Решение от 29.02.2024 по делу № 33-736/2024 от 12.02.2024

Судья Волкова О.А. Дело № 33-736/2024

№ 2-3092/2023

УИД 67RS0003-01-2023-003587-32

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 февраля 2024 года г. Смоленск

Судебная коллегия по гражданским делам (апелляционная инстанция) Смоленского областного суда в составе:

Председательствующего: Бобриковой Л.В.,

судей: Шустовой И.Н., Федоришина А.С.,

при помощнике судьи: Сысоенковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сенаторовой Т.П. к ООО «Стройинвестпроект» о взыскании неустойки,

по апелляционной жалобе ООО «Стройинвестпроект» на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 26 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Бобриковой Л.В., объяснения представителя ООО «Стройинвестпроект» Матвиенковой Е.А., судебная коллегия

У с т а н о в и л а :

Сенаторова Т.П., уточнив требования, обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику, в обоснование указала, что 19.11.2020 между сторонами заключен предварительный договор № 17 купли-продажи недвижимости - двухкомнатной квартиры № № на № этаже со следующими характеристиками: проектная площадь 70,30 кв. м, в том числе общая площадь 66,50 кв. м, жилая площадь 40,70 кв. м, лоджия площадью 3,80 кв. м, расположенная в блоке-секции № 1 многоквартирного жилого дома № <адрес>. В соответствии с условиями предварительного договора стоимость объекта недвижимости составляет 2 900 000 руб., которая является фиксированной на все время действия настоящего договора. В свою очередь ответчик взял на себя обязательства подготовить необходимые документы для подписания основного договора купли-продажи вышеуказанного объекта в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области; передать истцу в собственность объект недвижимости в срок до 30.09.2021 за цену и на условиях, указанных в разделе 2 договора. Указанным договором предусмотрено, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи вышеуказанного объекта (основного договора), который будет заключен в последующем до 30.09.2021, что влечет до данного срока передачу истцу в собственность квартиры. При заключении предварительного договора № 17 купли-продажи недвижимости от 19.11.2020 между сторонами также был заключен договор беспроцентного займа № 311 от 19.11.2020, по условиям которого истец передает денежные средства в размере 2 900000 руб. ответчику в долг в срок до 30.09.2021. Ответчиком истцу выдана квитанция к приходному кассовому ордеру № 596 от 19.11.2020 о принятии от истца указанной суммы на основании договора беспроцентного займа № 311 от 19.11.2020. В последующем дополнительными соглашениями от 24.02.2022 и 18.01.2023 к предварительному договору № 17 от 19.11.2020 установлен новый срок заключения основного договора - 01.06.2022 и 30.03.2023 соответственно. Поскольку истец не обладала специальными познаниями в области долевого участия в строительстве жилья, то полагала, что ответчик правильно поступил при оформлении с ней вышеуказанных договоров и принятии денежных средств. Исходя из того, что ответчик являлся застройщиком многоквартирного дома № 18 микрорайона «Семичевка» в г. Смоленске, возникшие между сторонами правоотношения подпадают под предмет регулирования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Полагает, что заключенный между сторонами договор беспроцентного займа № 311 от 19.11.2020 имеет притворный характер, так как фактически прикрывает оплату денежных средств в сумме 2900000 руб. по предварительному договору № 17 купли-продажи недвижимости от 19.11.2020 за объект долевого участия - квартиры № 17 в блоке-секции № 1 многоквартирного жилого дома № <адрес>. Фактически предварительный договор № 17 купли-продажи недвижимости от 19.11.2020 является договором долевого участия в строительстве, поскольку существом данной сделки является привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома. Ответчиком квартира в собственность истца передана 11.05.2023 посредством заключения договора купли-продажи и с составлением соответствующего акта приема-передачи квартиры. 26.05.2023 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области было зарегистрировано право собственности истца на вышеуказанную квартиру. Таким образом, исходя из вышеизложенных обстоятельств, подпадающих под условия ч.ч. 1 и 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, срок просрочки передачи истцу квартиры со стороны ответчика составляет 418 дней. 30.06.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия о выплате в добровольном порядке неустойки, которая последним оставлена без удовлетворения, со ссылкой на то, что ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» в рассматриваемых взаимоотношениях неприменим. Просила суд взыскать с ответчика 941 325 руб., из которых: 607550 руб. – неустойка, 20000 руб. – компенсация морального вреда, 313775 руб. - штраф.

В судебном заседании представитель истца Гришанов Ю.Я. заявленные требования поддержал в полном объеме, дополнительно указав, что нормы постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 не применимы в данном случае к ответчику, которым денежные средства от истца получены не на возмещение своих затрат на строительство многоквартирного дома по договору участия в долевом строительстве, а с учетом вышеуказанных нарушений.

Представитель ответчика Матвиенкова Е.А. в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что при заключении предварительного и основного договоров купли-продажи стороны руководствовались гражданским законодательством, а Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в данном случае к взаимоотношениям сторон неприменим. Истец имела возможность в соответствии с условиями договора воспользоваться своим правом на обращение в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора, чего сделано не было. Заключение дополнительных соглашений было вызвано необходимостью получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, что не происходило длительное время. Требования истца о взыскании неустойки, при наличии дополнительных соглашений с продлением срока заключения основного договора купли-продажи до 30.03.2023, а также изданием постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479, не имеют под собой законных оснований. Ни предварительный, ни основной договоры купли-продажи недействительными сделками не признаны, они являются действующими, истец не обращалась в суд о признании сделок притворными.

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 26.10.2023 исковые требования Сенаторовой Т.П. удовлетворены частично. С ООО «Стройинвестпроект» в пользу истца взыскано: неустойка в размере 213 150 руб., компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., штраф в размере 109 075 руб. Разрешен вопрос по госпошлине.

В апелляционной жалобе ООО «Стройинвестпроект» просит решение суда отменить. Доводы жалобы сводятся к незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта, нарушению норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «Стройинвестпроект» Матвиенкова Е.А. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, с учетом возражений истца относительно неё, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 19.11.2020 между ООО «Стройинвестпроект» и Сенаторовой Т.П. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 17, предметом которого является двухкомнатная квартира № № на пятом этаже со следующими характеристиками: проектная площадь 70,30 кв. м, в том числе общая площадь 66,50 кв. м, жилая площадь 40,70 кв. м, лоджия площадью 3,8 кв. м, расположенная в блок-секции № 1 многоэтажного жилого дома № <адрес>.

Пунктами 3.1., 3.2. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № 17 предусмотрено, что ООО «Стройинвестпроект» обязуется подготовить необходимые документы для подписания основного договора купли-продажи вышеуказанного объекта в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области; обязуется продать указанный объект за цену и на условиях, указанных в разделе «2. Цена договора и порядок расчетов» настоящего договора, а Сенаторова Т.П. обязуется купить объект, указанный в п. 1.1. Договора, за цену и на условиях согласно настоящего договора.

Пунктами 2.1., 2.2. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № 17 предусмотрено, что стоимость объекта составляет 2900000 руб., которая остается фиксированной на все время действия настоящего договора, и оплачивается за счет собственных средств покупателя наличными при заключении данного договора.

Согласно п. 4.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № 17 настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи вышеуказанного объекта (основного договора), который будет заключен в последующем до 30.09.2021.

Также 19.11.2020 между Сенаторовой Т.П. и ООО «Стройинвестпроект» заключен договор беспроцентного займа № 311, согласно которому истец обязан передать ответчику денежные средства в сумме 2900000 руб., а ответчик обязуется возвратить истцу такую же сумму 2900000 руб., по истечении срока действия настоящего договора или досрочно в порядке, установленном настоящим договором.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 596 от 19.11.2020 Сенаторова Т.П. по договору беспроцентного займа № 311 от 19.11.2020 внесла в кассу ООО «Стройинвестпроект» 2900000 руб.

В связи с неисполнением ООО «Стройинвестпроект» обязанности по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества до 30.09.2021 истец 04.02.2022 направила в адрес ответчика требование о заключении основного договора купли-продажи в течении 5-ти дней с момента получения требования, в ответ на которое ответчик письмом от 08.02.2022 сообщил, что срок беспроцентного займа № 311 от 19.11.2020 истек и истцу необходимо предоставить реквизиты для перечисления денежных средств.

Дополнительным соглашением от 24.02.2022 к предварительному договору № 17 от 19.11.2020 срок заключения основного договора установлен до 01.06.2022.

Также дополнительным соглашением от 24.02.2022 к договору беспроцентного займа № 311 от 19.11.2020 установлен новый срок предоставления займа - по 01.06.2022.

ООО «Стройинвестпроект» 19.04.2022 получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № 10-этажного 4-х секционного жилого дома № <адрес>.

Согласно акту приема-передачи квартиры № 17 жилого дома № № (<адрес> под выполнение отделочных работ от 19.07.2022 ООО «Стройинвестрпроект» и Сенаторова Т.П. составили акт о том, что на основании предварительного договора № 17 от 19.11.2020 ответчик передает, а истец принимает двухкомнатную квартиру № 17 проектной площадью 70,30 кв. м в жилом доме № <адрес>.

В указанном акте приема-передачи также имеется указание на то, что Сенаторова Т.П. обязуется прекратить работы, освободить квартиру и сдать ключи от квартиры под роспись технику по передаче квартир в течение 3-х дней с момента получения уведомления от ООО «Стройинвестрпроект».

Дополнительным соглашением от 18.01.2023 к предварительному договору № 17 от 19.11.2020 срок заключения основного договора установлен до 30.03.2023.

В силу дополнительного соглашения от 18.01.2022 к договору беспроцентного займа № 311 от 19.11.2020 установлен новый срок предоставления займа - по 30.03.2023.

11.05.2023 между ООО «Стройинвестпроект» и Сенаторовой Т.П. заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ООО «Стройинвестпроект» передал в собственность Сенаторовой Т.П. принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> площадь 66,9 кв. м., кадастровый номер №.

11.05.2023 между ООО «Стройинвестпроект» и Сенаторовой Т.П. подписан акт приема-передачи квартиры № 17, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН от 06.06.2023 за Сенаторовой Т.П. зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру с 26.05.2023.

30.06.2023 Сенаторовой Т.П. в адрес ООО «Стройинвестпроект» посредством почтового отправления направлена претензия от 14.06.2023, содержащая требование о выплате неустойки в размере 594886 руб., компенсации морального вреда в размере 20000 руб. за нарушение исполнения обязательств о передаче в собственность истца в установленный срок объекта долевого строительства.

Письмом от 11.07.2023 ответчик отказал истцу в удовлетворении требований, сославшись на то, что взаимоотношения сторон регулируются гражданским законодательством и Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в данном случае неприменим.

Установив, что заключенный 19.11.2020 между сторонами договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции, с учетом сложившихся отношений, пришел к выводу, что указанный договор фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, в связи с чем на указанные правоотношения распространяется Закон об участии в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов (утратил силу с 01.07.2018); 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Статья 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу ч. 1 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, принимая во внимание, что основной договор купли-продажи заключен между сторонами 11.05.2023, при этом дополнительными соглашениями к предварительному договору купли-продажи № 17 от 24.02.2022 и 18.01.2023 сроки заключения основного договора неоднократно менялись, установив, что данные правоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу о частичном удовлетворении требований Сенаторовой Т.П.

Определяя размер неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами закона, пришел к выводу о том, что период просрочки составил с 01.10.2021 по 24.02.2022, иные периоды, заявленные истцом, суд не принял, поскольку в период со 02.06.2022 по 18.01.2023 и в период с 01.04.2023 по 11.05.2023 действовал мораторий, который распространяется на ответчика, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве и Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 № 1732 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», по тексту Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», применив ставку рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства, которая составила 7,5 %, исходя из стоимости объекта, равной 2900 000 руб., двойного размера 1/300 процентной ставки рефинансирования (7,5 %) и периода просрочки 147 дней с 01.10.2021 по 24.02.2022, взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 213150 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки представленных доказательств у судебной коллегии не имеется.

Учитывая, что законные требования Сенаторовой Т.П. в добровольном порядке застройщиком удовлетворены не были, выводы суда о взыскании с ответчика штрафа также являются правильными, соответствующими требованиям положений п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Суд первой инстанции, разрешая спор в части взыскания компенсации морального вреда, руководствуясь положениями ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также учитывая степень вины ответчика, пришел к выводу об удовлетворении требования частично и взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

По мнению судебной коллегии, учитывая конкретные обстоятельства дела, взысканная судом неустойка и штраф отвечают требованиям разумности и справедливости, способствуют восстановлению прав истца вследствие нарушения ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, выразившегося в не передаче объекта в установленный договором срок.

Доводы жалобы о том, что при заключении как предварительного договора купли-продажи, так и основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, стороны руководствовались гражданским законодательством и положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в данном случае не применимы, судебной коллегией признаются несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм права.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, действие указанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ распространяется и на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал им правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями к отмене или изменению решения суда.

Таким образом, при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О п р е д е л и л а:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░ ░░ 26 ░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░» – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░:

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 4 ░░░░░ 2024 ░.