Решение по делу № 2-177/2018 (2-2508/2017;) ~ М-2211/2017 от 28.09.2017

Дело № 2-177/2018                             23 мая 2018 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ленинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Исаковой А.С.,

при секретаре Кириной Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Задорожной Светланы Петровны к Дубровиной Полине Павловне, Кобецкой Вере Евгеньевне о признании недействительным договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру, применении последствий недействительности сделки купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру в виде возвращения в собственность доли в праве общей долевой собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Задорожная С.П. обратилась в суд с исковым заявлением к Дубровиной П.П., Кобецкой В.Е. о признании недействительным договора купли-продажи 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, ссылаясь 09.06.2014 года между истцом и Кобецкой В.Е. был подписан договор купли-продажи 14/45 долей (которая соответствует комнате 13,80 кв. м) в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, 19.08.2014 года между истцом и Кобецкой В.Е. был заключен договор найма жилого помещения с правом выкупа в отношении комнаты 13,80 кв.м в квартире по адресу: <адрес>, фактически истцу денежные средства по договору купли-продажи получены не были, намерений отчуждать доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> истец не имела, Задорожная С.П. имела намерения получить займ денежных средств под залог недвижимости, ответчики при заключении договоров прикрыли эту сделку, в связи с чем, договор купли- продажи является притворным, ничтожным, также истец просила о применении последствий недействительности сделки купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру в виде возращения в собственность доли в праве общей долевой собственности на квартиру (л.д.6-8).

В последствии истец исковые требования уточнила, требования не изменились, как и основания, добавились 3 лица – Яковлев И.В. (сын истца), которому в спорной квартире принадлежит 10/45 долей в праве общей долевой собственности и Яковлев В.Б. (муж истца), которому в спорной квартире также принадлежит 10/45 долей в праве общей долевой собственности (л.д.165, 181-187).

В судебном заседании истец Задорожная С.П., представитель истца по доверенности Амосова Т.А. явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик – Кобецкая В.Е., извещалась судом надлежащим образом путем направления телеграммы, в суд не явилась, по сведениям телеграфа квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не явился, а также путем смс – оповещения, об уважительных причинах неявки не сообщила, возражения на иск не представила (л.д.180, 179, 174).

Ответчик Дубровина П.П., извещалась судом надлежащим образом путем направления телеграммы, в суд не явилась, по сведениям телеграфа квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не явился, об уважительных причинах неявки не сообщила, возражения на иск не представила (л.д.180, 178).

3 лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явилось, об уважительных причинах неявки не сообщило (л.д.175-176).

3 лица – Яковлев И.В., Яковлев В.Б., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились, просят рассмотреть дело в свое отсутствие, направили представителя по доверенностям Задорожную С.П. (л.д.185-187).

Представитель 3 лиц – Яковлева И.В., Яковлева В.Б. по доверенностям Задорожная С.П. в суд явилась, исковые требования поддержала.

При такой ситуации, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела установлено, что квартира <адрес> состоит из 3 комнат (31,50+16,10+15.40) общей площадью 59, 30 кв.м, в которой зарегистрированы Задорожная С.П. (истец), Яковлев В.Б. (муж истца), Яковлев И.В. (сын истца).

Яковлеву В.Б. (мужу истца) принадлежит 10/45 долей в праве общей долевой собственности в данной квартире, Яковлеву И.В. (сыну истца) принадлежит 10/45 долей в праве общей долевой собственности в данной квартире (л.д.169).

Истцу принадлежало 14/45 долей в праве общей долевой собственности в квартире <адрес> (л.д. 11-14, 94).

Из материалов дела усматривается, что 09.07.2014 года между Задорожной С.П. (Продавец) и Кобецкой В.Е. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи 14/45 долей (комната площадью 13, 80 кв.м) в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>. Цена доли составила 550 000 рублей (п.3 договора) (л.д.15-16).

14.07.2014 года Кобецкая В.Е. зарегистрировала право собственности на данную долю, номер государственной регистрации 78-01-310/2003-622.1 (л.д.94).

19.08.2014 года между Задорожной С.П. (Наниматель) и Кобецкой В.Е. (Наймодатель) был заключен договор найма жилого помещения с правом выкупа в отношении комнаты площадью 13, 80 кв.м в квартире <адрес>. Срок найма был установлен на 10 месяцев с момента подписания, стоимость найма была установлена в размере 22 000 рублей в месяц по графику, указанному в Приложении №1 к договору, а именно до 19 числи каждого месяца. Согласно п.1.6 договора в течение срока действия Договора, но не ранее 3 месяцев со дня подписания Наниматель имеет право выкупить у наймодателя Объект по цене 715 000 рублей (л.д.17-22).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу усматривается, что между Кобецкой В.Е. и Дубровиной П.П. был заключен договор купли-продажи в отношении 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, на основании которого 14.04.2015 года за Дубровиной П.П. было зарегистрировано право собственности на 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, номер государственной регистрации 78-78/030-78/058/010/2015-159/2 (л.д.94).

30.03.2015 года между Дубровиной П.П. (Наймодатель) и Задорожной С.П. (Наниматель) был заключен договор найма с правом выкупа комнаты площадью 13, 80 кв.м в квартире <адрес>. Срок найма был установлен на 11 месяцев, начиная с 30.03.2015 года, стоимость найма была установлена в размере 22 000 рублей в месяц по графику, указанному в Приложении №1 к договору, а именно до 19 числа каждого месяца. Согласно п.1.7 договора в течение срока действия Договора, но не ранее 3 месяцев со дня подписания Наниматель имеет право выкупить у наймодателя Объект по цене 715 000 рублей (л.д.23-28).

09.03.2016 года между Дубровиной П.П. (Наймодатель) и Задорожной С.П. (Наниматель) был заключен договор найма с правом выкупа комнаты площадью 13, 80 кв.м в квартире <адрес>. Срок найма был установлен на 11 месяцев, начиная с 09.03.2016 года, стоимость найма была установлена в размере 22 000 рублей в месяц по графику, указанному в Приложении №1 к договору, а именно до 25 числа каждого месяца. Согласно п.1.7 договора в течение срока действия Договора, но не ранее 3 месяцев со дня подписания Наниматель имеет право выкупить у наймодателя Объект по цене 715 000 рублей (л.д.29-33).

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 86 постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой и притворной сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из искового заявления следует, что в июне 2014 года истец в интернете нашла объявление о выдаче займов под залог недвижимости, для оформления сделки, а именно займа под залог недвижимого имущества -14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> истец явилась 09.07.2014 года по адресу: Санкт-Петербург, ул.Красного Текстильщика, д 10, кафе, где встретилась с агентом Антоном и Кобецкой В.Е., истцу были переданы документы для подписания, котрык она подписала.

В тот же день 09.07.2014 года истцом были подписаны договоры найма жилого помещения с правом выкупа от 19.08.2014 года, от 13.03.2015 года, от 09.03.2016 года.

Денежные средства по договору купли-продажи истец не получала, не обладая юридическим познаниями, подписала договор купли-продажи, который фактически является договором займа с залогом недвижимого имущества - 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, сумму долга составляет 550 000 рублей.

Во исполнение договора займа истец выплачивала ответчика по 22 000 рублей в месяц, что подтверждается сведениями ПАО «Сбербанк Росси» (л.д. 122-149). Общая сумма, которую ответчики получили был от истца по договорам найма составляет 704 000 рублей.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку, данные обстоятельства опровергнуты материалами дела.

Суд полагает, что истец не имела намерения отчуждать 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, а ответчики не имеют намерения нести бремя ответственности по содержанию 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, не обратились в отдел вселения и регистрационного учета граждан СПб ГКУ «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербург» с документами о внесении изменений в справку о регистрации (ф.9) в отношении 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру 38 <адрес>, в которой собственником спорной доли до настоящего времени указана Задорожная С.П, не оплачивают коммунальные услуги, что подтверждается наличием задолженности по оплате ЖКУ за 30 месяцев в размере 155 584 рублей (л.д.169).

Общая сумма, которую ответчики получили был от истца по договорам найма составляет 704 000 рублей.

Суд полагает, что исполнение истцом условий договоров найма жилого помещения, ответчики получили бы заемные 550 000 рублей с процентами за пользование.

Договоры найма содержат условия, по которым истец в течение срока действия Договора, но не ранее 3 месяцев со дня подписания имеет право выкупить у наймодателя Объект по цене 715 000 рублей.

Суд полагает, что такими условиями договора, стороны договоров определили дальнейшую судьбу 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру 38 <адрес>, то есть последующее возвращение сторон в первоначальное состояние.

Такие правоотношения противоречат понятию договора купли-продажи.

Кроме того, суд принимает во внимание сведения о наличии в судах Санкт-Петербурга гражданских дел по аналогичным искам к Кобецкой В.Е., что свидетельствует о деятельности ответчика в области выдачи займов под залог недвижимого имущества, путем заключения притворных сделок (л.д.107-117)

Таким образом, суд полагает, что установленные судом обстоятельства свидетельствуют о притворности договора купли-продажи спорной доли в квартире, как прикрывающего договор залога, и договора найма спорной квартиры, как прикрывающего договор займа, в связи с чем, суд находит основания для признании их ничтожными в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, применив к ним правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки) и займа, соответственно.

На основании ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

На основании ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Поскольку договор залога недвижимости от 09.07.2014 года, поименованный сторонами как договор купли-продажи, не содержит соглашения по всем вышеуказанным существенным условиям договора залога, отсутствует оценка предмета ипотеки сторонами, в связи с чем, и прикрываемый договор залога является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением закона.

Суд, с учетом установленных обстоятельств, в части договора купли-продажи, прикрывающего залог спорной доли в квартире, приходит к выводу о применении последствий его ничтожности, а именно о возвращении истцу права собственности на 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Задорожной Светланы Петровны к Дубровиной Полины Павловны, Кобецкой Вере Евгеньевне о признании недействительным договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру, применении последствий недействительности сделки купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру в виде возращения в собственность доли в праве общей долевой собственности на квартиру- удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 09.07.2014 года 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, заключенный между Задорожной Светланой Петровной и Кобецкой Верой Евгеньевной.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи от 09.07.2014 года 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> в виде возвращения в собственность 14/45 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> Задорожной Светланы Петровны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки города <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья                             А.С. Исакова

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2018 года.