Решение по делу № 2-1480/2016 ~ М-1570/2016 от 26.04.2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

пос. ФИО5, <адрес>                                                        11 мая 2016 года

Лазаревский районный суд <адрес> края в составе:

председательствующего                        А.П. Мороза

секретаря                                  ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации <адрес> о понуждении к заключению договора аренды, третье лицо: Лазаревский отдел <адрес> «Управления Росреестра» по <адрес>,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 А.А. обратился в суд с иском к администрации <адрес>, в котором просит обязать администрацию <адрес> в лице Департамента имущественных отношений администрации <адрес> заключить с ним договор аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123015:1033, площадью 2 100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиница, расположенного по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район, микрорайон ФИО2, <адрес>; обязать Лазаревский отдел <адрес> «Управления Росреестра» по <адрес> зарегистрировать право долгосрочной аренды ФИО3 в отношении указанного земельного участка.

В обоснование своих требований указал, что в соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ он является арендатором земельного участка площадью 2100 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0123015:1033, категория земель: земли населенных пунктов – гостиница, расположенный по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район, микрорайон ФИО2, <адрес> принадлежащего на праве собственности МО город-курорт Сочи.

Срок действия указанного договора в соответствии с п. 2.1 установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Указал, что при обращении к главе <адрес> с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123015:1033, площадью 2100 кв.м. для строительства гостиницы, по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район, микрорайон ФИО2, <адрес>, письмом заместителя директора Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано и разъяснено, что дело по заявлению ФИО3 № было возвращено в соответствии с п. 32 постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности» в связи с отсутствием в представленных материалах указания основания предоставления земельного участка.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд.

ФИО4 А.А. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду не пояснил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал

Представитель истца ФИО8 в судебном заседании требования иска поддержал, просил удовлетворить.

Представитель администрации <адрес> по доверенности ФИО9 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требования.

Представитель ФИО5 отдела <адрес> «Управления Росреестра» по <адрес> в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду не пояснил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела суд находит исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Распоряжением администрации ФИО5 внутригородского района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О предварительном согласовании места размещения гостиницы по <адрес> в микрорайоне ФИО2 внутригородского района <адрес>» утверждены выполненные по заказу ФИО3 материалы предварительного согласования места размещения гостиницы по <адрес> в микрорайоне ФИО2 внутригородского района <адрес>.

Распоряжением администрации ФИО5 внутригородского района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О предоставлении ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123015:1033 для строительства гостиницы по <адрес> в микрорайоне ФИО2 внутригородского района <адрес>» в соответствии со статьями 22, 29, частью 5 статьи 30 и статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О делегировании отдельных полномочий администрации <адрес>», предоставлен ФИО3 в аренду сроком на 3 (три) года из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером: 23:49:0123015:1033 площадью 2100 кв.м. для строительства гостиницы по <адрес> в микрорайоне ФИО2 внутригородского района <адрес>.

Судом установлено, что до заключения договора аренды земельного участка между сторонами возник преддоговорный спор относительно кадастровой стоимости земельного участка, и как следствие, размера арендной платы за него.

Вступившими в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, в размере 9 803 000 рублей.

После чего ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> в лице департамента имущественных отношений пересчитан размер арендных платежей и с ФИО3 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ.

По заключению договора аренды земельного участка ФИО4 А.А, обратился за получением технических условий для подключения проектируемой гостиницы к сетям городской инженерной инфраструктуры. Истцом заключен договор № ТУ от ДД.ММ.ГГГГ с МУП <адрес> «Водосток» ценой 10 065,08 руб.; договор инвестирования №-и от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Сочиводоканал», оплачено 409 280 руб.; договор технологического присоединения № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от 23.03.2016г. с ПАО «Кубаньэнерго» ценой 902 598,05 руб.

На основании градостроительного плана земельного участка от 23.04.2015г., утвержденного департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации <адрес>, а также выполненной ООО «Архитектурная мастерская «АРиС» проектной документации объекта капитального строительства администрация <адрес> выдала ФИО3 разрешение № RU№ от ДД.ММ.ГГГГ на строительство гостиницы на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0123015:1033.

Изучением материалов дела установлено, что договор аренды земельного участка сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> заключила с истцом фактически ДД.ММ.ГГГГ с расчетом арендных платежей начиная с ДД.ММ.ГГГГ; разрешение на строительство выдано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данным кадастрового и технического паспортов объекта незавершенного строительства, по истечении трех месяцев со дня выдачи разрешения на строительство истцом возведен на арендуемом земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0123015:1033 незавершенный строительством объект (гостиница) площадью застройки 252,2 кв.м.

В связи с предстоящим 30.04.2016г. истечением трехлетнего срока действия договора аренды №, заключенного фактически ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0123015:1033 и объективной невозможностью строительства гостиницы на основании разрешения, выданного ДД.ММ.ГГГГ, в течение менее чем трех месяцев, ФИО4 А.А. обратился в администрацию <адрес> с просьбой заключить с ним новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0123015:1033 сроком на 49 лет.

Администрацией <адрес> истцу отказано в заключении договора аренды земельного участка на новый срок по формальным соображениям: в связи с отсутствием в заявлении ФИО3 указания на предусмотренное законом основание предоставления испрашиваемого земельного участка без проведения торгов.

Однако, исследованием материалов дела установлено, что в заявлении ФИО3 указано основание предоставления муниципальной услуги «Заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности» - подпункт 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами находящихся в муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен гражданину в аренду без проведения торгов.

Таким образом, в силу закона проводить торги в отношении земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0123015:1033 не нужно, поскольку данный земельный участок был предоставлен без проведения торгов в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент его предоставления, поскольку Распоряжением администрации ФИО5 внутригородского района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О предварительном согласовании места размещения гостиницы по <адрес> в микрорайоне ФИО2 внутригородского района <адрес>» утверждены выполненные по заказу ФИО3 материалы предварительного согласования места размещения гостиницы по <адрес> в микрорайоне ФИО2 внутригородского района <адрес>.

В соответствии с п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ предметом аукциона не может быть земельный участок, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании его предоставления.

Как следует из части 1 статьи 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются нормы земельного законодательства, действовавшие на момент их заключения. В частности, до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной сосбтвенности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до ДД.ММ.ГГГГ, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ) предусматривалось заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при принятии соответствующего решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Таким образом, испрашиваемый земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до ДД.ММ.ГГГГ, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ): на основании заявления арендатора, поскольку предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до ДД.ММ.ГГГГ, но не ранее чем за три года до предоставления участка.

Кроме того, как предусмотрено частью 1 статьи 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», земельный участок, в отношении которого до ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть: предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка; предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

Согласно п. 5.1.6. заключенного с администрацией <адрес> договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ №, истец, как арендатор земельного участка по истечении срока действия договора имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.

Принимая во внимание, что заявление о заключении нового договора аренды подано истцом до истечения срока действия заключенного договора; исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут, в силу положений действующего земельного законодательства договор аренды испрашиваемого земельного участка на новый срок подлежит заключению с истцом без проведения торгов.

В силу требований пункта 4 статьи 445 Гражданского Кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Частью 1 ст. 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В п.п. 25 и 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства, свидетельствующее о незаконности принятого решения.

В судебном заседании установлено, что на основании Федерального закона «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения. В собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» №244-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 2100 кв.м.. с кадастровым номером 23:49:0123015:1033, категория земель: земли населенных пунктов – гостиница, расположенный по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район, микрорайон ФИО2, <адрес> принадлежит на праве собственности МО город-курорт Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЛ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из Постановления администрации ФИО5 внутригородского района <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0123015:1033, площадью 2100 кв.м. предоставлен ФИО3 в аренду на 3 года для строительства гостиницы по <адрес> в микрорайоне ФИО2 внутригородского района <адрес>, согласно прилагаемого кадастрового паспорта земельного участка. Земельный участок расположен в территориальной зоне «РК».

В соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между МО город-курорт Сочи в лице директора Департамента имущественных отношений администрации <адрес> ФИО10 и арендатором ФИО3 последнему предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123015:1033, площадью 2100 кв.м. для строительства гостиницы, по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район, микрорайон ФИО2, <адрес>.

Данный договор ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за №.

Срок действия указанного договора в соответствии с п. 2.1 установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленного суду разрешения на строительства №RU№ от ДД.ММ.ГГГГ выданного ФИО3 следует, что ему разрешено строительство гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123015:133, этажностью корпусов: корпус 1 – 2 этажа, корпус 2 – 2 этажа, по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район, микрорайон ФИО2, <адрес>.

Истец в целях реализации своего права на заключение договора аренды в отношении указанного земельного участка на новый срок обратился к главе <адрес> с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123015:1033, площадью 2100 кв.м. для строительства гостиницы, по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район, микрорайон ФИО2, <адрес>, однако, письмом заместителя директора Департамента имущественных отношений Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ дело по заявлению ФИО3 № было возвращено в соответствии с п. 32 постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности» в связи с отсутствием в представленных материалах указания основания предоставления земельного участка.

Суд не может согласиться с указанным отказом в силу того, что в соответствии с ч. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В ч.4 ст. 39.6 ЗК РФ указано, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Приходя к выводу об удовлетворении требований ФИО3 суд учитывает, что в соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно абз.1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Часть 2 ст. 621 ЗК РФ устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Указанные нормы гражданского законодательства не были учтены и соблюдены Департаментом при рассмотрении заявления ФИО3, что указывает на незаконность оспариваемого заявителем отказа в установлении нового срока аренды земельного участка.

Возражения представителя администрации <адрес> на исковые требования ФИО3 суд находит несостоятельными, поскольку в данном случае возникают отношения, связанные с пролонгацией договора аренды, а истец, как лицо, обладавшее в силу заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора правом пользования земельным участком на условиях аренды, сохранил это право на момент рассмотрения настоящего дела в суде, поскольку суду не представлены доказательства наличия возражений на это со стороны арендодателя.

Достоверно установлено, что ФИО4 А.А. как во время действия, так. и после истечения срока действия вышеуказанного договора аренды продолжает пользоваться спорным земельным участком в соответствии с его целевым назначением.

Удовлетворяя требования иска, суд также принимает во внимание, что доказательств прекращения арендных правоотношений между сторонами суду не представлено. Администрация с требованием об освобождении земельного участка ни к ФИО3, ни к иному лицу в суд не обращалась.

Принимая во внимания изложенные требования закона и фактические обстоятельства дела, установленные в судебном заседании, суд приходит к выводу об обоснованности требований заявления и необходимости их удовлетворения, что является единственным способом восстановления законных прав и интересов ФИО3

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО3 к администрации <адрес> о понуждении к заключению договора аренды, третье лицо: Лазаревский отдел <адрес> «Управления Росреестра» по <адрес> – удовлетворить.

Обязать администрацию <адрес> в лице Департамента имущественных отношений администрации <адрес> заключить с ФИО3 договор аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123015:1033, площадью 2 100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиница, расположенного по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район, микрорайон ФИО2, <адрес>.

Обязать Лазаревский отдел <адрес> «Управления Росреестра» по <адрес> зарегистрировать право долгосрочной аренды ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123015:1033, площадью 2 100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиница, расположенного по адресу: <адрес>, Лазаревский внутригородской район, микрорайон ФИО2, <адрес>.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Лазаревский районный суд.

Судья ФИО5

районного суда <адрес>                         А.П. Мороз

Копия верна:

Судья ФИО5

районного суда <адрес>                         А.П. Мороз