Решение от 03.02.2020 по делу № 2-531/2020 от 28.10.2019

Дело № 2-531/2020

91RS0024-01-2019-002128-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(заочное)

03 февраля 2020 года                         г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего - судьи Алтунина А.В., при секретаре Русаковой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муравьевой Марины Сергеевны к Латуновой Юлии Сергеевне, Дубровицкой Татьяне Павловне, о признании права собственности на квартиру, третьи лица: Дубровицкий Юрий Радомирович,

установил:

Муравьева М.С. обратилась в суд с исковым заявлением к Латуновой Ю.С. с требованием признать за ней право собственности на нежилое помещение площадью 42,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В обоснование своих требований указала, что <дата> года между нею и Латуновой Ю.С. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства по указанному выше адресу. По условиям данного договора истица взяла на себя обязательство профинансировать строительство квартиры в размере 800 000 руб., а Латунова Ю.С. – передать ей в собственность квартиру не позднее шести месяцев после окончания строительства. Срок окончания строительства установлен не позднее 4 квартала 2016 года. Свои обязательства по уплате цены квартиры истица выполнила полностью в установленный договором срок. Дом построен и введен в эксплуатацию. Однако до сегодняшнего дня Дубровицкая Т.П., являясь собственником земельного участка, уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд.

Стороны и третье лицо надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела, однако в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили. От Дубровицкой Т.П. поступили заявления о признании иска и рассмотрении дела в ее отсутствие. Остальные участники процесса о причинах неявки суду не сообщили.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в соответствии с главой 22 ГПК Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что Латунова (Волкова) Ю.С. являлась собственником земельного участка площадью 0,0500 га, кадастровый №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от <дата>.

<дата> между Латуновой Ю.С. и Дубровицкой Т.П. заключен предварительный договор купли-продажи указанного земельного участка, согласно условиям которого основной договор купли – продажи должен был быть заключен в срок до 31 августа 2014 года.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 20 декабря 2017 года по делу № 2-3850 /2017, за Дубровицкой Т.П. признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №<номер>, в связи с уклонением Латуновой Ю.С. от заключения основного договора купли – продажи.

Постановлением администрации города Ялта Республики Крым от 10 июня 2016 года №<номер> земельному участку с кадастровым номером №<номер> установлен вид разрешенного использования земельного участка – «Среднеэтажная жилая застройка».

В 2014-2015 году на земельном участке возведен пятиэтажный многоквартирный дом общей площадью 1 530,6 кв.м., кадастровый №<номер>, почтовый адрес: <адрес>

19 ноября 2015 года дом введен в эксплуатацию, что подтверждается декларацией о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной Службой государственного строительного надзора Республики Крым 19.11.2015 года под № РК №<номер>.

<дата> между истицей Муравьевой М.С. и Дубровицким Ю.Р., действующим от имени Латуновой Ю.С., был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в указанном многоквартирном доме.

Согласно пунктам 1.1-1.4, 2.1, 2.2 указанного договора Муравьева М.С. взяла на себя обязательство профинансировать строительство квартиры в размере 800 000 руб. в срок до 15 апреля 2016 года, а Латунова Ю.С. – передать Муравьевой М.С. в собственность помещение на цокольном этаже №17.1 площадью 19,5 кв.м. в нижнем уровне и №17,2 площадью 23,4 кв.м. в верхнем уровне., в течение шести месяцев после окончания строительства.

Установленный срок окончания строительства - 4 квартал 2016 года.

В силу п. 3.8. заключенного между сторонами предварительного договора покупатель совместно с продавцом производит государственную регистрацию права собственности на помещение.

Свои обязательства по договору Муравьева М.С. выполнила в полном объеме, что подтверждается распиской Дубровицкого Ю.Р. на сумму 800 000 рублей от 05 мая 2015 года.

В свою очередь Дубровицкий Ю.Р. передал Муравьевой М.С. помещение на цокольном этаже №17.1 площадью 19,5 кв.м. в нижнем уровне и №17,2 площадью 23,4 кв.м. в верхнем уровне, что подтверждается актом приема-передачи от 15 декабря 2016 года.

24 сентября 2019 года указанные помещения поставлены на кадастровый учет как квартира с присвоением кадастрового номера №<номер>

Вместе с тем, обязательство о регистрации перехода права собственности на квартиру ни Латунова Ю.С., ни Дубровицкий Ю.Р. не выполнили.

Ответчица Дубровицкая Т.П., будучи правопреемником Латуновой Ю.С. в праве собственности на земельный участок, одобрила ранее заключенный с Муравьевой М.С. договор от 26 марта 2015 года, о чем свидетельствует ее заявление в адрес суда о признании правопреемства в сложившихся договорных правоотношениях. Однако условие договора о регистрации перехода в истице права собственности на квартиру Дубровицкая Т.П. также не выполнила.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Разрешая вопрос о юридической квалификации Договора, заключенного между сторонами, суд исходит из положений статьи 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания Договора следует, что ответчики осуществляли привлечение денежных средства истца для строительства многоквартирного дома, с условием последующей передачи квартиры в этом доме истцу. Со стороны истца договоры заключены для удовлетворения его личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 этого же закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указывал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Из заключенного сторонами Договора следует, что он поименован как предварительный. Вместе с тем стороны согласовали в Договоре условия о предмете купли-продажи - индивидуально определенном помещении в строящемся объекте недвижимости (пункты 1.1., 1.3 договора), о его стоимости (пункт 2.1 договора), о передаче квартиры в собственность покупателю (пункт 3.8 договора), о сроке исполнения обязательств продавцом (пункты 1.4 договора).

Таким образом, поскольку заключенный сторонами Договор содержит все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к нему подлежат применению положения названного закона. То обстоятельство, что Договор поименован сторонами как предварительный договор купли-продажи, не имеет правового значения для дела.

При этом следует учесть, что сам по себе предварительный договор не может содержать иных обязанностей, кроме как заключить в будущем основной договор. В настоящем случае же истцом осуществлена полная оплата стоимости строящихся объектов, ответчиком приняты на себя и исполнены обязательства по передаче этих объектов. Указанное с очевидностью свидетельствует о том, что сторонами фактически заключался не предварительный договор.

Согласно ч.ч. 2, 2.1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование.

Привлечение денежных средств граждан с нарушением указанных требований закона запрещается.

В силу ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В настоящем случае ответчики осуществляли привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве, не являясь лицом, которое закон наделяет право на осуществление такой деятельности.

Отсутствие данного договора, в силу ч.11 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», препятствует регистрации права собственности истца на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника.

Вместе с тем нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Таким образом, несмотря на нарушение ответчиком требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, право истца на получение результата строительства подлежит судебной защите.

Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцом, суд учитывает, что нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного Кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Судом установлено, что многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию путем подачи предыдущим собственником земельного участка декларации от 19 ноября 2015 года о готовности объекта к эксплуатации. Данная декларация признается действующей в силу ст.12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», и приравнивается к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренному Российским законодательством. Декларация третьими лицами не оспорена, ее регистрация в установленном порядке не отменена.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, разрешение уполномоченного органа на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает законность возведения данного объекта.

Вид разрешенного использования земельного участка («среднеэтажная жилая застройка») допускает строительство на нем данного объекта недвижимости (до 8 этажей, приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»). Оснований для признания дома объектом самовольного строительства судом не установлено.

Как было указано выше, истец полностью внес плату за строительство квартиры, спорная квартира создана и передана истцу по акту приема-передачи. Истец осуществляет права владения и пользования квартирой, несет бремя содержания фактически приобретенного имущества.

Спорная квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах за истцом на основании ст. 218 ГК РФ следует признать право собственности на спорную квартиру.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Кроме того, суд учитывает конституционный принцип равенства, предусмотренный статьей статья 19 Конституции Российской Федерации, который означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Как видно из решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 01 апреля 2019 года по делу №2-293/2019, приобщённого истицей к настоящему делу, другие покупатели помещений в указанном многоквартирном доме подали в суд аналогичные иски о признании права собственности на квартиры, и их требования были удовлетворены.

При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в том числе в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, суд считает необходимым защитить права и законные интересы истицы Муравьевой М.С. наряду с иными гражданами путем признания за ней права собственности на квартиру.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчицы Дубровицкой Т.П. в пользу истицы государственную пошлину, уплаченную последней при подаче иска, в размере 11 200 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 42,9 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ №<░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 11 200 ░░░. 00 ░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░. ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, – ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░                                                               ░.░. ░░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ 10 ░░░░░░░ 2020 ░░░░.