Решение от 08.02.2018 по делу № 2-255/2018 (2-8690/2017;) от 28.09.2017

Дело № 2-255/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Н.Е.Колосовой,

с участием представителя истца Строганова Ю.А.,

представителя соответчика Комаровой Е.В.,

при секретаре Кипрушевой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 8 февраля 2018 года гражданское дело по иску Розмарнюк О.Е. к обществу с ограниченной ответственностью «Пригородный» о расторжении договора купли-продажи, взыскании компенсации морального вреда и штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Розмарнюк О.Е. обратилась в суд с иском к ООО «Пригородный» об уменьшении покупной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ... кадастровый номер ..., площадью ... кв. м., разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, просила взыскать с ответчика 600 000 руб. Заявленные требования мотивировала тем, что приобрела у ответчика земельный участок по договору купли-продажи от ** ** **, по цене .... Государственная регистрация права собственности Розмарнюк О.Е. на земельный участок осуществлена ** ** **. После заключения договора купли-продажи истцу стало известно о том, что на приобретенном участке проложен кабель связи ОАО «Северо-Западный Телеком», который создает ограничения в использований земельного участка, а именно: охранная зона по 2 метра с каждой стороны кабеля, о чем на момент заключения договора купли продажи продавец не уведомил покупателя. При наличии данного обременения покупатель лишается возможности полноценного использования купленного участка для целей приобретения - ИЖС и ведения приусадебного хозяйства.

В ходе судебного разбирательства Розмарнюк О.Е. требования изменила: по тем же основаниям просила расторгнуть договор купли-продажи и взыскать с ответчика уплаченную сумму в размере 752000 руб.

В судебном заседании истец Розмарнюк О.Е. участия не приняла, извещена надлежаще, ее представитель Строганов Ю.А. требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Пригородный» Комарова Е.В. заявленные требования не признала.

Третье лицо ПАО «Ростелеком» своего представителя не направило, извещено надлежаще.

Заслушав объяснения, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установлено, что ** ** ** между ООО «Пригородный» (продавец) и Розмарнюк О.Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер ..., площадью ... кв. м., разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками.

Отчуждаемый земельный участок оценен сторонами в ...

Пунктом 3 договора предусмотрена рассрочка оплаты, в период с ** ** **, ежемесячными платежами в размере ...

Розмарнюк О.Е. по договору купли-продажи земельного участка внесено ответчику ...., в период с ** ** **

Пунктом 6 договора продавец гарантировал, что до подписания договора земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

Право собственности Розмарнюк О.Е. зарегистрировано ** ** **

Из ответа Коми филиала ПАО «...» следует, что на участке с кадастровым номером: ... с ** ** ** пролегает трасса волоконно- оптической линии связи «..., прокладка которой была согласована с бывшим владельцем земельного участка ООО «Пригородный». На основании правил охраны линий и сооружений связи РФ, утверждённых постановлением Правительства РФ от 09.07.1995г. №578, запрашиваемая площадь охранной зоны волоконно-оптического кабеля на данном участке равна ... кв.м. В ** ** ** г. по запросу ООО «Пригородный» Коми филиалом ПАО «...» были подготовлены Технические условия №... на вынос ВОЛС из зоны застройки по адресу: ...), но так и не были выкуплены.

Эта информация подтверждается также экспертным заключением ООО «... от ** ** **, представленным истцом, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером: ... пригоден к использованию с ограничениями. На участке имеется охранная зона кабеля ПАО «...», имеется ограничение в использовании части земельного участка. Собственник земли не имеет права в данной охранной зоне: устанавливать забор, для обозначения границ своего участка (глубина установки столбов зависит от типа грунта и глубины его промерзания), сажать деревья (яма для посадки глубже 0,3м), строить любые сооружения, без письменного согласия предприятия, в ведении которого находится данная линия связи или линия радиофикации. Кроме этого, в соответствии с и. 40 Постановления Правительства РФ № 578, техническому персоналу предприятий, эксплуатирующих линии связи предоставляется право беспрепятственного прохода, проезда в охранные зоны независимо от формы собственности на землю. Определение площади охранной зоны заходящей на данный земельный участок установлено при производстве кадастровых работ (см. приложение 2 - участок :140/чзу) и составляет ... кв.м,, что соответствует 2,83% от площади участка с кадастровым номером ...

Из объяснений представителя истца следует, что об ограничениях в использовании земельного участка Розмарнюк О.Е. узнала после заключения договора купли-продажи, при установке ПАО «...» знаков в ** ** **

** ** ** истец направила в адрес ответчика претензию об уменьшении покупной цены земельного участка, претензия не исполнена, что послужило основанием для обращения Розмарнюк О.Е. в суд с соответствующим иском ** ** **

Полагая, что указанное обстоятельство являлось существенным при заключении договора купли-продажи земельного участка от ** ** ** и не было оговорено ответчиком как продавцом, ** ** ** Розмарнюк О.Е. направила в ООО «Пригородный» требование о расторжении договора купли-продажи, и ** ** ** изменила исковые требования, в которых просила расторгнуть договор купли-продажи.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка не имеется.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 554 п. 1 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В силу ст. 556 п. 2 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 460 п. 1 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу ст. 12 Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Согласно ст. 18 Закона о защите прав потребителей, потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла приведенных норм следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, совершенное умышленно, наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Согласно ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться такие ограничения прав на землю, как особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

В силу ст. 91 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях обеспечения связи (кроме космической связи), радиовещания, телевидения, информатики могут предоставляться земельные участки для размещения объектов соответствующих инфраструктур, включая подземные кабельные и воздушные линии связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи.

Согласно положениям Правил охраны линий и сооружений связи РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09 июня 1995 г. N 578, на трассах кабельных и воздушных линий связи и линий радиофикации устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования для подземных кабельных и для воздушных линий связи и линий радиофикации, расположенных вне населенных пунктов на безлесных участках, - в виде участков земли вдоль этих линий, определяемых параллельными прямыми, отстоящими от трассы подземного кабеля связи или от крайних проводов воздушных линий связи и линий радиофикации не менее чем на 2 метра с каждой стороны.

В силу п. 18 обозначенных Правил на производство всех видов работ, связанных со вскрытием грунта в охранной зоне линий связи или линий радиофикации (за исключением вспашки на глубину не более 0,30 м), на принадлежащем юридическому или физическому лицу земельном участке заказчиком (застройщиком), должно быть получено письменное согласие от предприятия, в ведении которого находится эта линия связи или линия радиофикации.

Пунктом 48 Правил предусмотрено, что в пределах охранных зон без письменного согласия и присутствия представителей предприятий, эксплуатирующих линии связи и линии радиофикации, юридическим и физическим лицам запрещается осуществлять всякого рода строительные, монтажные и взрывные работы, планировку грунта землеройными механизмами и земляные работы (за исключением вспашки на глубину не более 0,3 м).

Раскопка грунта в пределах охранной зоны подземной кабельной линии связи или линии радиофикации допускается только с помощью лопат, без резких ударов (п. 30 Правил).

Таким образом, установлено, что 2,83% от площади участка с кадастровым номером ... подпадают под охранную зону кабеля и имеют ограничения использования, которые выражаются необходимости получения согласия предприятия, в ведении которого находится эта линия связи, на земляные работы на глубину более 0,3 м., запрете осуществлять всякого рода строительные, монтажные и взрывные работы, планировку грунта землеройными механизмами.

В соответствии с пунктом 5.3.4 СП 30-102-99 "Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства", п. 7.1 Свода правил "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (СП 42.13330.2011) жилой дом следует размещать на расстоянии 3 м от границ соседнего земельного участка. Расстояние до границы с соседним земельным участком от высокорослых деревьев (груша и т.п.) должно быть не менее 4 метров, от среднерослых деревьев (слива и др.) не менее 2 метров, от кустарника (виноград и т.п.) не менее 1 метра.

С учетом изложенного, использование этой части земельного участка под размещение построек или высадку высокорослых деревьев запрещено законодательством, а возведение забора и выращивание иных культур на участке возможно на глубине не более 0,3 м., остальные работы, связанные со вскрытием грунта, возможны с разрешения ПАО «...».

Доказательств такого обращения и получения отказа на огораживание участка и осуществление посадок истец к собственнику линии не обращалась, доказательств того, что ей в этом отказано не представлено.

Кроме того, спорный земельный участок имеет целевое использование «индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками», нахождение на земельном участке охранной зоны кабеля не свидетельствует о недостатках земельного участка, которые могут повлиять на целевое его использование, поскольку место допустимого размещения объекта индивидуального строительства в эту зону не входит.

По мнению суда, проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, Розмарнюк О.Е. должна была и могла знать, что приобретаемый земельный участок находится в охранной зоне с особыми условиями использования земель, поскольку кабельная линия на кадастровую карту города Сыктывкара на день заключения договора купли-продажи была нанесена, что следует из градостроительного плата земельного участка.

С учетом приведенных норм, требований законодательства о режиме охраной зоны, места расположения охранной зоны кабельной линии на спорном земельном участке, суд полагает, что истцом не доказан факт нарушения ее прав действиями ответчика, не сообщившего при заключении договора купли-продажи о наличии на земельном участке охранной зоны. Истцом не указано, в чем конкретно состоит нарушение ее прав наличием охранной зоны, не предоставлено суду доказательств, что ограничения использования части земельного участка, находящейся в охранной зоне кабельной линии нарушают ее права на целевое использование этого земельного участка.

Изложенное свидетельствует о не обоснованности заявленных требований о расторжении договора купли-продажи спорного земельного участка и взыскании внесенных по договору денежных средств, компенсации и штрафа, предусмотренных законом о защите прав потребителей.

руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

.

░░░░░- ░.░. ░░░░░░░░