Решение от 23.11.2017 по делу № 33-3923/2017 от 09.11.2017

Дело № 33 – 3923 судья Курченко И.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 ноября 2017 года город Тула Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Дмитренко М.Н.,

судей Колотовкиной Л.И., Крыловой Э.Ю.,

при секретаре Перезябовой А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по частной жалобе представителя АО «Россельхозбанк» по доверенности Коновой В.Е. на определение Пролетарского районного суда г.Тулы от 23 августа 2017 года об изменении начальной продажной цены заложенного имущества по гражданскому делу по иску АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала к Овчинникову Андрею Николаевичу о взыскании задолженности по кредитному договору.

Заслушав доклад судьи Колотовкиной Л.И., судебная коллегия

установила:

решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 19 августа 2015 года, с учетом исправления описок определением Пролетарского районного суда г. Тулы от 27.10.2015 года, взысканы с Овчинникова А.Н. в пользу АО «Россельхозбанк» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в размере 2 642 196 руб. 72 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 255 руб., а всего 2 663 421руб. 72 коп.

Взыскана с Овчинникова А.Н. в доход бюджета муниципального образования «город Тула» государственная пошлина в размере 186 руб.

В случае недостаточности у Овчинникова Андрея Николаевича денежных средств для возмещения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы задолженности обращено взыскание на право требования по договору о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого помещения, состоящего из 3 (трех) комнат, общей площадью 93,5 кв.м., расположенного на 2 этаже многоквартирного двух подъездного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилой застройки, общей площадью 47518 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира строение, расположенного в границах участка. Ориентир строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, общей стоимостью <данные изъяты> рублей, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи его на торгах, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 3179000 рублей.

АО «Россельхозбанк» в порядке ст. 203 ГПК РФ подано заявление об изменении начальной продажной цены заложенного имущества до 793000 руб. по гражданскому делу по иску АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала к Овчинникову Андрею Николаевичу о взыскании задолженности по кредитному договору.

Представитель АО «Россельхозбанк» по доверенности Конова В.Е. просила удовлетворить заявление.

Ответчик Овчинников А.Н. возражал против удовлетворения заявления, ссылался на заключение эксперта ООО «Шогин и Партнеры» № от ДД.ММ.ГГГГ. согласно которому рыночная стоимость жилого помещения, состоящего из 3 (трех) комнат, общей площадью 93,5 кв.м., расположенного на 2 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, составляет 2953000 руб.

Определением Пролетарского районного суда г.Тулы от 23 августа 2017 года заявление представителя АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала об изменении начальной продажной цены заложенного имущества по гражданскому делу № по иску АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала к Овчинникову Андрею Николаевичу о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворено частично.

Изменена начальная продажная цена на право требования по договору о долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого помещения, по строительному адресу: <адрес>, с определением его начальной продажной стоимости в размере 2362400 руб.

Взысканы с Овчинникова А.Н. в пользу АО «Россельхозбанк» расходы по оплате услуг оценщика в размере 1000 рублей.

В частной жалобе АО «Россельхозбанк» оспаривает оценку рыночной стоимости, подготовленную ООО «Шогин и Партнеры», считая ее завышенной, произведенной без указания степени готовности незавершенного строительного объекта, а также нахождения застройщика в стадии банкротства. Указывают на определение данной стоимости методом сравнительного подхода. Приводимые оценщиком объекты-аналоги не соответствуют характеристикам оцениваемого объекта, объекты недвижимости не относятся к одному сегменту рынка и не являются сопостовимыми с ним по ценообразующим факторам.

Рассмотрев частную жалобу АО «Россельхозбанк». в порядке ч. 3 ст. 333 ГПК РФ, проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены обжалуемого определения суда.

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.

Таким образом, согласно указанной норме Федерального закона начальная продажная цена устанавливается в соответствии с рыночной ценой заложенного имущества.

Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.

Вместе с тем в соответствии с ч. 1 ст. 4 ГПК РФ в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).

Применительно к данному случаю такой нормой является ст. 434 ГПК РФ, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном ст.ст. 203 и 208 данного Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

По смыслу правовой позиции, высказанной Конституционным Судом РФ в Определении от 24 декабря 2013 года № 217-О, изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого постановления суда по существу материально-правового спора сторон по делу.Таким образом, при представлении заинтересованной стороной доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость предмета залога существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре залога, судебном акте, суд в порядке ст. 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре залога или судебном акте.

При этом основанием для изменения порядка исполнения решения является существенное изменение рыночной стоимости подлежащего реализации имущества настолько, что это делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на результат исполнения.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 19 августа 2015 года исковые требования АО «Россельхозбанк» в лице Тульского регионального филиала к Овчинникову А.Н. об обращении взыскания на право требования по договору о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого помещения удовлетворены частично: в целях погашения долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на залог принадлежащих Овчинникову А.Н. имущественных прав требований по договору долевого участия в строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между ООО «СройСервисПроект» и Овчинниковым А.Н., который действует до государственной регистрации ипотеки в силу закона в соответствии со ст. 76, 77 ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.5.2. кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.) стоимостью 3179000 рублей.

Принимая такое решение, суд при определении начальной продажной цены залоговых прав на имущество исходил из его стоимости, указанной в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ. о долевом участии в строительстве жилого дома 3179000 рублей.

В законную силу решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 19.08.2015 года вступило 22.09.2015 года. Исполнительный лист выдан на основании данного решения суда ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.133-136).

Возбуждено по указанному исполнительному листу исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем составлен акт о передаче недвижимого имущества на реализацию в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом <адрес>.

Согласно материалам Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом <адрес>, первичные торги по реализации заложенного имущества признаны несостоявшимися в связи с отсутствием покупателей. Постановлением судебного пристава - исполнителя ОСП <адрес> УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № исполнительное производство №-ИП окончено (т.1 л. д. 152,161-165).

Заявляя при указанных обстоятельствах требование об уменьшении начальной продажной цены заложенного имущества, АО «Россельхозбанк» ссылалось на то, что за длительный период, прошедший с момента заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома и признания торгов несостоявшимися, сложившейся ситуации на рынке недвижимости произошли существенные изменения, характеризующиеся его стагнацией и существенным снижением спроса на недвижимость, что неизбежно привело к уменьшению стоимости заложенного имущества.

В обоснование своей позиции заявителем представлен составленный ООО «Р.О.С.Эксперт» отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости, согласно которому рыночная стоимость предмета оценки заложенных прав по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома 3-х комнатной квартиры составляет 793000 рублей (т.1 л.д. 167-179).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству Овчинникова А.Н. судом первой инстанции в целях разрешения вопроса о рыночной стоимости заложенных прав на квартиру была назначена экспертиза по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено ООО «Шогин и Партнеры».

Согласно заключению эксперта ООО «Шогин и Партнеры» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения, состоящего из трех комнат, общей площадью 93,5 кв.м., расположенного на 2 этаже многоквартирного двух подъездного жилого дома (позиция 3) на строительному адресу: <адрес> составляет 2953 000 рублей.

Таким образом, заключением эксперта подтверждено, что после определения судом ДД.ММ.ГГГГ начальной продажной цены права требования по договору о долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. его рыночная стоимость существенно изменилась в сторону уменьшения.

Поскольку экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, у суда первой инстанции отсутствовали основания ставить под сомнение выводы эксперта.

Проанализировав и оценив имеющиеся доказательства, а также установленные обстоятельства с учетом вышеприведенных норм, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об изменении порядка исполнения решения Пролетарского районного суда г. Тулы от 20.01.2015 года путем установления начальной продажной стоимости заложенных прав договору о долевом участии в строительстве для реализации жилого помещения путем продажи с публичных торгов в размере 80% рыночной стоимости 2362400 руб., определенных экспертом в заключении № ООО «Шохин и Партнеры».

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и оценкой исследованных доказательств, поскольку они основаны на правильном применении правовых норм и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Доводы частной жалобы АО «Россельхозбанк», не ставят под сомнение законность обжалуемого судебного акта. По существу все доводы частной жалобы основаны на иной, чем у суда первой инстанции, оценке имеющихся доказательств, установленных обстоятельств и ином толковании норм права самим заявителем жалобы.

Однако иные, чем у суда первой инстанции, оценка доказательств, обстоятельств и толкования закона заявителем жалобы не свидетельствуют о том, что судом первой инстанции вынесен неправомерный судебный акт.

Исходя из указанного, судебная коллегия считает, что предусмотренных нормами гражданского процессуального законодательства оснований для отмены определения Пролетарского районного суда г. Тулы от 23 августа 2017 года по доводам частной жалобы АО «Россельхозбанк», подписанной его представителем по доверенности Коновой В.Е., не имеется.

Руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░ ░░ 23 ░░░░░░░ 2017 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░