Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2а-1651/2023 ~ М-490/2023 от 13.02.2023

50RS0№-02

Дело №а-1651/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

         14.04.2023                                                                         <адрес>

Наро-Фоминский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Даценко Д.В., при секретаре ФИО7, рассмотрев административное дело по административному иску финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 к Управлению Росреестра по <адрес>, заинтересованное лицо ФИО2, о признании незаконными решения и обязании совершить действие,-

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с иском и, уточнив его в порядке ст. 46 КАС РФ, просил признать решение Наро-Фоминского отдела Управления Росреестра по <адрес> от № № о приостановлении государственной регистрации прав незаконным. Обязать Наро-Фоминского отдел Управления Росреестра по <адрес> произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на объект: 1/3 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, общая площадь 600,00 кв.м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: №

Административный иск обоснован тем, что Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ) по делу № № ФИО3 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: <адрес>, СНИЛС № ИНН №, регистрация по месту жительства: 143306, <адрес>) признана несостоятельной (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО1 (<адрес>, <адрес>, офис 1).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № к рассмотрению было принято ходатайство ФИО1 - финансового управляющего должника ФИО3 о разрешении разногласий, определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № рассмотрение было отложено на ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе реализации имущества гражданина ФИО3 финансовым управляющим было выявлено следующее недвижимое имущество должника:

квартира, расположенная по адресу: <адрес>, р-н. Наро-Фоминский, <адрес>, пом. 74, кадастровый №, доля в праве 1/6 - являющаяся единственным жилым помещением для должника, земельный участок расположенный по адресу: обл. <адрес> кадастровый №, доля в праве 1/3. (Выписка из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № было утверждено Положения о порядке, сроках и условиях реализация имущества должника - 1/3 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, общая площадь 600,00 кв.м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: обл. <адрес>, в представленной финансовым управляющим ФИО1 редакции.

ДД.ММ.ГГГГ    организатор торгов - финансовый управляющий ФИО3 ФИО1, действующий на основании решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № сообщил о реализации имущества должника на электронных торгах с открытой формой представления г предложений о цене (Публикация на ЕФРСБ № от ДД.ММ.ГГГГ идентификационный номер торгов на №

Начало аукциона ДД.ММ.ГГГГ 11:00.

Предметом торгов является следующее имущество:

Лот № доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, общая площадь 600,00 кв.м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

Начальная цена продажи: 109 300,00 (Сто девять тысяч триста рублей 00 копеек) ДД.ММ.ГГГГ торги по Лоту № признаны не состоявшимися (Публикация на ЕФРСБ I № от ДД.ММ.ГГГГ).

Лот № продан единственному участнику торгов в соответствие с п. № Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества.

Победителем по лоту № признан ФИО2 (ИНН -№ <адрес>-А, <адрес>)

Предложенная цена по лоту №,00 руб.

Финансовый управляющий ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес второго собственника земельного участка - ФИО4 (доля в праве 2/3), предложение о заключении договора купли-продажи по предложенной победителем торгов стоимости по двум известным финансовому управляющему от должника адресам: обл. Московская, <адрес> <адрес>.

Информация о согласии (отказе) заключения договора купли-продажи от ФИО4 в адрес финансового управляющего также не поступала.

В связи с чем победителю торгов было предложено ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи указанного имущества.

18.05.2022    г. с победителем торгов ФИО2 (ИНН - № <адрес> <адрес>) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества должника: земельный участок, расположенный по адресу: обл. <адрес> кадастровый №, доля в праве 1/3.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № суд не усмотрел необходимости финансовому управляющему получить нотариально удостоверенный отказ ФИО4 от заключения договора купли-продажи имущества, равно как и принять согласие ФИО8 на принятие указанного имущества и заключения договора купли-продажи.

Стороны ДД.ММ.ГГГГ обратились в регистрирующий орган с совместным заявлением о регистрации перехода права собственности на спорное имущество, что подтверждается описью документов от ДД.ММ.ГГГГ.

22.11.2022    Наро-Фоминским отделом Управления Росреестра по <адрес> вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № №

Основаниями для приостановления явились следующие обстоятельства:

-    внесена запись о запрещении регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости на основании Постановления судебного пристава-исполнителя ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ.

-    несоблюдение нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве, со ссылкой на пункт 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ.

14.01.2023    во исполнение уведомления Наро-Фоминского отдела Управления Росреестра по <адрес> были предоставлены постановления об окончании исполнительных производств, снятии ограничений, что подтверждается описью документов от ДД.ММ.ГГГГ, копиями постановлений судебного пристава-исполнителя ФИО9

В связи с представлением заявления и документов от ДД.ММ.ГГГГ № № для устранения причин приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, Управление направило в адрес финансового управляющего уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ о неустранении причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: № в связи со следующим: сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость, заключаемые на торгах при банкротстве, нужно удостоверять нотариально. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.

По мнению истца Управлением не учтено то, что Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли- продажи по результатам торгов в нотариальной форме и соблюдение нотариальной формы договора при реализации имущества в деле о банкротстве не требуется. Оспариваемое уведомление не соответствует положениям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя на государственную регистрацию сделок с недвижимостью, нарушают права покупателя имущества, а также препятствуют законной деятельности финансового управляющего, повлекшие затягивание сроков ведения процедуры реализации имущества должника.

В судебном заседании представитель административного истца - финансового управляющего ФИО1 - ФИО3, по доверенности ФИО10 на иске настаивала, просила его удовлетворить по изложенным в нем доводам.

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебном заседании с административным исковым заявлением согласился, просил его удовлетворить.

Административный ответчик Наро-Фоминский отдел Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени суда извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд не поступало.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частями 9, 11 статьи 226 КАС РФ установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 названной статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 статьи 226 КАС РФ, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 3, 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании пункта 1 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Положениями части 1 статьи 21 Закона 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со статьей 27 Закона 218-ФЗ в осуществлении государственного) кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 26 Закона № 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решении» государственного регистратора прав, в частности, согласно пункту 7 части 1 статьи 26 названного закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной в регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве н общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному ц удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав и паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей а собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В частности, согласно части 3 статьи 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме. Специальная норма, закрепляющая необходимость нотариального удостоверения заключенной на торгах сделки по продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество, в данном Федеральном законе отсутствует.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части и расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно частям 1, 5, 7 статьи 213.26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи. Все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. С даты признания гражданина банкротом регистрация перехода прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусе или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Положения части 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ определены законодателем как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

Вместе с тем, Управлением не учтено то, что Закон о банкротстве не содержит указаний на обязанность арбитражного управляющего заключать договоры купли - продажи по результатам торгов в нотариальной форме (статьи 110, 111 Закона банкротстве).

Реализация имущества в процедуре банкротства производится в специальном порядке - путем продажи с торгов. Порядок заключения договоров на торгах установлен статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная форма реализации имущества, а также особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротства, позволяют сделать вывод о том, что соблюдение нотариальной формы договора при реализации имущества в деле о банкротстве не требуется. Фактически, нотариальное заверение преследует дополнительные гарантии для участников сделки, в рассматриваемом случае участники торгов получают необходимые гарантии исходя из наличия процедуры торгов.

В силу положений статьи 42 Закона № 218-ФЗ нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов.

Таким образом, из системного анализа положений статей 1, 2, 110, 139 Закона о банкротстве следует, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов организации, признанной банкротом, за счет ее имущего составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

Основания и последствия признания торгов недействительными определены статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, проведенные торги и заключенный по их итогам договор образуют единый юридический состав. Признание договора недействительным без признании недействительными торгов невозможно.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административное исковое заявление финансового управляющего ФИО1 - ФИО3 к Управлению Росреестра по <адрес>, заинтересованное лицо ФИО2, о признании незаконным решения, обязании совершить действие, необходимо удовлетворить.

Признать решение Наро-Фоминского отдела Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № о приостановлении государственной регистрации прав незаконным.

Обязать Наро-Фоминского отдел Управления Росреестра по <адрес> произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на объект: 1/3 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, 3 общая площадь 600,00 кв.м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

Руководствуясь ст. ст. 177-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░1 - ░░░3 ░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░ ░░.░░.░░░░ № № ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░2 ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░░░: 1/3 ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░░, 3 ░░░░░ ░░░░░░░ 600,00 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░░) ░░░░░░░: <░░░░░>.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░-░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░                                ░░░░░░░ ░.░.