Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-201/2022 ~ М-100/2022 от 16.03.2022

УИД 76OS0000-01-2022-000105-42

Дело № 3а-201\22

Принято в окончательной форме 06.05.22г.

                    Р Е Ш Е Н И Е

                     ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2022г.                                    гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чистяковой А.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ершова С.С., Савинова К.В. к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

                        Установил:

    В административном исковом заявлении административные истцы оспаривают кадастровую стоимость земельного участка и нежилого помещения и просят:

    установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.,

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок и нежилое помещение принадлежат административным истцам на праве собственности. Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости выше их рыночной стоимости, чем затрагиваются права административных истцов как плательщиков земельного налога и налога на имущество физических лиц, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В административном исковом заявлении указаны также требования от имени ООО «ПАН» об оспаривании кадастровой стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами № и указанного выше земельного участка.

Административное исковое заявление в части требований ООО «ПАН» о пересмотре кадастровой стоимости определением от ДД.ММ.ГГГГг. возвращены. ООО «ПАН» привлечено к участию в деле заинтересованным лицом.

В судебном заседании представитель административных истцов на основании доверенности Семенова А.А. административные исковые требования поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области представлено письменное объяснение, в котором указывается на непризнание административных исковых требований, основанных на отчетах определения рыночной стоимости объектов недвижимости, излагаются замечания относительно отчетов.

В письменных объяснениях ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения об указанных объектах недвижимости, их правообладателях, размере кадастровой стоимости, возражений относительно административных исковых требований не указано.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», мэрия города Ярославля, ООО «ПАН» письменных объяснений не представили.

    Выслушав представителя административных истцов, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Ершов С.С. и Савинов К.В. являются собственниками объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>,

нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Сособственником земельного участка с кадастровым номером № является ООО «ПАН».

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЭ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 403 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога и налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административные истцы вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащих им объектов недвижимости в целях уменьшения указанных налогов.

Кадастровая стоимость нежилого здания и земельного участка определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. № 20-н по состоянию на 01.01.2019г.:

нежилого здания с кадастровым номером № в размере № руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере № руб.

Административным истцом представлены отчеты определения рыночной стоимости земельного участка, нежилого помещения, подготовленные оценщиком ООО «Независимая оценка».

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГг. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет № руб.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГг. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчетов с учетом письменных пояснений к нему оценщика ООО «Независимая оценка» Е.В. Шерстюковой дает основания суду для вывода о том, что отчеты являются достоверными доказательствами рыночной стоимости объектов недвижимости административных истцов.

Оценщиком приведено описание объектов оценки, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Ярославской области в целом, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования. Расчет рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода при оценке земельного участка нежилого помещения. Отказ от других подходов обоснован. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных оценщиком.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно отчетов не могут быть приняты во внимание.

В отношении отчета определения рыночной стоимости земельного участка департамент ссылается на то, что объект-аналог № по <адрес>, передан правообладателю на праве аренды, вследствие чего необходимо применять корректировку на «тип сделки» либо применить максимальную корректировку на передаваемые права. Указывается на несогласие с выводами оценщика в части месторасположения объекта оценки в пределах города, полагая, что объект оценки располагается в микрорайоне высотной застройки, а объекты аналоги № и № в спальном районе среднеэтажной застройки, в связи с чем, по мнению департамента, выводы оценщика об аналогичности месторасположения объекта оценки и объектов-аналогов являются ошибочными.

В отношении отчета определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № указывается на несогласием с выводами оценщика в части корректировок на этаж, поскольку, как указывает департамент, объект оценки расположен на первом этаже, а объекты-аналоги № и № – на 1,2,3 этажах, вследствие чего должна применяться корректировка равная 1,6. Департамент излагает возражения относительно корректировки на красную линию относительно объекта-аналога № (<адрес>), полагая, что в данном случае отсутствует «красная линия».

Проанализировав замечания департамента, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчетов.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов, в том числе передача указанного департаментом объекта-аналога на условиях аренды. Оценщиком применена корректировка на передаваемые права. Оснований для применения корректировки на «тип сделки» оценщиком не установлены. В этой части выводы оценщика подробно изложены в отчете и письменном объяснении к отчету. Данные выводы достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер. Не допускают неоднозначного толкования.

Определяя месторасположения объекта оценки (земельного участка) и объектов-аналогов оценщик исходил из функциональных зон города Ярославля, установленных документами градостроительного планирования, фактического расположения объекта оценки и аналогов. Оценщиком учтено, что объект оценки и объекты-аналоги располагаются в функциональных зонах города, которые предполагают использовать земельные участки под строительство торгово-офисных объектов. В связи с этим оценщик пришел к обоснованному выводу об аналогичности месторасположения объекта оценки и аналогов.

Отказ от применения корректировки на этаж (отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения) оценщиком в отчете подробно аргументировано. Оценщик исходил из справочных материалов, используемых в оценочной деятельности, учел применение данной корректировки к встроенным помещениям, а не отдельно стоящим зданиям. Также оценщик исходил из того, что продавец при формировании цены предложения учитывал факт расположения помещений на втором и третьем этаже.

Тем самым, выводы оценщика в этой части не носят произвольный характер, основаны на результатах проведенных исследований, являются экономически обоснованными.

При определении расположения объекта-аналога на <адрес>, относительно красной линии, оценщик исходил из того, что фасад дома выходит на улицу. Доказательства, опровергающие эти выводы не представлены. Изложенные в письменном возражении департамента доводы и прикрепленный фотоматериал данные выводы не опровергают, поскольку из фотоматериала следует, что фасад дома выходит на улицу.

Доказательства, подтверждающие иной размер рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлены.

При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения административных исковых требований.

    Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

                    РЕШИЛ:

    ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ № ░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2019░.

    ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ № ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ № ░░░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2019░.

    ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░░.

    ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░:                                    ░.░. ░░░░░░░