Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-38/2024 (3а-316/2023;) ~ М-296/2023 от 20.12.2023

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

                                                            Дело № 3а-38/2024

                                                                      УИД: 39OS0000-01-2023-000385-46

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

              22 февраля 2024 года                                                   г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи                              Шубина Д.В.

при секретаре                            Макаревской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Медео-Строй» к ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Медео-Строй» обратился с административным иском в суд, указав, что является собственником нежилого здания №, общей площадью 1733,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24 ноября 2021 года кадастровая стоимость здания по состоянию на 1 января 2021 года определена в сумме 97188736,48 рублей. Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости, административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости указанного объекта. Согласно отчету об оценке №Н-0764-2023 от 04 октября 2023 года, изготовленному оценщиком ООО «НЦ «Балтэкспертиза» Сергиенко Г.А., рыночная стоимость здания № по состоянию на 12 сентября 2023 года составляет 45200000 рублей. Административный истец обратился в ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Решением от 07 ноября 2023 года №ОРС-39/2023/000970 в удовлетворении заявления было отказано. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости нежилого здания № нарушает его права собственника. Просит признать незаконным и отменить решение ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 07 ноября 2023 года №ОРС-39/2023/000970 и установить кадастровую стоимость нежилого здания № равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 сентября 2023 года в размере 45200000 рублей.

Представитель административного истца ООО «Медео-Строй» Ткачук Р.В. административные исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам, выразил согласие с результатом судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Сахаревич Е.А. против удовлетворения заявленных административных исковых требований возражала.

Заинтересованные лица Правительство Калининградской области, Управление Росрееестра по Калининградской области о рассмотрении дела извещены надлежаще, их представители в судебное заседание не явились, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

    В силу ч. 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ не осуществляется.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 г. №754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 декабря 2021 года. Таким образом, с указанной даты на территории Калининградской области подлежат применению положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

    Установлено, что ООО «Медео-Строй» является собственником нежилого здания №, общей площадью 1733,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Правительства Калининградской области №753 от 24 ноября 2021 года по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость этого здания определена в сумме 97188736,48 рублей.

По инициативе ООО «Медео-Строй» была произведена оценка рыночной стоимости здания №. Согласно отчету об оценке №Н-0764-2023 от 04 октября 2023 года, изготовленному оценщиком ООО «НЦ «Балтэкспертиза» Сергиенко Г.А., рыночная стоимость здания № по состоянию на 12 сентября 2023 года составляет 45200000 рублей.

ООО «Медео-Строй» 09 октября 2023 года обратился в ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания № в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке №Н-0764-2023 от 04 октября 2023 года. Решением ГБУ «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 07 ноября 2023 года №ОРС-39/2023/000970 в удовлетворении заявления было отказано. Как следует из решения, причиной отказа стало нарушение требований ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п «б», «в» п. 11 ФСО №7, а именно: в качестве объектов-аналогов при составлении отчета использованы здания производственно-складского назначения (аналог №3), автомастерская-автобаза (аналог №6), складская площадка с ангаром (аналог №9), производственно-складская база (аналог №20), в то время как оцениваемый объект является торгово-выставочным залом и отнесен оценщиком к коммерческой недвижимости с фактическим использованием в качестве магазина строительных материалов. В связи с тем, что объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по назначению, оценщиком установлен диапазон цен нехарактерный для объекта оценки, что привело к некорректным выводам относительно рынка недвижимости и искажению реальных цен на объекты аналогичного назначения. Также не выполнены требования подп. «б», «д» п. 22 ФСО №7, поскольку в сравнительном подходе оценщиком использован объект-аналог №3 (ул. Камская, 63), не сопоставимый с оцениваемым объектом, поскольку представляет собой готовый бизнес - действующий автосервис. Кроме того, в отчете некорректно рассчитаны корректировки на торг и на площадь – при расчете сравнительным подходом, некорректно определен коэффициент арендопригодной площади, коэффициент заполняемости коммерческих зданий, операционных расходов и коэффициент капитализации – при расчете доходным подходом. Не выполнены требования подп. 1-5 п. 9 ФСО V, выразившееся в том, что оценщиком при составлении отчета не был проведен выбор наиболее сопоставимых аналогов, не были внесены необходимые корректировки и не было произведено согласование скорректируемых значений, в результате чего ставки аренды объектов-аналогов при определении медианного значения оказались в диапазоне 188-1000 руб./кв.м, что является существенным расхождением и требует анализа возможных причин такого расхождения, указанный анализ оценщиком не проводился. Также в отчете не представлены скриншоты объявлений о продаже аналогов №2 и №5, чем нарушен п. 8 ФСО VI.

    Согласно заключению эксперта ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» Окомелко Н.В. №06-01/ЭС-2024 от 08 февраля 2024 года, отчет об оценке №Н-0764-2023 от 04 октября 2023 года выполнен с нарушением законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания № по состоянию на 12 сентября 2023 года составляет 46909000 рублей.

Данное заключение эксперта выполнено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования.    Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

      При таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмене решения от 07 ноября 2023 года №ОРС-39/2023/000970 не имеется, так как эксперт пришел к выводу о недостоверности отчета об оценке №Н-0764-2023 от 04 октября 2023 года, в том числе по тем же основаниям, что и ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Вместе с тем, из заключения эксперта следует, что кадастровая стоимость нежилого здания № по состоянию на 12 сентября 2023 года не соответствует его рыночной стоимости. Руководствуясь вышеприведенными положениями законодательства, ч. 1 ст. 245 КАС РФ, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 12 сентября 2023 года равной его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта №06-01/ЭС-2024 от 08 февраля 2024 года - 46909000 рублей

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в собственности объекта недвижимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░ «░░░░░-░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» №░░░-39/2023/000970 ░░ 07 ░░░░░░ 2023 ░░░░ – ░░░░░░░░.

                                 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 1733,6 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 12 ░░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░ ░░░░░ 46909000 ░░░░░░.

                        ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░-░░░░░» ░ ░░░ ░░ «░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» - 09 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

                        ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 27 ░░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░                                                                      ░.░. ░░░░░