Решение от 29.08.2024 по делу № 2-1729/2024 от 15.03.2024

                                    дело № 2-1729/24

61RS0007-01-2024-001457-71

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29 августа 2024 года г. Ростов – на – Дону

Пролетарский районный суд г. Ростова – на – Дону в составе:

председательствующего судьи Черникова С.Г.,

при секретаре Волковой И.И.,

    с участием:

-от истца ФИО1: представителя по доверенности ФИО7,

-от Региональной службы: представителя по доверенности: ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1, ФИО3 к ФИО5 действующему за себя и в качестве руководителя ООО «ТРЕСТ «КурортСтрой», ФИО4, третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований: Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, Региональная служба государственного строительного надзора РО Правительства Ростовской области,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1, ФИО3 обратились в Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону с настоящим исковым заявлением к Министерству строительства архитектуры и территориального развития Ростовской области, ФИО5, действующего за себя лично и в качестве руководителя ООО «ТРЕСТ «КурортСтрой», ФИО4, в котором первоначально просили:

«1). Признать правоотношения, возникшие из Предварительных договоров Купли - продажи доли в строящемся жилом доме по <адрес>, заключенные между истцами: ФИО2 от 13 октября 2010, ФИО1 от 13 декабря 2010, ФИО3 от 16 февраля 2011 и ответчиками, - правоотношениями, в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

2). Обязать Минстрой Ростовской области признать правоотношения, возникшие из договоров, заключенных между ФИО2 от 13 октября 2010 г., ФИО1 от 13 декабря 2010 г., ФИО3 от 16 февраля 2011 г. и ответчиками - правоотношениями по договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома и принять меры по оказанию помощи в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а так же Областным законом от 30.07.2013 № 1145-ЗС «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области».

Свою просьбу заявители объясняют тем, что между ФИО2, ФИО1, ФИО3, с одной стороны, а также с ООО ТРЕСТ «КурортСтрой», в лице директора ФИО5 и ФИО4 были заключены предварительные договоры купли - продажи доли в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>, по которым продавец обязывался построить, на земельном участке, принадлежащем продавцу, дом согласно архитектурного проекта и продать долю в праве собственности на вышеуказанный объект. Ответчики приняли обязательство окончить строительство дома и передать покупателям помещения в срок до 31.03.2012 года.

При этом продавец обязывался предоставить помещения в технически исправном состоянии и принимал обязательство нести все расходы, связанные с подготовкой и получением документов необходимых для заключения основного договора.

В свою очередь истцы исполнили принятые обязательства по оплате указанного договора, в связи с чем полностью исполнили свои обязательства, что подтверждается платежными документами.

Однако ответчики своих обязательств не исполнили, основной договор купли продажи жилого помещения заключен не был.

Обращаясь в суд, истцы утверждают, что фактически сложившиеся правоотношения являются отношениями участия в долевом строительстве. По мнению истцов, заключенные предварительные договоры направлены на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме. Учитывая изложенное, истцы обратились в суд.

Определением суда от 20.06.2024, занесенным в протокол судебного заседания, по ходатайству представителей истцов министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области исключено из ответчиков и переведено в третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена Региональная служба государственного строительного надзора Правительства Ростовской области.

В судебном заседании от 29.08.2024 и в ранних судебных заседаниях представители истцов ФИО9, ФИО7 поддержали заявленные требования, повторили доводы искового заявления.

В судебном заседании от 29.08.2024 представитель Региональной службы ГСН РО Правительства Ростовской области ФИО8, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований и показала, что указанные предварительные договоры купли-продажи не могут быть признаны договорами участия в долевом строительстве, поскольку заключены между сторонами в отношении помещения в объекте, являющимся самовольной постройкой на земельном участке с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, и в связи с этим к сложившимся правоотношениям положения пункта 9 Обзора судебной практики от 04.12.2013, и положения Федерального закона № 214-ФЗ - не применяются. Истцами не представлено доказательств о том, что у застройщиков самовольно возведенного жилого дома по указанному адресу имелось разрешения на строительство многоквартирного дома, выданного в установленном законом порядке. Договоры, заключенные гражданами в отношении объектов самовольного строительства, не могут быть признаны договорами участия в долевом строительстве. Она же показала, что истцы обратились с настоящим иском после признания в судебном порядке спорного объекта, - самовольной постройкой, а, следовательно, в данном случае не обосновали нарушение своих прав, вытекающих из требований о признании заключенных ими договоров договорами участия в долевом строительстве в той мере, которая может обосновать необходимость и соразмерность защиты.

Дело рассмотрено в отсутствие истцов ФИО2, ФИО1, ФИО3, ответчиков и их представителей, представителя Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области по ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ.

Рассмотрев гражданское дело, суд приходит к следующему.

Из материалов дела известно, что 25.12.2010, ООО «ТРЕСТ» КурортСтрой», в лице представителя ФИО4, и ФИО2 заключили предварительный договор купли продажи, на основании которого продавец принял обязательство построить дом согласно проекта и продать долю в праве собственности на вышеуказанный объект в виде помещения с условным номером 12, согласно приложения, общей площадью 27.7 кв.м., включая лоджию, находящегося на 2 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость доли составила 575000 руб. Срок передачи доли объекта будет осуществляться путем заключения договора купли продажи в срок не позднее 30.05.2012 (п.1.1, 1.2, 2.1, 2.3 предварительного договора) (л.д.28).

На основании п.1, 2 дополнительного соглашения от 30.05.2012 к предварительному договору купли продажи от 25.12.2010, стороны строительства согласовали завершение строительства дома и передачу доли новой датой – 30.11.2012 (л.д.32).

ФИО1 заключил аналогичный предварительный договор от 13.12.2010 с ООО «ТРЕСТ» КурортСтрой», в лице представителя ФИО4 На основании данного договора продавец принял обязательство построить дом согласно проекта и продать долю в праве собственности на вышеуказанный объект в виде помещения с условным номером 13, согласно приложения, общей площадью 27.7 кв.м., на 2 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость доли составила 630000 руб. Срок передачи доли объекта будет осуществляться путем заключения договора купли продажи в срок не позднее 31.12.2011 (п.1.1, 1.2, 2.1, 2.3 предварительного договора) (л.д.38).

13.12.2010, ФИО1 заключил ещё один предварительный договор с ООО «ТРЕСТ» КурортСтрой», в лице представителя ФИО4 На основании данного договора продавец принял обязательство построить дом согласно проекта и продать долю в праве собственности на вышеуказанный объект в виде помещения с условным номером 16, согласно приложения, общей площадью 18.8 кв.м., на 2 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость доли составила 430000 руб. Срок передачи доли объекта будет осуществляться путем заключения договора купли продажи в срок не позднее 31.12.2011 (п.1.1, 1.2, 2.1, 2.3 предварительного договора) (л.д.40).

Дополнительными соглашениями от 25.12.2010 к предварительному договору купли продажи от 13.12.2010, заключенными между ФИО11 и ООО «ТРЕСТ» КурортСтрой», стороны строительства согласовали новую дату завершения строительства дома и передачу доли - 30.05.2012 (л.д.42, 43).

Дополнительными соглашениями от 30.05.2012 к предварительному договору купли продажи от 13.12.2010, ФИО12 и ООО «ТРЕСТ» КурортСтрой», в лице представителя ФИО13., согласовали новую дату завершения строительства дома и передачу доли – 30.11.2012 (л.д.44, 45).

16.02.2011, ООО «ТРЕСТ» КурортСтрой», в лице представителя ФИО4, и с другой стороны ФИО3 заключили два предварительных договора купли продажи, на основании которого продавец принял обязательство построить дом согласно проекта и продать долю в праве собственности на вышеуказанный объект в виде помещения с условным номером 10 и 11, согласно приложения, общей площадью 27.8 кв.м. и 27.8 кв.м., соответственно, на 2 этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью доли 610000 руб. и 610000 руб. Стороны согласовали срок передачи доли не позднее 31.03.2012 (п.1.1, 1.2, 2.1, 2.3 предварительного договора) (л.д.48,50).

Истцами полностью выполнены принятые условия по предварительному договору, обусловленная сумма за приобретаемую долю внесена в кассу ответчиков.

Однако ответчиками принятые обязательства не исполнены, дом по указанному адресу не построен.

В рамках расследуемого уголовного дела № от 08.08.2013 СЧ ГСУ ГУ МВД РФ по РО по ч.3 ст.159 УК РФ по факту совершения мошенничества, ФИО2, ФИО1, ФИО3 признаны потерпевшими.

Решением Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26 ноября 2013 года по делу №2-2949/2013 по иску ФИО1, от 05.02.2014 года по делу № 2-320/2014 по иску ФИО3, а также решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону по делу № 2-1584/2013 по иску ФИО2, с ответчиков взысканы уплаченные суммы по предварительному договору купли продажи.

Решением Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 23 января 2018 года по делу №2-11/2018 по иску администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону к инвесторам собственникам объекта капитального строительства и земельного участка по ул. 47 линия 27 (в сочетании с апелляционным определением Ростовского областного суда от 30.05.2018), удовлетворены исковые требования осуществить снос за счет собственных денежных средств самовольно возведенные конструкций капитального объекта по адресу <адрес> с кадастровым номером №

При рассмотрении указанного гражданского дела судебными инстанциями было установлено, что разрешение от 16 декабря 2010 года, выданное администрацией Пролетарского района г. Ростова-на-Дону ФИО4 на строительство нового индивидуального одноквартирного трехэтажного жилого дома по ул. 47 линия 27 в г. Ростове-на-Дону - признано утратившим силу, что следует из распоряжения главы администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону от 23 мая 2017 года. По данным ЕГРН в отношении объектов недвижимости ФГБУ «ФКПФСГРК ИК» по РО собственниками трехэтажного здания, площадью 607,4 кв.м., 2012 года постройки, а также земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032060:16, площадью 423 кв.м., с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, расположенного по <адрес> - являются граждане инвесторы в различных долях. Актом визуального исследования земельного участка от 17.05.2017 года, составленного сотрудниками администрации <адрес> установлено размещение на участке объекта капитального строительства с габаритными размерами строения 19,0 х 12,0 м, с признаками многоквартирного дома. Объект капительного строительства имеет площадь 607, 4 кв.м., такой объект содержит признаки многоквартирного дома и возведен в отсутствие проекта и разрешения на строительство, с нарушением строительных, градостроительных, санитарных, пожарных норм, Правил землепользования и застройки <адрес>, что определено судебными экспертами в заключении ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ, которые суд квалифицировал как существенные, поскольку несоответствие толщины кирпичного слоя наружных стен, инсоляции, расположения на путях эвакуации при чрезвычайной ситуации лестниц с переменой шириной проступи, нарушение расстояний, обеспечивающих противопожарную защиту, до жилых домов расположенных по тыльному фасаду самовольного объекта и до стены жилого дома на участке с выходом на улицу 47 линия, в совокупности являются обстоятельствами, свидетельствующими об угрозе жизни и здоровью граждан. Инвесторы имели возможность получить сведения о том, что строение доли в праве на которое они приобрели, является самовольным, путем обращения в орган местного самоуправления, либо выяснить такие сведения у правопредшественника. Поскольку материалами дела подтверждено, что спорное строение было возведено в нарушение полученного разрешения на строительство: разрешение было получено для строительства индивидуального жилого дома, а возведен многоквартирный жилой дом, без соблюдения необходимых градостроительных норм и правил: нарушен вид разрешенного целевого использования земельного участка - земельный участок имеет вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, в то время как на участке возведен многоквартирный жилой дом, что ответчиками по делу не оспаривалось, нарушены установленные минимально допустимые расстояния до границы соседних земельных участков и т.п., судами было признано, что спорное строение является самовольным. При установленных судом обстоятельствах судами первой и второй инстанции были приняты решения о сносе объекта капитального объекта по ул. <адрес> <адрес>.

На основании ст. 61 ГПК РФ, Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Отказывая истцам в удовлетворении заявленных требований, суд учитывает вышеизложенное, а также следующие обстоятельства.

Так, согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (норма приведена в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений; далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 года, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года).

Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ.

Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2014 года N 214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, однако сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Таким образом, действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Следовательно, правовое значение по данному делу, доказанность которого могла служить основанием для удовлетворения иска, имеет установление совокупности следующих обстоятельств: объектом строительства должен являться многоквартирный жилой дом, строительство указанного дома должно осуществляться на основании договора, содержащего все названные в Законе от 30 декабря 2004 года существенные признаки договора участия в долевом строительстве, заключенного с лицом, участвующим в инвестиционной деятельности в соответствии с указанным Законом.

Обязанность доказывания наличия таких обстоятельств применительно к нормам процессуального права (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) возложена на истца.

Однако истцы указанную обязанность не исполнили, что следует из того, что они не представили договор и иные документы, подтверждающие возникновение правоотношений, регулируемых Законом от 30 декабря 2004 года, между ними и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан в порядке, предусмотренном данным Законом, для строительства жилого помещения именно в многоквартирном доме.

Как установлено судом, истцы в обоснование своих требований не представили доказательств того, что в предварительном договоре кули - продажи имеются все условия, обязательные для включения в основной договор участия в долевом строительстве, согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ и сторона договора (продавец) не соответствует требованиям названного закона, предъявляемым к застройщикам, с учетом того, что предварительный договор участия в долевом строительстве между сторонами никогда не заключался, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома отсутствует, и объект признан самовольной постройкой.

Пунктом 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" определено, что он распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Первоначальный текст Закона от 30 декабря 2004 года опубликован в "Российской газете" N 292 от 31 декабря 2004 года, а потому в соответствии с пунктом 1 статьи 27 Закона от 30 декабря 2004 года он вступил в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования, то есть 1 апреля 2005 года.

Таким образом, одним из условий, требуемых для распространения на заключенный истцом договор требований Закона от 30 декабря 2004 года, является получение разрешения на строительство дома после 1 апреля 2005 года.

Неимение указанного условия по настоящему делу доказано материалами дела.

Более того, материалами дела установлено, что земельный участок не предоставлялся для строительства многоквартирного жилого дома, поскольку видом его разрешенного использования являлось индивидуальное жилищное строительство.

Вытекающее из вышеуказанного другое условие, требуемое для распространения на заключенный истцом договор положений Закона от 30 декабря 2004 года, а именно, что являлось объектом строительства - многоквартирный или индивидуальный жилой дом, также установлено материалами дела, и следует из представленного договора, согласно которому объектом строительства являлся дом, а соответственно нельзя прийти к выводу о том, что заключенный истцом договор находятся в сфере регулирования Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Вместе с этим, из материалов дела следует, что решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 января 2018 года по делу №2-11/2018 по иску администрации <адрес> к инвесторам собственникам объекта капитального строительства и земельного участка по ул. 47 линия 27 (в сочетании с апелляционным определением Ростовского областного суда от 30.05.2018), о сносе объекта незавершенного строительства, указанный объект признан самовольной постройкой, подлежащий сносу.

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки.

Информации о легализации объекта строительства истцами суду не представлена.

Поскольку спорный объект недвижимого имущества является самовольным, право собственности на который не возникло, при этом Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке, суд находит заслуживающими внимание доводы представителей Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области и Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области о том, что заключенный истцами договор и обязательства, в силу закона, не порождают никаких имущественных прав у покупателей.

Помимо того, что спорные помещения (доли) не находятся в многоквартирном доме, который возведен на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает возведение многоквартирных жилых домов, является самовольным, отсутствуют иные условия, требуемые для распространения на заключенный истцом договор положений Закона от 30 декабря 2004 года, - договор не содержит все необходимые положения, предусмотренные данным Законом, а лицо, с которыми истцы заключили договор не являлись участниками инвестиционного строительства многоквартирного дома, по указанному адресу, осуществляемого в порядке Закона от 30 декабря 2004 года.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года) даны следующие разъяснения по спорному вопросу.

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

При этом суд исходит из следующего.

В силу частей 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 приведенного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно упомянутому Обзору Верховного Суда Российской Федерации, а именно его пункту 9, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Таким образом, другими обстоятельствами, имеющими значение по настоящему делу, являются соответствие продавца по договору, привлекавшего денежные средства истца, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, а также наличие в предварительном договоре всех условий, обязательных для включения в договор в соответствии с положениями части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Согласно указанным законоположениям (в редакции на момент заключения договоров), застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Исходя из содержания статьи 19 названного Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Указанным условиям продавец не соответствовал, он не являлся юридическим лицом, или индивидуальным предпринимателем, отсутствует разрешение на строительство многоквартирного дома, разрешение на ввод в эксплуатацию, в деле нет данных о том, что была опубликована, размещена и (или) представлена проектная декларация, а также информация о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства, а земельный участок предоставлялся для строительства (создания) многоквартирного дома.

Содержание заключенного договора также не соответствует приведенным выше требованиям закона, так как предметом строительства многоквартирный дом не являлся.

Кроме того выше судом установлено, что истцы ранее реализовали право на расторжение вышеперечисленных предварительных договоров купли-продажи и взыскания с ответчиков оплаченных денежных средств по данным предварительным договорам.

Обращение истцов в суд с настоящим исковым заявлением последовало после признания судебным актом объекта, в отношении которого заключен предварительный договор купли-продажи, самовольной постройкой подлежащей сносу, а, следовательно, в данном случае истцы не обосновали нарушение своих прав, вытекающих из требований о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве в той мере, которая может обосновать необходимость и соразмерность защиты нарушенного права, исключительно заявленным способом.

Сам по себе факт неисполнения решения суда о взыскании денежных средств, в заявленном истцом аспекте правовых отношений, не является основанием для удовлетворения требований о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, поскольку не свидетельствует о нарушении их прав, а имеет иные правовые последствия, не относящиеся к рассмотрению настоящего дела.

При таком положении суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░░░2 (░░░░░░░ №), ░░░1 (░░░░░░░ №), ░░░3 (░░░░░░░ №), ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░2 ░░.░░.░░░░, ░░░1 ░░.░░.░░░░, ░░░3 ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░, - ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 30.12.2004 №214-░░ «░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░-░░-░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░ ░░░░░

░░░░░░░░░: 05.09.2024.