Судья Шевелева Е.А.
Докладчик Вегелина Е.П. Дело № 33-12831/2018
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Дроня Ю.И.,
судей Вегелиной Е.П., Крейса В.Р.,
при секретаре ТМА,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 15 января 2019 года гражданское дело по иску МТН к ООО «Инвестком», ООО ПТК «Стройинвест», ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» о признании права собственности, обязании совершить действия, присуждении неустойки
по апелляционной жалобе МТН в лице представителя ТСС на решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Вегелиной Е.П., объяснения представителя МТН - ТСС, судебная коллегия,
У С Т А Н О В И Л А:
МТН обратилась в суд с иском к ООО «Инвестком», ООО ПТК «Стройинвест», ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» о признании права собственности, обязании совершить действия, присуждении неустойки, в котором просила: признать за истцом право собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>; обязать ООО «ИнвестКом» совершить действия по снятию обременения с объекта недвижимости с кадастровым номером №, жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в течение 10 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу; присудить истцу, на случай неисполнения ООО «ИнвестКом» судебного акта в части снятия обременения с Квартиры, денежные средства в размере 50 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта, начиная с одиннадцатого дня после дня вступления судебного акта в законную силу.
В обоснование требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест» был заключен договор участия в долевом строительстве № в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (стр. 5), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № и на земельном участке с кадастровым номером № (п. 2.1 договора). ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест» было заключено соглашение №-ВБ2 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, согласно которому участник долевого строительства ООО «ИнвестКом» передал с согласия застройщика ООО ПТК «Стройинвест» право требования из договора участия в долевом строительстве в части одного объекта недвижимости, который будет создан не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а именно - 2-комнатной <адрес> (стр. 169), общей площадью 73,70 кв.м, (стр. 73,88 кв.м.), расположенную на 23 этаже многоэтажного жилого дома расположенного по адресу указанному выше. Согласно п. 3 соглашения за уступленное право требования истец обязуется уплатить ООО «ИнвестКом» денежные средства в размере 2 900 000 руб.
Соглашение о цессии зарегистрировано не было, однако отсутствие его государственной регистрации не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, при том, что отсутствие установленной законом регистрации может иметь значение лишь в отношениях с третьими лицами, которые в настоящем споре отсутствуют.
После этого, в этот же день ДД.ММ.ГГГГ, истец и ООО «ИнвестКом» заключили соглашение о предоставлении беспроцентного займа № в сумме 2 900 000 руб., тогда же и был выдан заем, что подтверждается квитанцией к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 900 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ ООО ПТК «Стройинвест» передало квартиру в собственность истцу по акту приема-передачи.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры является ООО «ИнвестКом», которое с согласия ООО ПТК «Стройинвест» передало права в отношении жилого помещения, чем нарушило условия соглашения цессии. Истец своего права на спорную квартиру не зарегистрировал и в настоящее время лишен возможности его зарегистрировать, поскольку право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «ИнвестКом».
С даты подписания акта приема-передачи квартиры и по сей день она находится в собственности истца, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг, свидетельствующих о фактическом владении квартирой и проживанием в ней. Учитывая, что спорная квартира находится в фактическом владении истца, а также что право собственности на спорную квартиру за истцом не зарегистрировано, право МТН может быть защищено лишь путем предъявления иска о признании права собственности.
Исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве и соглашением о цессии по передаче истцу жилого помещения в многоквартирном доме, подтверждается подписанным между сторонами передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ.
При наличии передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ ООО ПТК «Стройинвест», действуя добросовестно и разумно, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру правоотношений сторон и условиям оборота, не имело достаточных правовых оснований для отчуждения спорной квартиры. О намерении отказаться от объекта долевого строительства, принятого по передаточному акту (для осуществления отделочных работ) МТН не заявляла.
Отсутствие регистрации соглашения о цессии и права собственности на квартиру не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Требования законодательства о государственной регистрации направлены на дополнительную защиту прав дольщиков, а не на воспрепятствование застройщиком реализации таких прав.
Договор участия в долевом строительстве и соглашение цессии были заключены и исполнены всеми сторонами сделки (в том числе в части оплаты квартиры).
С момента передачи по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора участия в долевом строительстве и соглашения цессии объекта недвижимости во владение истцу и до государственной регистрации права собственности, МТН является законным собственником этого имущества.
Таким образом, ООО ПТК «Стройинвест» не вправе было распоряжаться квартирой путем передачи его в собственность в пользу ООО «ИнвестКом».
Истец считает договор займа ничтожной сделкой, так как она является мнимой по следующим основаниям.
Сделки - соглашение цессии и договор займа, являются взаимосвязанными и в своей совокупности фактически направлены на оформление отношений сторон по приобретению прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве в отношении квартиры и последующему ее предоставлению в собственность истца за полученные от него денежные средства. Данный вывод следует из заключения соглашения цессии и договора займа в один день, цены уступленного права, она равна цене договора займа.
Таким образом, действительная общая воля сторон указанных соглашений с учетом содержания данных сделок свидетельствует о единой цели таких сделок, которая заключалась в приобретении прав и обязанностей по названному договору участия в долевом строительстве и осуществлении оплаты за приобретение указанных прав. Договор займа с учетом содержания соглашения цессии не отвечает признакам займа как такового, а между сторонами фактически было произведено исполнение обязанности по осуществлению оплаты за приобретение прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве.
Истец считает, что договор займа не породил правовых последствий, поскольку является ничтожной (мнимой сделкой), а фактически истцом внесена оплата за приобретение прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве и соглашении цессии.
Истец считает, что ООО «ИнвестКом» обязано снять обременение в виде ипотеки с квартиры, так как согласно п. 2 и п. 7 соглашения цессии у ООО «ИнвестКом» возникает обязанность перед истцом, после выполнения всех своих обязательств по соглашению, передать в собственность истцу квартиру и снять обременение в виде залога.
Объект на момент подписания соглашения находился в обременении ОАО «НОМОС-БАНК».
Исходя из условий соглашения цессии ООО «ИнвестКом» обязалось до передачи объекта долевого участия снять обременение, однако указанные обязательства не исполнило.
ООО «ИнвестКом» не приняты меры по снятию обременения с квартиры, переданной истцу на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, что нарушает права последнего на возможность распоряжаться приобретенным имуществам по своему усмотрению (помимо факта отсутствия зарегистрированного права собственности за истцом).
Необходимость присуждения судебной неустойки вызвана длительностью правонарушения со стороны ответчика ООО «ИнвестКом», обязательство по снятию обременения с квартиры, до сих пор не исполнено.
Вышеизложенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с указанным иском.
Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе МТН в лице представителя ТСС просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В апелляционной жалобе изложены доводы о несогласии с выводами суда, изложенными в мотивировочной части решения суда, которые не соответствуют материалам дела и действующей правоприменительной практике.
Не согласна с выводами суда о том, что соглашение №-ВБ2 от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, и недействительным в силу отсутствия согласия залогодержателя в лице ПАО «Финансовая корпорация Открытие». Указывает, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора.
Заключенное соглашение было исполнено всем †††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† и его сторонами и у его сторон не возникло каких-либо сомнений в его действительности, так как квартира была фактически передана истцу, в которой он до настоящего времени проживает. Полагает, что соглашение и акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ породили для истца возникновение права собственности в отношении объекта недвижимости и сам факт наличия/отсутствия государственной регистрации соглашения в данном случае не имеет правового значения. ���������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?и его сторонами и у его сторон не возникло каких-либо сомнений в его действительности, так как квартира была фактически передана истцу, в которой он до настоящего времени проживает. Полагает, что соглашение и акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ породили для истца возникновение права собственности в отношении объекта недвижимости и сам факт наличия/отсутствия государственной регистрации соглашения в данном случае не имеет правового значения.Учитывая содержание п. 5 соглашения, согласно которому решение Банка оформляется соглашением об уступке, которое и было подписано ДД.ММ.ГГГГ, заявитель жалобы полагает, что истец добросовестно полагал, что вступает в отношения с застройщиком и ООО «ИнвестКом» с согласия Банка.
Однако само наличие/отсутствие согласия Банка на отчуждение права со стороны ООО «ИнвестКом» также не влияет на действительность сделки, так как ее совершением не затрагиваются права залогодержателя и в связи с ее совершением у Банка не возникают какие-либо убытки.
Указывает на то, что отчуждение ООО «ИнвестКом» права требования передачи объекта долевого строительства без согласия залогодержателя не нарушает права Банка, поскольку право залога в соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ, п. 1 и 3 ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сохраняется, то есть не препятствует переходу права собственности на объект залога.
Таким образом, у суда не было правовых оснований считать, что соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным по основаниям, на которые ссылается ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие».
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 3271 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» как застройщиком и ООО «ИнвестКом» как участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве №- ВБ2-Н, согласно которому застройщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить строительство, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, расположенные в жилом доме по адресу: <адрес> (стр. 5) на земельном участке с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № в том числе 2-комнатную <адрес> (стр. 169), общей площадью 73,70 кв.м. (стр.73,88 кв.м.), расположенную на 23 этаже указанного многоэтажного жилого дома. Участник долевого строительства обязался уплатить предусмотренный договором долевой внос.
Договор участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.
Между ОАО «НОМОС-Банк» и ООО «ИнвестКом» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога прав, в том числе и по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «НОМОС-Банк» (в дальнейшем ПАО «Банк «Финансовая корпорация «Открытие») в ЕГРН зарегистрирован договор залога прав по указанному договору долевого участия.
Между МТН и ответчиками ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест» ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение № о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, согласно которому участник долевого строительства ООО «ИнвестКом» передал с согласия застройщика ООО ПТК «Стройинвест» право требования из договора участия в долевом строительстве в части одного объекта недвижимости, который будет создан не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а именно - 2-комнатной <адрес> (стр.169), общей площадью 73,70 кв.м. (стр.73,88 кв.м.), расположенной на 23 этаже многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу <адрес> (стр. 5) на земельном участке с кадастровым номером № и на земельном участке с кадастровым номером №
МТН и ООО «ИнвестКом» ДД.ММ.ГГГГ заключили соглашение о предоставлении беспроцентного займа № на срок до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 900 000 руб., денежные средства переданы по договору в тот же день, что подтверждено квитанцией к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 900 000 руб.
В материалах дела имеется акт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО ПТК «Стройинвест» передало МТН по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению №-ВБ2 о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> (стр. №) общей площадью 73,7 кв.м., жилой площадью 35,8 кв.м, расположенную на 23 этаже жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения по <адрес>.
Также в материалах дела имеется акт от ДД.ММ.ГГГГ по которому ООО ПТК «Стройинвест» передало ООО «ИнвестКом» по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> (стр. №) общей площадью 73,7 кв.м., жилой площадью 35,8 кв.м, расположенную на 23 этаже жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения по <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 106-109) собственником указанной квартиры является ООО «ИнвестКом», право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, в отношении указанной квартиры зарегистрирована ипотека в силу закону ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» ДД.ММ.ГГГГ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований МТН, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 164, 10, 421, 389 ГК РФ, п. 5 ст. 5, ст. 37, п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исходил из того, что договор участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПТК «Стройинвест» и ООО «ИнвестКом», прошел в установленном законом государственную регистрацию, залог прав по спорной квартире и последующий залог квартиры по данному договору в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» основан на законе и договоре, был зарегистрирован в установленном договором и законом порядке. Соглашение о переводе долга по договору долевого участия в строительстве №-ВБ2 от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию. При этом, на дату подписания указанного соглашения истцу было известно о залоге прав участника долевого строительства по указанному договору долевого строительства.
Судебная коллегия не находит оснований считать изложенные в решении суда выводы неправильными.
Доводы жалобы о несогласии с выводами суда о незаключенности соглашения №-ВБ2 от ДД.ММ.ГГГГ в силу отсутствия его государственной регистрации, отклоняются судебной коллегией, поскольку такие выводы суда соответствуют п. 2 ст. 389 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения), согласно которому соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, а также ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения), согласно которому договор долевого участия и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации … в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Из анализа вышеназванных норм права следует, что соглашение об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ подлежал государственной регистрации в силу требований действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошло, следовательно, суд первой инстанции правомерно указал, что указанное соглашение не является заключенным и не порождает правовых последствий, соответственно, к МТН не перешли права участника долевого строительства, а потому она не приобретает право собственности на спорный объект недвижимости.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что предмет залога (спорная квартира) обеспечивает исполнение обязательств залогодателя ООО «ИнвестКом», как заемщика, возникших в связи с заключением договора об открытии кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ №/л. Договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в залог ОАО «НОМОС-Банк» (впоследствии - ПАО «Финансовая корпорация Открытие») переданы права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован УФРС по НСО ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.
Поскольку соглашение № подписано между застройщиком, ООО «ИнвестКом» и МТН ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, на дату заключения договора залога прав долевого участия (ДД.ММ.ГГГГ) и возникновения права залога банка, МТН никакими правами в отношении спорной квартиры не обладала.
Судом обоснованно на основании абз. 2 п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 37 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условий договора залога от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1.1), приведены выводы о том, что ООО «ИнвестКом» вправе было совершать уступку заложенного права лишь с письменного согласия Банка как залогодержателя. Такого согласия Банка сторонами указанного выше соглашения получено не было при его подписании, несмотря на то, что в соглашении №-ВБ2 от ДД.ММ.ГГГГ прямо указано на обременение прав в отношении спорной квартиры ОАО «НОМОС-Банк», и обязательное получение согласия последнего в случае уступки заложенного права.
Поскольку ООО «ИнвестКом» не имело законных оснований распоряжаться указанным правом требования без согласия залогодержателя, и при отсутствии государственной регистрации соглашения №-ВБ2 от ДД.ММ.ГГГГ, МТН не может считаться законным владельцем спорных прав требования. При этом само по себе подписание акта приема-передачи квартиры не влияет на отмену решения, поскольку аналогичный акт подписан также между застройщиком и ООО «ИнвестКом», и за последним зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.
Проанализировав иные доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований к отмене решения суда они не содержат, и в целом сводятся к переоценке обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, кроме того, направлены на иное толкование действующего законодательства.
С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку все обстоятельства, на которые указано в жалобе, проверены судом первой инстанции, они учтены при постановке решения и не могут служить основанием к его отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ <░░░░░> ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░
░░░░░