Решение от 02.09.2015 по делу № 2-2653/2015 от 12.03.2015

Дело №2-2653/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владивосток                                                                        02.09.2015г.

Ленинский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе председательствующего судьи Круковской Е.Н.,

С участием истца ФИО5

Представителя истца ФИО8

Представителя Администрации <адрес> ФИО9

Ответчиков ФИО6

Соответчика ФИО12

Представителя третьего лица ФИО10

при секретаре Припадаеве А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО4, ФИО5 к Администрации <адрес>, ФИО6, ФИО3, третьи лица Прокуратура <адрес> казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (МКУ «АПМЗН») о признании отсутствующим зарегистрированного права муниципальной собственности, признании недействительным договора купли- продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общедолевой собственности собственников помещений в отношении объекта недвижимости: нежилого помещения в здании (лит А), назначение: нежилое, общая площадь 16,2 кв. м., этаж 2, номер на поэтажном плане 1 (Ш), адрес (местонахождения) объекта: <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

Истцы, как собственники жилых помещений в доме, обратились в суд с иском, согласно которому в многоквартирном доме по <адрес> в <адрес> имеется нежилое помещение площадью 16,2м2, которое с момента постройки дома являлось техническим (вспомогательным), в котором размещено общедомовое имущество - распределительное оборудование для коммуникаций (вентили на стояках горячей и холодной воды). Данное помещение с 1978г. было мастерской для сантехников и электриков, обслуживающих дом, а с марта 2005г. это помещение было отремонтировано собственниками многоквартирного дома, установлено отопление и энергоснабжение, за счет жильцов поставлена деревянная дверь, в нем хранились детские коляски, велосипеды, оборудование, спортивный и прочий инвентарь жильцов дома.

В апреле 2014г. истцам стало известно, что МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» проводит торги в форме открытого аукциона 28.04.2014г., на который выставлено спорное нежилое помещение.

15.04.2014г. ФИО5 обратился в Прокуратуру <адрес> с заявлением о проведении проверки законности торгов в форме аукциона по продаже муниципального имущества, МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» включения в список лотов спорного нежилого помещения в доме с просьбой снять указанное помещение с торгов.

Прокуратурой <адрес> исх. №/ЗШ-14/2853 от 15.05.2014г. был дан ответ, в котором указано, что в связи с отсутствием согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома на продажу нежилого помещения Прокуратура <адрес> вынесла предостережение директору МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» о недопустимости нарушения закона.

Однако в феврале 2015г. истцам стало известно, что аукцион по продаже указанного помещения состоялся, с победителем открытого аукциона был заключен договор купли-продажи, зарегистрированный 27.11.2014г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В настоящее время собственником указанного помещения является гражданин ФИО6, который уже пытается перепродать указное помещение, разместив объявление на интернет - сайте фарпост.

От ответчика им известно, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 25-АБ № от 29.08.2011г. Муниципальное образование <адрес> являлось собственником спорного нежилого помещения. Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. №, Постановление мэра <адрес> от 15.07.1997г. № не подтверждают возникновение права собственности муниципального образования <адрес> на нежилое помещение площадью 16.2 м2, расположенного по адресу: <адрес>. Кроме того, ежемесячно по настоящее время собственниками многоквартирного дома регулярно производили оплату жилищно-коммунальных услуг, в том числе, содержали места общего пользования - подъезд, коридоры, оплачивали ОДН за электроэнергию, отопление спорного нежилого помещения. Администрация <адрес> до момента регистрации права собственности на вышеуказанное нежилое помещение и до его отчуждения не несла каких-либо расходов на содержание общего имущества дома.

Поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хоть одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

После уточнения требований просили: признать отсутствующим зарегистрированное право муниципальной собственности Администрации <адрес>, в отношении нежилого помещения общей площадью 16,2 м2, адрес объекта: <адрес>; Признать недействительным договор купли-продажи, зарегистрированный 27.11.2014г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, заключенный между гр. ФИО6 и Муниципальным казенным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»; Истребовать из незаконного владения у ФИО3 спорное помещение нежилое помещение;     Признать право общедолевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на нежилое помещение в здании (лит.А.) назначение: нежилое, общая площадь 16,2 м2, этаж 2, номера на поэтажном плане 1 (III), адрес объекта: <адрес>.

Истцы ФИО2 и ФИО4, представитель Прокуратуры <адрес> в суд не прибыли, извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании истец ФИО5 поддержал заявленные требования.

Представитель истцов поддержала заявленные требования, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. Требования о признании недействительным договора купли-продажи между ФИО6 и ФИО12 истцы не намерены заявлять, считая ее добросовестным приобретателем. Полагала, что представленные доказательства свидетельствуют о незаконности регистрации права органа местного самоуправления на спорный объект, а следовательно, и последовавших сделок. Не согласилась с возражениями ответчиков, представили письменные возражения, согласно которым, истцы верно указали назначение помещения с момента постройки дома - мастерская, которая позднее стала использоваться как помещение, предназначенное для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме (ст. 36 ЖК РФ). Информация о назначении помещения подтверждена и письмом Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по <адрес> № Ф-25-Зк/1681 от 19.05.2015 г. Однако с 1983 года инвентаризация жилого дома не проводилась, поэтому у компетентного органа не имеется правильных сведений о помещении. В предоставлении проектной документации истцам было отказано. Также Администрацией <адрес> не представлено доказательств, что нежилое помещение когда-либо использовалось ею как самостоятельный объект недвижимости. Администрация <адрес> не указала, какие расходы она понесла в связи содержанием и использованием этого помещения.     Истцам стало известно о нарушенном праве только в апреле 2014г.      Право собственности на квартиры возникло у истцов до вступления в законную силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №- ФЗ, части первой Гражданского кодекса РФ, и до регистрации права собственности Администрации <адрес> на нежилое помещение. Жилищный кодекс РФ, определивший понятие «общедомовое имущество многоквартирного дома», начал действовать с 01.03.2005 г. Дополнительная регистрация права собственности на общедомовое имущество не производится, оно возникает автоматически с приобретением права собственности на жилое помещение. Поэтому истцы, как и другие собственники помещений в многоквартирном доме, фактически являются долевыми собственниками спорного помещения. Согласие собственников помещений при оформлении права собственности Администрации <адрес>, а также при отчуждении данного помещения ФИО6, не испрашивалось.

Кроме того, при изучении представленных ответчиками документов установлено следующее. Согласно Извещению о проведении торгов в форме аукциона по продаже муниципального имущества от 28.04.2014 г., для участия в аукционе претенденты-физические лица представляют заявку представляют заявку и документ, удостоверяющий личность, или представляют копии всех его листов. Все листы документов, представляемых одновременно с заявкой, либо отдельные тома этих документов должны быть прошиты, пронумерованы и подписаны претендентом или его представителем.

Вместе с тем, представленная копия паспорта ФИО6 не прошита, не пронумерована, не подписана, содержит всего 2 листа, соответственно, нарушены установленные аукционные правила.    Просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель Администрации <адрес> с иском не согласился; представил письменный отзыв, согласно которому, в соответствии с п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 №8 и ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документом, подтверждающим право федеральной, собственности субъекта федерации, муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, субъекта федерации и муниципальной собственности. Право на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу ФЗ от 21.07.1997    №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрации таких прав проводится по желанию их обладателя.

Довод подателей искового заявления об определении правового статуса спорного помещения в качестве технического (вспомогательного) помещения, в котором размещено общедомовое имущество не подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Как следует из представленных Администрацией <адрес> документов спорные помещения сформированы и используются как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений дома, доказательства использования помещений в целях нужд владельцев дома отсутствуют, в отношении помещений площадью 16,2 кв.м, возникло право муниципальной собственности, собственники квартир в доме фактически не владели и не владеют спорным помещением. В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственники несут бремя содержания принадлежащего ему имущества. Однако, истцы в поданном заявлении не указали, какие конкретно расходы по содержанию и ремонту спорных помещений несли собственники помещений многоквартирного жилого дома. Напротив, представленные ответчиком в материалы дела документы свидетельствуют о том, что Администрация <адрес>, как собственник имущества, открыто и добросовестно пользовалась, владела и распоряжалась им. По данным ФГУП Ростехинвентаризации по <адрес> рассматриваемое помещение является самостоятельным объектом гражданского оборота.

Согласно представленному в материалы дела Свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.08.2011 Муниципальное образование являлось собственником спорного нежилого помещения, расположенного по <адрес>,26 в <адрес>. В связи с проведенными 28.04.2014 торгами спорное помещение было продано ФИО6 17.11.2014 был подписан договор купли-продажи и зарегистрирован переход права собственности на спорное помещение. Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. Поскольку право муниципальной собственности было зарегистрировано в 2011 году, то истцы не могли не знать о данном факте, поскольку сведения из ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят открытый характер и являются общедоступными. Таким образом, довод истцов о том, что о праве муниципальной собственности на спорное помещение они узнали только в 2015 году, является несостоятельным. В соответствии с п.2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является основанием для отказа в иске, поэтому при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требований.

Из искового заявления следует, что истцы являются собственниками квартир №, №, № по <адрес> на основании договоров приватизации от 15.04.1993 и от 30.04.1993 и договора мены от 1В. 07.1996. Ответчик полагает, что с момента заключения указанных договоров, а не с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, истцам было известно о нарушении их прав на использование общего имущества многоквартирного дома, о наличии право муниципальной собственности на спорные помещения и об использования помещения ответчиком. Между тем, истцы своевременно не воспользовались правом и не оформили общедолевое имущество многоквартирного жилого дома.

Поскольку право муниципальной собственности на спорное помещение возникло у ответчика до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то государственная регистрация такого права не требовалась в силу ст.6 указанного ФЗ. Основанием для внесение спорного помещения в реестр муниципальной собственности послужило решение малого Владивостокского городского Совета от 25.03.1992 №182, действующее на тот момент законодательство, не предусматривало понятия - общая долевая собственность в многоквартирном доме на общие помещения... (ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ), поскольку глава 1 ГК РФ введена в действие с 01.01.1995 и применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие, а Жилищный кодекс РФ введен в действие с 01.03.2005. При указанных обстоятельствах, администрация <адрес> на законных основаниях во исполнение решения малого Владивостокского городского Совета от 25.03.1992 №, внесла спорное нежилое помещение в реестр муниципальной собственности, которое ни кем не оспорено. Данное помещение обладает техническими характеристиками, позволяющими использовать его как самостоятельный объект гражданского оборота.

    Истцами не представлено ни одного доказательства принадлежности спорного помещения к общей долевой собственности собственникам квартир многоквартирного жилого дома, а именно: наличие инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания более одной квартиры дома, наличие противопожарного выхода. Такими образом, отсутствуют основания полагать, что спорное помещение согласно ст. 36 ЖК РФ относится к местам общего пользования. ДД.ММ.ГГГГ в УФРС по <адрес> было зарегистрировано право муниципального образования <адрес> на спорные помещения расположенные в жилом <адрес>. Существование на спорные помещения права собственности <адрес>, исключает возможность возникновения права общей долевой собственности на него собственников квартир многоквартирного дома по <адрес> в <адрес>. Следовательно, положения ст. 36 ЖК РФ не может быть применено к спорному нежилому помещению.

    ФИО6 полагал, что право на спорный объект перешло к нему в установленном законом порядке как победителю аукциона, процедура проведения которого была соблюдена, в связи с чем, требования истцов о признании договора между ним и ФИО6 и Муниципальным казенным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» неправомерны. Жильцами дома чинились препятствия в пользовании помещением, что послужило причиной его отчуждения. На день рассмотрения настоящего спора право на спорный объект прекращено.

     ФИО12 также возражала в удовлетворении требований, пояснив, что приобрела спорное жилое помещение у ФИО6 Она заключила договора на оплату коммунальных услуг по помещению. Право продавца было зарегистрировано в установленном законом порядке, Управлением Росреестра была проведена правовая экспертиза представленных документов. Полагает, что требования истцов незаконны и не подлежат удовлетворению.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает, что требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механические, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Судом установлено, истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> 5 ФИО4 на основании договора № от 15.04.1993г. на передачу квартир (домов) в собственность граждан; ФИО2 на основании договора № от 30.04.1993г. на передачу квартир (домов) в собственность граждан; Свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2010г., выданным ФИО5 на основании договора мены от 18.07.1996г.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии 25-АБ    № от 29.08.2011г. Муниципальное образование <адрес> являлось собственником спорного нежилого помещения в здании (лит.А.) назначение: нежилое, общая площадь 16,2 м2, этаж 2, номера на поэтажном плане 1(Ш), адрес объекта: <адрес>, т.е. в доме, где проживают истцы.

По результатам проведенного МКУ «АПМЗН» аукциона 28.04.2014г. протокол № был заключен договор купли-продажи с ФИО6 Право ФИО6 было зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес> 18.12.2014г., запись регистрации 25-25-01/153/2014-441.

25.02.2015г. между ФИО6 и ФИО12 был заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения. Указанный договор истцами не оспаривается. Право собственности ФИО12 было зарегистрировано 11.03.2015г., номер регистрации 25/011/001/2015-5963/2, согласно указанного договора купли -продажи.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

При этом, Согласно Свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.08.2011 Муниципальное образование являлось собственником спорного нежилого помещения, расположенного по <адрес>,26 в <адрес>. Основанием регистрации данного права послужило решение малого Владивостокского городского Совета народных депутатов от 25.03.1992г. №, принятого в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ № от 27.12.1991г. и Постановление мэра <адрес> № от 15.07.1997г.

В соответствии с п.1 Приложения № Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991г. № «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальной собственности» указано, что к объектам муниципальной собственности относятся: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), жилищно- эксплуатационные предприятия и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие объекты, перечисленные в данном приложении, объекты инженерной инфраструктуры городов, а также другие объекты, находящиеся в оперативном управлении исполнительных органов городских и районных (в городах) Советов народных депутатов (местной администрации).

     Согласно Постановлению мэра <адрес> № от 15.07.1997г. «О передаче основных средств, числящихся за муниципальным предприятиями жилищно-коммунального хозяйства на баланс Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>» Муниципальным предприятиям жилищно-коммунального хозяйства <адрес>:«<адрес> «<адрес>», «о.<адрес> передать, а Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> принять на баланс по акту приема-передачи основные средства, числящиеся на балансе муниципальных предприятий, в том числе и муниципальный жилой фонд в срок до 01.09.1997г.

В соответствии со ст. 290 ГКРФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Однако предусмотренных гражданским законодательством оснований для прекращения права муниципальной собственности на спорное имущество, приобретенного в установленном законом порядке в 1992году, судом не установлено.

Спорное помещение, как следует из пояснений сторон, в том числе и ФИО5, изначально использовалась как мастерская для работников жилищно-эксплуатационной организации, в том числе слесарей и сантехников.

Это подтверждается и Сведениям ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 19.05.2015г. согласно учетных данных инвентарного дела на техническом учете с момента проведения первичной технической инвентаризации лит.А <адрес> от 1979г. числились нежилые помещения общей площадью 16, 2кв. метра, этаж 2, номера на поэтажном плане I(III) с 1983 г., назначение данных нежилых помещений указано как мастерская. Сведения о том, что указанные помещения являлись местами общего пользования в материалах инвентарного дела отсутствуют. Истцами такие доказательства также не представлены.

Согласно ст.3 ч.1 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных, либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Поскольку судом не установлено права истцов на спорное жилое помещение, суд считает необоснованными их требования об оспаривании заключенного между ФИО6 и МКУ «АПМЗН» договора купли-продажи от 27.11.2014г. В связи с чем, требования истцов к ФИО12, которые не оспаривали добросовестность последней как приобретателя, об истребовании спорного имущества также не подлежат удовлетворению.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2, ░░░4, ░░░5 ░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░6, ░░░3, ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░» (░░░ «░░░░░») ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░- ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ (░░░ ░), ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░ 16,2 ░░. ░., ░░░░ 2, ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ 1 (░), ░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░░) ░░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░                             ░░░░░░░░░░ ░.░.