Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-296/2022 (3а-997/2021;) ~ М-1093/2021 от 16.12.2021

УИД 38OS0000-01-2021-001101-25

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 февраля 2022 г.                                                                                    г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Банщиковой С.Н., при секретаре судебного заседания Харитонове М.Е., с участием представителя административного истца Зыкова А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-296/2022 по административному исковому заявлению ЗАО «Вторчермет» к Правительству Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Вторчермет» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что ЗАО «Вторчермет» является собственником земельных участков: с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>; с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>. Кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп в размере 9 168 208,65 руб. и 3 231 855,32 руб. соответственно. Согласно отчету (данные изъяты) № 51Ф-12/21 от 03.12.2021 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2020 составляет 5 089 264 руб. и 1 898 434 руб. соответственно, что значительно меньше установленной кадастровой стоимости. Полагает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что влечет нарушение прав административного истца как налогоплательщика. Просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят, Номер изъят в размере их рыночной стоимости равной 5 089 264 руб. и 1 898 434 руб. соответственно, определенной по состоянию на 01.01.2020.

В судебном заедании представитель административного истца Зыков А.В. административные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав на недостатки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, представленных административным истцом.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью спорного земельного участка не свидетельствуют об ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, повлекшей нарушение прав административного истца, поскольку государственная кадастровая оценка осуществляется с применением методов массовой оценки, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что Управление не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости земельных участков, с которой административный истец не согласен.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не заинтересовано в исходе данного дела, не имеет материально-правового интереса.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Братска в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что административным истцом не представлены какие-либо доказательства недостоверности сведений о спорных земельных участках, использованных при определении их кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах в соответствии с п. 4 ст. 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля ФИО14, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ от 03.07.2016 (далее - Закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) Закон № 237-ФЗ дополнен ст. 22.1, в соответствии с которой заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 6 Закона № 269-ФЗ до 01.01.2023 (если иная дата не определена решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 6) действует переходный период применения ст. 22 и ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.

В этот период рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости осуществляется в соответствии сост. 22 Закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Иркутской области от 01.02.2021№ 46-пп, в редакции Постановления Правительства Иркутской области от 27.12.2021 № 1056-пп, дата перехода к применению положений ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлена с 01.07.2022.

Таким образом, до указанной даты оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях установления рыночной стоимости осуществляется в судебном порядке в соответствии со ст. 22 Закона № 237-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ЗАО «Вторчермет» является собственником земельных участков:

- с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>;

- с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и среднего уровней кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области по состоянию на 01.01.2020.

11.01.2021 на основании вышеуказанного постановления в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером Номер изъят в размере 9 168 208,65 руб.;

- с кадастровым номером Номер изъят в размере 3 231 855,32 руб.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец, в силу положений ст.ст. 388, 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), является плательщиком земельного налога, при исчислении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 391 данного Кодекса.

В соответствии с п. 1.1. ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих ЗАО «Вторчермет» земельных участков могут повлиять на его права и обязанности как налогоплательщика, в связи с чем у административного истца имеется право на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости 11.01.2021.

С настоящим иском административный истец обратился в суд 16.12.2021, то есть в пределах установленного законом срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке № 51Ф-12/21 от 03.12.2021, выполненный оценщиками (данные изъяты) ФИО8, ФИО9

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2020 составляет:

- с кадастровым номером Номер изъят в размере 5 089 264 руб.;

- с кадастровым номером Номер изъят в размере 1 898 434 руб.

Представитель Правительства Иркутской области в отзыве на административный иск указал, что расчет рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете, произведен с нарушениями п. 5 ФСО № 3 и не отражает рыночную стоимость на дату ее определения, поскольку оценщиком не был учет уровень инфляции за период с 01.01.2012 по 01.01.2020; оценщиками в качестве объекта-аналога № 3 используется земельный участок с датой предложения февраль 2019 г. по цене 3 000 000 руб., в то время как имеется предложение о продаже данного объекта-аналога с датой август 2019 г. по цене 3 500 000 руб.

В целях разъяснения отчета об оценке спорных земельных участков, судом в качестве свидетеля был допрошен оценщик ФИО10, который подтвердил изложенные в отчете выводы, пояснив, что за период с 01.01.2012 по 01.01.2020 экономика страны в целом, и рынок земельных участков в частности переживали как рост цен, так и падения цен. Средняя цена предложения на продажу незастроенных земельных участков в г. Ангарске на 01.01.2012 составляла 392 руб./кв.м., а на 01.01.2020 уже меньше - 244,14 руб./кв.м. В отчете об оценке в качестве объектов-аналогов использовались данные о ценах предложений на продажу земельных участков по состоянию на январь-февраль 2019 г. В соответствии с требованиями п. 22 е ФСО № 7 уровень инфляции рассчитывался оценщиками за период от даты предложения на продажу объектов-аналогов (январь-февраль 2019 г.) до даты оценки (01.01.2020). Расчет среднемесячных темпов инфляции за этот период и поправки на дату продажи представлены в отчете в таблицах 6.4-6.5 на стр. 77-78 отчета. Таким образом, использование темпов инфляции с января 2012 г., противоречит п. 22 е ФСО №7. Объявления о продаже объекта-аналога № 3, о котором идет речь в возражениях Правительства Иркутской области, в архиве оценщика нет, поверить содержащуюся в объявлении информацию не представляется возможным.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с п. 22 пп. е ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе такой элемент сравнения как условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).

Согласно таблице 6.2, содержащейся в отчете об оценке № 51Ф-12/21 от 03.12.2021, для проведения оценки оценщиками были выбраны три объекта-аналога, расположенных в г. Ангарске, с датой продажи/предложения на продажу по состоянию на 01.02.2019, 09.01.2019, 02.02.2019.

Из таблиц 6.4-6.5, содержащихся в указанном отчете, следует, что уровень инфляции оценщиками рассчитывался в соответствии за период от даты предложения на продажу объектов-аналогов (январь-февраль 2019 года) до даты оценки (01.01.2020), что соответствует требованиям п. 22 пп. е ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Таким образом, доводы Правительства Иркутской области относительно того, что оценщиком не был учет уровень инфляции за период с 01.01.2012 по 01.01.2020, не может быть принят судом во внимание, поскольку противоречит п. 22 пп. е ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Довод Правительства Иркутской области о том, что оценщиками в качестве объекта-аналога № 3 используется земельный участок с датой предложения февраль 2019 г. по цене 3 000 000 руб., в то время как имеется предложение о продаже данного объекта-аналога с датой предложения август 2019 г. по цене 3 500 000 руб. не свидетельствует о нарушении оценщиками Федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности.

Выбор оценщиками объектов-аналогов, в том числе и объекта-аналога № 3 подробно описан в главе 6.1.1 отчета.

При выборе объектов-аналогов оценщики руководствовались пп. б. 22 ФСО № 7 и п. 10 ФСО № 1.

Оценщиками в качестве объекта-аналога № 3 был взят земельный участок, расположенный в г. Ангарске, выставленный на продажу в феврале 2019 г., стоимостью 3 000 000 руб.

Информация об указанном земельном участке была сверена оценщиками с данными публичной кадастровой карты, информация о продаже участка получена из официального источника Интернет-ресурса «Domofond.ru» (стр. 71.72, 104105 отчета).

Из показаний оценщика ФИО11 следует, что информацией о наличии более позднего объявления о продаже указанного участка, они на момент оценки не обладали.

Тот факт, что оценщиками не использовалось более позднее объявление о продаже земельного участка, не свидетельствует о нарушении требований п. 5 ФСО № 3, поскольку оценщиками была произведена корректировка на дату предложения и тем самым учтена возможность повышения цены объекта-аналога № 3.

Таким образом, доводы Правительства Иркутской области о том, что отчет об оценке, представленный административным истцом, составлен с нарушением п. 5 ФСО № 3, являются необоснованными.

Анализируя отчет об оценке № 51Ф-12/21 от 03.12.2021, представленный административным истцом, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Так, отчет об оценке содержит подробное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, ценообразующих факторов; подробно описан процесс оценки, выбор конкретного метода оценки; подбор объектов-аналогов и использование соответствующих корректирующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Оценщики ФИО12, ФИО13, составившие отчет о рыночной стоимости земельного участка, соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам (ст. 4 Закона об оценочной деятельности), а именно они являются действительными членами саморегулируемой организации оценщиков, имеют квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности по направлению деятельности «Оценка недвижимости», их ответственность как оценщиков застрахована по договору обязательного страхования.

В возражениях заинтересованного лица администрации г. Братска каких-либо доводов о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки не приведено.

Сам по себе факт несогласия администрации г. Братска с заявленным административным иском при отсутствии доводов о конкретных нарушениях, допущенных оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка, основанием для назначения по делу оценочной экспертизы на предмет проверки представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, не является.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных отчетом сведений о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, доказательств того, что рыночная стоимость объекта оценки является иной, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административных требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят, Номер изъят в размере их рыночной стоимости, равной 5 089 264 руб., 1 898 434 руб. соответственно, определенной по состоянию на 01.01.2020.

В силу положений ст.ст. 17, 18 Закона № 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН.

В соответствии с п. 4 ст. 6 Закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 16.12.2021.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 178-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░ ░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 5 089 264 ░░░., ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2020.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░ ░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 1 898 434 ░░░., ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2020.

░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 16.12.2021.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 25.02.2022.

░░░░░                                                                                               ░.░. ░░░░░░░░░