Решение от 25.01.2018 по делу № 3а-12/2018 от 21.09.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2018 года город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Голомидовой И.В.,

при секретаре Хромовой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-12/2018 по административному исковому заявлению Золотова Игоря Алексеевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Золотов И.А. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что он имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1998 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Полагает, что утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере 1 610 068,32 рублей является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности, как имеющего исключительное право на выкуп земельного участка.

В соответствии с отчетом ООО «Д.» от <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2016 года составляет 819 000 рублей.

На основании изложенного Золотов И.А. просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости в указанном выше размере.

Административный истец Золотов И.А., его представитель по доверенности Гладков С.С. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. В представленных суду заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, установив кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 391 000 рублей.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее письменном ходатайстве указал на то, что Управление Росреестра по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, и просит рассмотреть дело на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие и принятии решения в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации города Тулы в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о проведении судебного заседания в его отсутствие; в представленных суду письменных возражениях просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что рассмотрение заявленного административного иска и оценка представленных истцом доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка, должны осуществляться, в том числе, с учетом интересов всего общества, направленных на стабильное и прогнозируемое финансовое обеспечение деятельности государства и муниципальных образований.

Исходя из положений части 4 статьи 247, статьи 150 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.

Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Тульской области от <...> года Золотову И.А. предварительно согласовано предоставление земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1998 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

<...> года административный истец обратился в министерство имущественных и земельных отношений с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка.

Золотову И.А. <...> года министерством имущественных и земельных отношений Тульской области в порядке пункта 6 статьи 39.18 и статьи 39.17 Земельного кодекса РФ направлен проект договора купли-продажи земельного участка, из которого следует, что выкупная цена объекта недвижимости с кадастровым номером <...> определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Данные обстоятельства подтверждаются распоряжением от <...> года, заявлением от <...> года, письмом от <...> года, проектом договора купли-продажи земельного участка, а также выпиской из ЕГРН от <...>.

В соответствии со статьёй 1-1 Закона Тульской области от 15.12.2011 года № 1679-ЗТО при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена таких земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости, если иное не установлено настоящим Законом.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> затрагивают права и обязанности административного истца, выкупающего земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением правительства Тульской области 30.11.2016 года № 546 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, определенные по состоянию на 01.01.2016 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> установлена данным Постановлением в размере 1 610 068,32 рублей (№ п/п <...> Приложения № 1 к данному Постановлению).

Указанная кадастровая стоимость была внесена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016 года, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от <...>.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, то есть с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка Золотов И.А. обратился в ООО «Д.».

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от <...>, выполненным оценщиком вышеназванной организации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2016 года составляет 819 000 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По ходатайству представителя административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2016 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Н.» Д.

Согласно выводам, содержащимся в заключении от <...> года, названного эксперта, отчет ООО «Д. от <...> года № <...> частично не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2016 года, определенная в названном отчете, не подтверждается, поскольку составляет, по мнению эксперта, 615 384 рубля.

Оценивая данное экспертное заключение, суд полагает, что его к числу надлежащих доказательств, подтверждающих достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, отнести нельзя, поскольку, указывая на то, что отчет от <...> года допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, поскольку оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж не выполнен принцип достаточности (правильность выбора аналогов и их количество), при определении рыночной стоимости эксперт Д. не проанализировал рынок продаж, относящийся к оцениваемому объекту, а использовал предложения из отчета ООО «Д.» (таблица 13).

Указанные выше несоответствия повлияли на результаты проведенной экспертизы, в связи с чем судом по ходатайству представителя административного истца по данному делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «О.» Ф.

Согласно выводам, содержащимся в заключении № <...> названного эксперта от <...> года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01.01.2016 года, определенная как в отчете ООО «Д. от <...>, так и в заключении эксперта ООО «Н.» Д. от <...> года, не подтверждается.

В соответствии с заключением эксперта ООО «О.» Ф. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию 01.01.2016 года составляет 391 000 рублей.

Данное заключение эксперта суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленный судом перед экспертом вопрос и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.

О несогласии с указанным заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером <...> – 01.01.2016 года, рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения № <...> эксперта ООО «О.» Ф.. от <...> года у суда не имеется.

То обстоятельство, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в заключении от <...> года, не свидетельствует о недостоверности последнего, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости того же земельного участка, что затрагивает права и обязанности административного истца, выкупающего земельный участок по цене его кадастровой стоимости.

В этой связи ссылка представителя администрации города Тулы на уменьшение поступлений налоговых платежей в муниципальный бюджет в случае пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, правового значения для разрешения данного спора не имеет, а доводы о необходимости оценки судом доказательств с учетом интересов всего общества не основаны на положениях статьи 84 КАС РФ.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения № <...> эксперта ООО «О.» Ф.. от <...> года, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <...> ░░░░░░░░ 1998 ░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 391 000 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2016 ░░░░.

░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░ – 21 ░░░░░░░░ 2017 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░