно в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) уточнил заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 10 532 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г., в размере 7 475 930 руб.

    Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть административное дело в свое отсутствие.

    К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г. Азова.

    Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен. Представитель Правительства Ростовской области Ковалевская Ю.А., действующая по доверенности, изложила письменную позицию, согласно которой Правительство Ростовской области полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с выводом судебной экспертизы в размере 7 475 930 руб. Просит рассмотреть дело в отсутствии представителя Правительство Ростовской области.

    Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель ФКП Росреестр Ткаленко Ю.В., действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (землепользование), площадью 10 532 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, дата постановки на учет 18 июля 2007 г. Земельный участок учтен в составе земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: «для эксплуатации производственной базы», зарегистрировано право собственности ООО «Деметра». В ЕГРН 29 декабря 2014 г. внесены сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка в размере 12 175 413,28 руб. которая определена оценщиками по состоянию на 1 января 2014 г. с применением удельного показателя кадастровой стоимости 1 156,04 руб./кв.м, утвержденного для земель, отнесенных к 9 группе видов разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФКП.

    Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель Росреестра Шаповалова И.А., действующая по доверенности, указала, что прав административного истца Управлением не нарушено. Управление в соответствии со ст.8 Закона о регистрации вносило в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, не изменяя поступившие сведения. Просит о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

    Представитель Администрации г. Азова в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

    Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ, суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

    Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

    Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

    В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

    Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

    Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

    В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

    Судом установлено, что ООО «Деметра» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 10 532 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. На спорном земельном участке расположены здания и сооружение, принадлежащие административному истцу.

    Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 9 декабря 2021 г.

    В соответствии с положениями абзаца 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации общество является плательщиком земельного налога, налоговая база которого в силу положений пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации определяется как его кадастровая стоимость.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

    Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 12 175 413 руб. Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

    Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

    При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

    В досудебном порядке урегулирования спора административный истец, в лице представителя по доверенности Беспалова К.В., 17 января 2022 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, на основании установления его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 27 декабря 2021 г. № 146/21 оценщика ООО «Региональная Компания - Профит» ФИО7, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 3 549 000 руб.

    Решением комиссии от 8 февраля 2022 г. № 11-30/2022-8 отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и поступившие возражения административного ответчика, с целью проверки представленных доказательств, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта.

    Согласно заключению экспертизы ФБУ ЮРЦСЭ Министерства юстиции Российской Федерации от 8 июня 2022 г. № 1589/10-4, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 7 475 930 руб.

    Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

    Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

    Экспертом проведен анализ местоположения земельного участка, установлено, что тот находится в производственной зоне города Азова, с находящимися объектами сходного функционального назначения, своей северо-восточной границей непосредственно ориентирован на улицу Дружбы, по которой обеспечивается въезд на исследуемый объект.

    Исходя из категории и вида разрешенного использования, земельный участок отнесен к классу земель – земли под индустриальную застройку.

    Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

    Из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт, используя информацию риэлторских фирм, частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, составляющего не более 6 месяцев от даты 1 января 2014 г., отобрал три объекта – аналога, представленных к продаже (таблица 1). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

    По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на факт сделки (условия рынка, уторговывание), местоположение, на расположение относительно автомагистралей, на площадь, наличие коммуникаций и определена стоимость земельного участка (таблица 2).

    В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

    Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

    Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

    С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 8 июня 2022 г. № 1589/10-4 и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 7 475 930 руб.

    В данном случае отчет об оценке от 27 декабря 2021 г. № 146/21 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

    Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.

    Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

    Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости – 29 декабря 2014 г., ООО «Деметра» обратилось в суд с административным исковым заявлением 14 марта 2022 г., то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

    Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

    Принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

    Датой подачи заявления следует считать дату обращения с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию, т.е. 17 января 2022 г.

    Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

    Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

    Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 38,59 % и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

    ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 54 600 руб.

    Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

    Обществом внесены на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду 54 600 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы. Указанная сумма подлежит перечислению ФБУ ЮРЦСЭ Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░» ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 10 532 ░░.░, ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2014 ░. ░ ░░░░░ 7 475 930 ░░░░░░.

    ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 17 ░░░░░░ 2022 ░.

    ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 54 600 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░».

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░                                                 ░.░. ░░░░░