Решение от 29.05.2024 по делу № 33-3827/2024 от 14.03.2024

Судья Дидур Н.Н. Дело № 33-3827/2024

24RS0056-01-2022-005938-56

А-2.146

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 мая 2024 года               г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего: Кучеровой С.М.,

судей: Черновой Т.Л., Медведева И.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Машуковой Г.А.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Черновой Т.Л., гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора г. Красноярска в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования г.Красноярска к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, Бараникову А.С. о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка, исключении из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи, прекращении права собственности на земельный участок

по апелляционному представлению заместителя прокурора города Красноярска Пляскина Д.В.,

на решение Центрального районного суда г. Красноярска от 20 сентября 2023 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований прокурору г.Красноярска в интересах неопределенного круга лиц и Муниципального образования г. Красноярска к департаменту Муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, Бараникову а.с. о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка, исключении из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи, прекращении права собственности на земельный участок отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Заместитель прокурора города Красноярска, действуя в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город Красноярск обратился в суд с иском к Бараникову А.С., департаменту Муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между ДМИЗО администрации г. Красноярка и Бараниковым А.С. договора №1459 от 04.12.2020 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазины, для размещения объектов торговли; исключении из ЕГРН регистрационной записи о регистрации права собственности Бараникова А.С., прекращении права собственности Бараникова А.С. на вышеуказанный земельный участок.

Требования мотивированы тем, что в ходе проведенной прокуратурой города Красноярска проверки выявлен факт незаконного предоставления ДМИиЗО администрации г. Красноярска вышеуказанного земельного участка. Так 02.07.2019 на основании протокола о результатах аукциона от 31.05.2019, распоряжения администрации г. Красноярска от 09.04.2019 № 1871-недв, Бараникову А.С. для строительства магазинов в аренду на семь лет предоставлен вышеуказанный земельный участок. 13.11.2019 Бараников А.С. получил разрешение на строительство объектов капитального строительства, 17.02.2020 администрацией города Красноярска выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию общей площадью 610 кв.м, которые в дальнейшем Бараников А.С. зарегистрировал на праве собственности. На основании заявления Бараникова А.С. от 11.09.2020, между ДМИЗО администрации г. Красноярска и Бараниковым А.С. 04.12.2020 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка общей площадью № кв.м, который 22.01.2021 зарегистрирован на праве собственности за Бараниковым А.С. Считает, что спорный договор заключен в нарушение положений законодательства о землепользовании, так как при предоставлении спорного земельного участка Бараникову А.С. не принята во внимание явная несоразмерность его площади расположенным на нем капитальным объектам, у Бараникова А.С. право на его приобретение без проведения торгов не возникло, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка.

Судом постановлено решение вышеприведенного содержания.

В апелляционном представлении заместитель прокурора города Красноярска Пляскин Д.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на обстоятельства, ранее изложенные в исковом заявлении. При этом указывает на то, что площадь предоставленного земельного участка явно несоразмерна и в 50 раз превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости. Каких-либо доказательств в обоснование площади предоставляемого земельного участка, указывающих на необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости не представлено. Полагает, что сделка совершена в нарушение установленных требований действующего законодательства и по существу направлена на обход действующего порядка предоставления земельных участков, что противоречит основам правопорядка, посягает на публичные интересы и интересы третьих лиц, а именно на право хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный земельный участок или его часть в случае соблюдения установленного законом порядка предоставления земельных участков в аренду.

Ответчик Бараников А.С., представители третьих лиц, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, об отложении дела слушанием не просили, в силу положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционного представления в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав объяснения представителя процессуального истца прокурора отдела прокуратуры Красноярского края Дубро В.И., поддержавшей доводы апелляционного представления, представителя ответчика Бараникова А.С. – Саплеву Н.С. (по доверенности от 16.11.2022), представителя ответчика ДМИЗО администрации г.Красноярска – Вагапову А.В. (по доверенности от 15.12.2023), полагавших решение суда не подлежащим отмене, обсудив доводы апелляционного представления, возражений на апелляционное представление, судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Как следует из положений пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные этим кодексом, другими федеральными законами.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как верно установлено судом и следует из материалов дела, 02.07.2019 на основании протокола о результатах аукциона от 31.05.2019, распоряжения администрации г. Красноярска от 09.04.2019 № 1871-недв, извещения о проведении аукционом по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, опубликованного в газете «Городские новости» от 04.04.2019 года № 50, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и Бараниковым А.С. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазины (код 4.4), для размещения объектов торговли.

Постановлением администрации г. Красноярска от 01.07.2019 № 410 утвержден проект планировки и проект межевания территории северо-восточной левобережной части г. Красноярска. Данным проектом предусмотрено сохранение земельного участка № в исходных границах с условным номером (1.17.9) площадью № кв.м.

13.11.2019 администрацией г. Красноярска выдано разрешение № 24-308-322-2019 на строительство объекта: «Магазины, расположенные по <адрес>

17.02.2020 администрацией г. Красноярска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 24-308-322-2019 - построенного объекта капитального строительства, общей площадью 610 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №.

На основании соглашения от 28.05.2020 договор аренды от 02.07.2019 сторонами был расторгнут.

Согласно сведениям из ЕГРН 15.09.2020 Бараниковым А.С. произведена государственная регистрация права собственности на нежилые одноэтажные здания по адресу: <адрес> общей площадью № кв.м и № кв.м, присвоены кадастровые номера соответственно №.

В целях эксплуатации указанных нежилых зданий 11.09.2020 Бараников А.С. обратился с заявлением на имя заместителя главы города – руководителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска администрации г. Красноярска о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью № кв.м.

На основании заявления Бараникова А.С. от 11.09.2020 о предоставлении в собственность земельного участка в льготном порядке без проведения торгов, 04.12.2020 между ДМИЗО администрации г. Красноярска и Бараниковым А.С. заключен договор №1459 купли-продажи вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью № кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, находящегося в зоне делового, общественного и коммерческого назначения объектов культуры, для размещения объектов торговли (магазины код 4.4). Цена земельного участка определена в размере 7 246 037,93 руб., что составляет 15% от его кадастровой стоимости.

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за Бараниковым А.С. в установленном законом порядке <дата>.

По сведениям ГИСОГД данный земельный участок находится в зоне делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (О-1), которая включает в себя магазины (код – 4.4), с основными видами разрешенных использований, в том числе хранение автотранспорта (код – 2.7.1). Земельный участок находится в границах территории, относительно которой разработан и утвержден проект планировки и проект межевания территории Северо-Восточной левобережной части <адрес>, в границах зоны планируемого размещения ОКС 1.17.9 – ОКС административно-делового назначения, площадью застройки № кв.м, общая площадь зданий № кв.м.

Также судом установлено, что на спорном земельном участке расположены сооружения коммунального хозяйства: наружные сети водоснабжения с кадастровым номером №, сооружение электроэнергетики с кадастровым номером № (сети электроснабжения КЛ 10 кВ и ТП-170-1А-3 (2 х 630 кВа).

На основании договора № 07-10/22 от 07.11.2022 с целью энергоснабжения магазинов № (№) и № (№), расположенных на земельном участке №, Бараниковым А.С. осуществлено технологическое присоединение к электрическим сетям сетевой организации ООО «Золото Финанс». Стоимость данного подключения составила 11 020 650 руб., оплачена ответчиком полностью, что следует из представленных последним чеков.

В соответствие с заключением специалиста – кадастрового инженера ФИО11, составленного по результатам обследования земельного участка №, при выполнении строительных работ требования к проценту застройки в границах указанного земельного участка не нарушены, раздел данного объекта недвижимости невозможен, площадь земельного участка с кадастровым номером № соразмерна и необходима для эксплуатации в соответствии с целевым назначением расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности Бараникову А.С. При этом, специалистом принято во внимание, что на основании Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий пользования земельных участков, расположенных в границах таких зон», восточная часть спорного земельного участка находится в охранной зоне электрических сетей. Западная часть земельного участка обременена охранной зоной сооружения коммунального хозяйства: наружные сети водопровода протяженностью 119 метров. Данные обстоятельства исключают проведение на данных частях земельного участка строительных работ и, как следствие, возможность проведения аукциона на право заключения договора аренды для целей строительства. Центральная часть земельного участка № занята площадкой, предназначенной для продажи крупногабаритных товаров, в том числе автомобильной техники: при строительстве на земельном участке магазинов № 1 и № 2 учтено их целевое назначение, предусматривающее продажу крупногабаритного имущества путем формирования открытой торговой площадки. Конфигурация земельного участка исключает возможность формирования из его территории иных участков без нарушения требований ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. Расположенные на земельном участке объекты взаимоувязаны и не могут существовать друг без друга. Посредством эксплуатации расположенных на земельном участке сооружений обеспечивается коммунальное обслуживание нежилых зданий магазинов № 1 и № 2. Выделение земельного участка каким-либо способом, отличным от существующего порядка, приведет к парализации деятельности всего комплекса.

Из заключения АО «Гражданпроект» от 14.04.2023 следует, что изменение границ земельного участка с кадастровым номером № невозможно с связи с наличием проекта межевания, которым предусмотрено «сохранение» границ и наличием построенных объектов.

Разрешая при данных обстоятельствах спор, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных прокурором города Красноярска в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город Красноярск исковых требований.

При этом суд обоснованно исходил из того, что Бараников А.С., используя земельный участок на законных основаниях по договору аренды, имея на нем объекты недвижимости – два здания, права на которые не оспорены, имел исключительное право на приобретение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и доказывания необходимой площади земельного участка; установленных ст. 39.16 ЗК РФ оснований для отказа Бараникову А.С. в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов у ДМИЗО администрации г. Красноярска не имелось. Ни земельным законодательством, ни иными федеральными законами не предусмотрена необходимость соотнесения площади земельного участка с размером территории в границах данного земельного участка, необходимого для использования такого здания, сооружения, для целей применения положений ст.39.20 ЗК РФ. Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании решения суда и была оплачена Бараниковым А.С. в соответствии с законом из размера 15% от кадастровой стоимости.

Также судом учтено, что спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, используется в соответствии с требованиями нормативных актов по назначению, обратного не представлено, при этом площадь является необходимой и достаточной для осуществления на нем заявленной деятельности; на земельном участке помимо капитальных строений, находятся сооружения коммунального хозяйства. Раздел земельного участка под имеющимися объектами недвижимости недопустим, так как противоречит единству использования земельного участка.

Доказательств того, что заключенный договор купли-продажи земельного участка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы, процессуальным истцом не представлено.

Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Основания для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом ни положениями земельного кодекса, ни нормами, содержащимися в других федеральных законах, не предусматривается необходимость соотнесения площади земельного участка с размером территории в границах данного земельного участка, необходимой для использования такого здания, сооружения для целей применения положений ст. 39.20 земельного кодекса.

По смыслу указанных норм права, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

При этом установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 №935-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из системного анализа норм права, регулирующих спорные правоотношения, и их официального толкования, следует, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Следовательно, при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Поскольку указанные обстоятельства являлись юридически значимыми, однако не были проверены судом первой инстанции, восполняя пробелы разрешения спора, судебной коллегией в порядке ст. 327.1 ГПК РФ приняты в качестве новых доказательств по делу и приобщены к материалам гражданского дела составленные ООО «Горизонт» схемы расположения ОКС в пределах границ земельного участка № площадью № кв.м.

Так согласно схеме расположения ОКС, коммуникаций, площадок, элементов благоустройства, площадь открытых торговых площадок составляет № кв.м, территория, занятая зданиями, проездами (с учетом пожарных проездов) и элементами благоустройства (газонами, парковочными местами) – № кв.м., зона минимальных расстояний от сетей канализации составляет 1 903 кв.м, а от сетей водоснабжения – № кв.м, охранные зоны объектов энергоснабжения – № кв.м, итого территории, занятой и/или ограниченной для строительства – № кв.м (пересечения вышеуказанных территорий не учитываются).

На основании вышеизложенного с учетом особенности определения и образования границ земельного участка, соответствующих требованиям градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании участка, вся территория земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м, в границах определенных и предусмотренных проектом межевания территория северо-восточной левобережной части города Красноярска, утвержденный постановлением администрации г. Красноярска №410 от 01.07.2019 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории северо-восточной левобережной части города Красноярска» с внесением изменений утвержденных постановлением администрации города Красноярска № 267 от 08.04.2020 «Об утверждении проекта внесения изменений в проект межевания территории северо-восточной левобережной частя города Красноярска» необходима для полноценного обслуживания и эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номерами № и функционирования вспомогательных объектов, в том числе, инженерных коммуникаций (сети канализации, водоотведении и электроснабжения).

Как следует из акта выездного обследования от 02.05.2024, фототаблицы к акту осмотра, составленных старшим помощником прокурора г. Красноярска ФИО12, пояснений специалиста государственного инспектора отдела надзора за строительством объектов первой территориальной зоны службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края ФИО13 от 03.02.2024, составленных по результатам осмотра (обследования) земельного участка, принятых судебной коллегией в качестве новых доказательств, в соответствии с Правилам землепользования и застройки, земельный участок с кадастровым номером № расположен по адресу: <адрес> в границах земельного участка с северной и южной стороны расположены два одноэтажных здания с кадастровыми номерами №, также возведены сети электроснабжения КЛ 10 кВ и ТП-170-1А-3 с кадастровым номером №, участок имеет ограждение, участок спланирован. Признаков нарушений земельного законодательства, а именно, самовольного занятия, нецелевого использования земельного участка не выявлено.

Таким образом, вопреки доводам апелляционного представления земельный участок не противоречит проекту межевания территории северо-восточной левобережной части г. Красноярска, формирование земельного участка произведено в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. С учетом объектов площадей функциональных зон спорного земельного участка, раздел такого земельного участка нарушит организацию предпринимательской деятельности и нормальную эксплуатацию всего комплекса, что фактически приведет к исключению его целевого использования и будет препятствовать осуществлению Бараникову А.С. соответствующей деятельности.

Иные доводы апелляционного представления также не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, поскольку по существу повторяют основания исковых требований, о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения не свидетельствуют.

Нарушений норм процессуального права, которые повлекли или могли повлечь вынесение незаконного решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░ ░░ 20 ░░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░.<░░░░░>

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 03.06.2024