Решение по делу № 11-56/2017 от 23.10.2017

Дело № 11-56/2017         

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 ноября 2017 года

Фрунзенский районный суд города Владимира в составе:

председательствующего судьи     Белякова Е.Н.,

при секретаре     Марцишевской Е.А.,

с участием                                

представителя истца                         Маркина С.В.,

ответчика                                 Волковой Г.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Владимире 14 ноября 2017 года дело по апелляционной жалобе администрации города Владимира на решение мирового судьи судебного участка №5 Фрунзенского района города Владимира от 04.09.2017 г. по делу №2-526/2017 по иску администрации города Владимира к Волковой Галине Николаевне о взыскании задолженности по арендной плате, начисленных пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами, которым постановлено:

исковые требования администрации г. Владимира к Волковой Галине Николаевне о взыскании денежных средств – оставить без удовлетворения.

Выслушав представителя истца, ответчика, суд

у с т а н о в и л:

Администрация г.Владимира обратилась в суд с иском к Волковой Г.Н. о взыскании денежных средств.

В обоснование требований указано, что Волкова Г.Н. является собственником 44/10000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом по адресу: .......

9 апреля 2007 года зарегистрировано право собственности ООО «РостСтройИнвест» на данный объект недвижимости, между администрацией Г.Владимира и ООО «РостСтройИнвест» 10 июля 2007 года заключен договор №№... аренды земельного участка, кадастровый номер №..., площадь 5 133 кв.м. для целей строительства многоэтажного жилого дома.

Со ссылкой на данные обстоятельства, положения Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ, заявлены требования о взыскании с Волковой Г.Н. арендных платежей за период с 15 августа 2013 года по 2 марта 2016 года в размере 2583 рублей 50 копеек, неустойки за нарушение срока внесения арендной платы за период с 26 сентября 2013 года по 2 марта 2016 года в размере 1104 рубля 12 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 3 марта 2016 года по 30 июня 2016 года в размере 70 рублей 40 копеек.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Блинов А.А. заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик Волкова Г.Н. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признала. В обоснование позиции указала, что представленный договор аренды земельного участка заключен между администрацией г.Владимира и ООО «РостСтройИнвест» в качестве арендатора. Ею (Волковой Г.Н.) указанный договор не подписывался, присоединение к договору не оформлялось, земельный участок в пользование не передавался, право собственности на идеальные доли, соответствующие квартире не построенного жилого дома, признано в судебном порядке в целях защиты прав участника долевого строительства, застройщиком заключенный и оплаченный договор долевого строительства не исполнен - жилой дом не построен, в эксплуатацию не введен, часть жилого дома в виде оплаченной ею (Волковой Г.Н.) квартиры не построена. Указала, что включена в реестр обманутых дольщиков объекта недвижимости, в отношении ООО «РостСтройИнвест» завершено конкурсное производство, в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации должника, что означает прекращение действия договора аренды. Также заявила об истечении срока исковой давности по требованиям за период с 15 августа 2013 года по 25 июня 2014 года, указала, что участник долевого строительства физическое лицо в силу закона освобожден от уплаты арендной платы.

Мировой судья судебного участка №5 Фрунзенского района г. Владимира постановил вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением мирового судьи, представитель истца Степанова М.А. обратился в суд с апелляционной жалобой. В обоснование заявленного требования указал, что судебный акт вынесен с нарушением норм материального права и несоответствием выводом суда фактическим обстоятельствам дела. В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 30 совместного постановления пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/20 суд первой инстанции неправильно сделал вывод о том, что доля в праве общей долевой собственности ответчика в размере 44/10000 в незавершенном строительством объекте не является зданием, строением, сооружением. В материалах дела имеется выписка из ЕГРП на земельный участок, в которой отражена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Решением Арбитражного суда Владимирской области ООО «РостСтройИнвест» было признано несостоятельным, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением того же суда должник исключен из реестра юридических лиц в 2013 году. Поскольку Волкова Г.Н. – собственник незавершенного строительством объекта, приобрела право общей долевой собственности на основании вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Владимира, которым суд восстановил нарушенное право ответчика путем прекращения права собственности ООО «РостСтройИнвест» на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, общей площадью 1007,3 кв.м, расположенный по адресу: ...... и, соответственно, признал право собственности на долю ему принадлежащую. В связи с тем, что ООО «РостСтройИнвест» было ликвидировано, его обязательства перед кредиторами считаются погашенными. На основании изложенного, просит суд отменить решение мирового судьи судебного участка №5 Фрунзенского района г. Владимира от 04.09.2017 по делу № 2-526/2017, принять по делу новый судебный акт о полном удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Маркин С.В., действующий на основании доверенности от 29.12.2016 г., поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что судом не применена ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. На данный момент организация-застройщик ликвидирована, соответственно, залог автоматически прекращается.

Ответчик в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против отмены решения мирового судьи, пояснил, что между ним и администрацией нет договора аренды, арендная плата не определена. Землей ответчик не пользуется, потому что дом не достроен. Квартира ответчика находится на 10 этаже, на данный момент построено всего 2,5 этажа. Администрация заключала договор с застройщиком на полный земельный участок. Дом не сдан с 2007 года. Ст. 35 ЗК РФ применяется в отношении зданий, строений и сооружений, в случае ответчика, это незавершенное строительство. Полагает, что решение принято законно и не подлежит отмене.

Заслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно нее.

Из материалов дела следует, что между администрацией г. Владимира и ООО «РостСтройИнвест» в лице директора Зиновьева А.В. 10.07.2007 года был заключен договор аренды земельного участка (кадастровый номер №...) № №... (л.д. 9-14). Согласно п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала. П. 3.1 договора устанавливает арендную плату в размере 17 393,17 руб. в квартал. Цель аренды по п. 1.3 договора – строительство многоэтажного жилого дома.

Ответчик Волкова Г.Н. является участником долевого строительства жилого дома, находящегося по адресу: ......, и собственником 44/10000 доли в указанном доме на основании договора участия в долевом строительстве (л.д.48). Данный объект расположен на спорном земельном участке, предоставленном администрацией г.Владимира в аренду застройщику ООО «РостСтройИнвест».

Решением Ленинского районного суда г. Владимира от 15.09.2017 года, вступившим в законную силу, частично удовлетворены исковые требования Волковой Г.Н. к ООО «РостСтройИнвест» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Право собственности ООО «РостСтройИнвест» в отношении 44/10000 доли в праве собственности на незавершенный строительством многоэтажный дом, расположенный по адресу: ......, прекращено и признано за Волковой Г.Н. (л.д. 51-56). Администрация г.Владимира в связи с признанием ООО «РостСтройИнвест» банкротом и исключением из реестра юридических лиц в 2013 году, просит взыскать с Волковой Г.Н. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № №....

Решением мирового судьи от 04.09.2017 года в удовлетворении исковых требований Администрации г. Владимира отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что стороной по спорному договору аренды земельного участка Волкова Г.Н. не являлась, данных в подтверждение присоединения Волковой Г.Н. к договору либо возникновения у указанного лица отношений субаренды в отношении земельного участка не представлены.

Согласно ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

По смыслу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды земельного участка от 10.07.2007 года № №... заключен между администрацией г. Владимира, как арендодателем, и ООО «РостСтройИнвест», как арендатором. Таким образом, указанные лица являются сторонами спорного договора, несут всю полноту прав и обязанностей, предусмотренных договором.

Волкова Г.Н. является собственником 44/10000 доли в праве собственности на незавершенный строительством многоэтажный дом, расположенный по адресу: ......, на основании договора участия в долевом строительстве и решения Ленинского районного суда г. Владимира. Указанный объект расположен на спорном земельном участке, переданном в аренду ООО «РостСтройИнвест» для строительства многоэтажного жилого дома.

Таким образом, Волкова Г.Н. не является стороной договора аренды № №....

Судом первой инстанции правомерно указано, что объектом признания в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Владимира от 15.09.2010 года являлись не здания, строения и сооружения, а доля в незавершенном строительством объекте.

Согласно ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Однако, ООО «РостСтройИнвест» свои обязательства перед участниками долевого строительства не исполнило, жилой дом не был завершен строительством, в связи с чем, на основании постановления следователя СЧ СУ УМВД России по Владимирской области от 09.07.2015 года Волкова Г.Н. признана потерпевшей в результате неправомерных действий ООО «РостСтройИнвест». Таким образом, ответчик не приобрел право собственности на объект, подпадающий под категорию «здания, строения, сооружения», в связи с чем, не взял на себя обязательства, предусмотренные переходом права пользования в рамках ст. 35 ЗК РФ о переходе к новому собственнику здания права пользования соответствующей частью земельного участка, занятого зданием.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Из указанных выше положений закона о долевом участии в строительстве следует, что право собственности на земельный участок у дольщика возникает только в случае, если многоквартирный дом создан как объект недвижимости.

Возведение объекта незавершенного строительством на земельном участке, предоставленном ранее застройщику в аренду для строительства 10-этажного многоквартирного дома, не влечет возникновение права собственности на земельный участок, поскольку закон не допускает осуществление строительства лично участником долевого строительства, в силу подпункта 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды, на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

На основании изложенного, суд полагает, что судом первой инстанции правомерно сделан вывод признании спорными доводов истца относительно возникновения у ответчика обязанностей по уплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды.

Таким образом, действие договора аренды, заключенного с прежним застройщиком, прекратилось на основании ст. 416 ГК РФ, поскольку нормы Закона о долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям ст. 35 Земельного кодекса РФ, предусматривающее переход права пользования земельным участком на тех же условиях, т.е. на условиях договора аренды, заключенного с ООО «РостСтройИнвест».

Доказательств заключения иного договора с истцом не представлено.

На основании изложенного, решение мирового судьи является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции не установил нарушений норм материального и процессуального законодательства мировым судьей, которые влекут отмену или изменение судебного акта.

Доводы жалобы направлены на иную оценку доказательств, иное толкование норм права, не опровергают выводов мирового судьи, оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения в указанной части, доводы жалобы не содержат.

Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

о п р е д е л и л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №5 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░░░░░░░░░ ░░ 4 ░░░░░░░░ 2017 ░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░░░░░░, - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░, ░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░             ░.░. ░░░░░░░