Решение по делу № 33-16096/2016 от 09.06.2016

судья Буянтуева Т.В. дело №33-16096/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Шевчук Т.В.,

судей Савоскиной И.И. и Шипиловой Т.А.,

при секретаре Бычкове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 04 июля 2016 года апелляционную жалобу Филиппова С.А. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 01 февраля 2016 года

по делу по иску Филиппова С. А. к ООО «Компания у Палыча» о расторжении договора, истребовании земельного участка, взыскании арендной платы

и по встречному иску ООО «Компания у Палыча» к Филиппову С. А. о взыскании расходов, связанных с благоустройством, содержанием и уходом,

заслушав доклад судьи Савоскиной И.И.,

объяснения представителя Филиппова С.А. по доверенности – Данилова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «Компания у Палыча» по доверенности – Иоффе М.Л., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, и представителя ООО «Продукты от Палыча» по доверенности – Михалкевича М.А., полагавшего апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению,

установила:

Филиппов С.А. обратился в суд с иском, впоследствии уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Компания у Палыча», просил расторгнуть договор аренды земельного участка по адресу: <данные изъяты> от 01.10.2011г.; истребовать у ответчика земельный участок и передать его собственнику – истцу; взыскать с ответчика 3500000 руб. за аренду земельного участка за период с 26.11.2012г. по 14.10.2015г., а также арендную плату за период с 14.10.2015г. по дату фактической передачи земельного участка истцу.

В обоснование исковых требований указано, что 16.10.2010г. между Филипповым С.А. в лице представителя по доверенности Беспалова В.А. и ООО «Продукты от Палыча» был заключен договор купли-продажи земельного участка по указанному выше адресу. 01.10.2011г. ООО «Продукты от Палыча» и ООО «Компания у Палыча» заключили договор аренды, по которому земельный участок передан в аренду ответчику на 49 лет. Решением суда 04.04.2012г. договор купли-продажи земельного участка признан недействительным, право собственности на спорный земельный участок признано за истцом. 26.11.2012г. истец зарегистрировал право собственности на земельный участок. 11.12.2012г. истец направил претензию ответчику с уведомлением о смене собственника арендованного земельного участка и требованием о перечислении ему арендной платы, претензия оставлена без ответа. Истец как собственник земельного участка не получал арендную плату с 26.11.2012г. по 14.10.2015г., задолженность составляет 3500000 руб.

ООО «Компания у Палыча» обратилось в суд со встречным иском к Филиппову С.А., просило взыскать с ответчика по встречному иску денежную сумму в размере 6785700 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 42129 руб., произвести зачет встречных однородных требований и взыскать итого с ответчика по встречному иску 3327829 руб.

В обоснование встречных исковых требований указано, что ООО «Компания у Палыча» по договоренности с арендодателем ООО «Продукты от Палыча» после получения спорного земельного участка в аренду выполнило работы по вырубке деревьев и планировке территории общей стоимостью 647500 руб., которые были оплачены исполнителю договора ООО «СтройТэк», кроме того, истец по встречному иску понес расходы на охрану и содержание спорного земельного участка по договору с ЧОП «Мангуст-Гарант» за период с 01.03.2011г. по 31.01.2013г. в сумме 2660000 руб. и по договору с ООО ЧОП «Яшма» за период с 01.09.2013г. по октябрь 2015г. на сумму 3478200 руб.

В судебное заседание Филиппов С.А. не явился, извещен; его представитель просил исковые требования удовлетворить и отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель ООО «Компания у Палыча» в судебном заседании просил встречные исковые требования удовлетворить и отказать в удовлетворении первоначального иска.

Третье лицо – ООО «Продукты от Палыча» в судебное заседание своего представителя не направило, извещено.

Решением суда от 01.02.2016г. в удовлетворении иска Филиппова С.А. и встречного иска ООО «Компания у Палыча» отказано.

Представитель Филиппова С.А. не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив материалы дела в пределах этих доводов и заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что 16.11.2010г. Филиппов С.А. (продавец) в лице представителя по доверенности Беспалова В.А. и ООО «Продукты от Палыча» (покупатель) заключили договор купли-продажи двух земельных участков: площадью 4412 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:21 и площадью 4747 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:22, расположенных по адресу: <данные изъяты>.

31.08.2011г. на основании указанного договора купли-продажи земельного участка и протокола общего собрания участников ООО «Продукты от Палыча» от 24.01.2011г. №20 в ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО «Продукты от Палыча» на земельный участок площадью 9159 кв.м по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>:29 (спорный земельный участок).

01.10.2011г. ООО «Продукты от Палыча» (арендодатель) и ООО «Компания у Палыча» (арендатор) заключили договор аренды спорного земельного участка сроком на 49 лет (п. 5.1. договора), с установлением арендной платы в размере 100000 руб. в месяц (п. 3.1. договора). Участок передан арендатору по акту от 01.10.2011г.

Право ООО «Компания у Палыча» аренды спорного земельного участка зарегистрировано в ЕГРП 16.12.2011г.

Вступившим в законную силу решением суда от 04.04.2012г. признана недействительной доверенность от 16.10.2010г., выданная Филипповым С.А. на имя Беспалова В.А., признан недействительным договор купли-продажи земельных участков от 16.11.2010г. между Филипповым С.А. и ООО «Продукты от Палыча», применены последствия недействительности сделки, суд обязал ООО «Продукты от Палыча» передать Филиппову С.А. земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:29, расположенный по адресу: <данные изъяты>, прекращено право собственности ООО «Продукты от Палыча» на указанный земельный участок, признано право собственности Филиппова С.А. на спорный земельный участок.

Право собственности Филиппова С.А. на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 26.11.2012г.

11.12.2012г. Филиппов С.А. направил в адрес ООО «Компания у Палыча» претензию с требованием о перечислении ему арендной платы за спорный земельный участок, расторжении договора аренды земельного участка, передаче ему земельного участка по акту приема-передачи. Претензия оставлена без ответа.

Апелляционным определением от 17.03.2014г. признан недействительным договор купли-продажи земельных участков по адресу: <данные изъяты> по основаниям ст. 179 ГК РФ.

Разрешая исковые требования Филиппова С.А., суд руководствовался ст.ст. 301, 302, 303, 617, 1107 ГК РФ и установил, что смена собственника земельного участка не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка; так как договор аренды недействительным не признан, суд не нашел оснований для истребования спорного земельного участка из владения ответчика; суд также указал на отсутствие оснований для взыскания арендной платы с ответчика, сочтя, что надлежащим ответчиком по данному требованию является арендодатель по договору аренды; при таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении иска.

Разрешая встречные исковые требования ООО «Компания у Палыча», суд руководствовался ст. 623 ГК РФ и установил, что на момент произведения улучшений спорного земельного участка и заключения договоров на оказание охранных услуг Филиппов С.А. арендодателем спорного земельного участка не являлся, в связи с чем суд отказал в удовлетворении встречного иска.

Довод апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, выразившемся в необоснованном отказе в принятии к производству суда уточненного искового заявления, не влечет отмену обжалуемого решения суда и не является основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

На основании ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Понятия уточненный иск положение статьи 39 ГПК РФ не содержит, в связи с чем процессуальных нарушений при рассмотрении данного дела допущено не было.

Основания для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции предусмотрены ч. 4 ст. 330 ГПК РФ. Не принятие уточненного искового заявления не является основанием для перехода по правилам производства в суде первой инстанции.

В отношении квалификации спорных правоотношений сторон и третьего лица по делу судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

На основании подп. 2 п. 1 ст. 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, в т.ч. по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, если возможность такого перевода предусмотрена законом.

В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Как предусмотрено п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно подп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судебная коллегия полагает, что в настоящем случае не имело место перехода право собственности на спорный участок, напротив, право собственности истца восстановлено на спорный участок, а учитывая, что участок выбыл помимо воли собственника Филиппова С.А., что указывает на ничтожность договора аренды, права и обязанности к Филиппову А.С. как к арендодателю не могут перейти, в связи с чем не имеется оснований ни для расторжения договора аренды, ни для взыскания арендных платежей.

При таких обстоятельствах, не являясь арендодателем спорного земельного участка, истец не обладает правом требовать расторжения договора аренды по основанию подп. 3 ст. 619 ГК РФ, в связи с чем судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении данного требования.

По тому же основанию не подлежит удовлетворению требование о взыскании задолженности по арендным платежам, истец не вправе требовать взыскания задолженности по арендным платежам на основании условий договора аренды, т.к. он не является соответствующей стороной договора аренды.

Судебная коллегия принимает во внимание ссылку стороны истца на п.23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.02.2002г. №66, согласно которому независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Данное разъяснение не опровергает приведенный вывод судебной коллегии, поскольку, как усматривается из того же пункта того же письма, в случае если вопрос о переоформлении договора аренды не ставился, требование нового собственника арендованного имущества о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению на основании ст. 1107 ГК РФ, такие платежи подлежат взысканию в пользу нового собственника в качестве доходов, которые арендодатель извлек из имущества с момента прекращения права собственности на имущество.

Таким образом, сторона истца привела ненадлежащее правовое обоснование требования о взыскании арендных платежей и предъявила данное требование к ненадлежащему ответчику, на что правильно указал суд в обжалуемом решении, поскольку арендные платежи по договору причитались ООО «Продукты от Палыча» как арендодателю, достаточных оснований сомневаться в предполагаемой законом (п. 5 ст. 10 ГК РФ) добросовестности сторон договора аренды в части уплаты арендатором арендных платежей у судебной коллегии вопреки доводам апелляционной жалобы не имеется.

Указание на признание ответчиком долга перед истцом по арендным платежам, сделанное, по мнению стороны истца, в виде встречного искового требования о зачете встречных однородных платежей, не является предусмотренным ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признанием стороной ответчика обстоятельств, на которые ссылается истец в обоснование своих требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда в части отказа в удовлетворении встречного иска, решение суда в этой части стороной истца по встречному иску не обжалуется, оснований для несогласия с мотивами, по которым суд отказал в удовлетворении встречных требований, судебная коллегия не находит.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе в удовлетворении требования об истребовании земельного участка из владения ответчика.

На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

На текущий момент правомочия владения и пользования спорным земельным участком осуществляет ответчик, эти правомочия приобретены им у ООО «Продукты от Палыча», которое не имело право отчуждать их, поскольку основание регистрации права собственности ООО «Продукты от Палыча» на спорный земельный участок – договор купли-продажи был признан впоследствии недействительным, а потому не мог повлечь соответствующих его условиям юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ), при этом, как установлено имевшими место ранее судебными решениями, спорный земельный участок выбыл из владения истца помимо его воли.

Таким образом, спорный земельный участок находится в незаконном владении ответчика и подлежит истребованию в пользу истца как собственника этого участка.

Суд не дал надлежащую оценку данному обстоятельству, решение суда в части отказа в удовлетворении требования об истребовании участка из владения ответчика не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем судебная коллегия отменяет обжалуемое решение суда в этой части с принятием по делу нового решения об истребовании спорного земельного участка в пользу истца из незаконного владения ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,-

определила:

Решение Балашихинского городского суда Московской области от
01 февраля 2016 года отменить в части отказа в удовлетворении требования об истребовании земельного участка.

В указанной части принять по делу новое решение, которым истребовать земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:29, расположенный по адресу: <данные изъяты> из владения ООО «Компания у Палыча» в пользу Филиппова С. А..

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи