Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-2138/2021 ~ М-2021/2021 от 08.10.2021

Дело № 3а-2138/2021

22ОS0000-01-2021-002035-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 ноября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройматериалы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройматериалы» (далее – ООО «Стройматериалы») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца Никитина А.И. административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «Стройматериалы» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 2201546 рублей 25 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 06 ноября 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке *** от 27 августа 2021 года, составленный оценщиком ООО «Сибирский Институт Инноваций и Развития Бизнеса» Лаптевой Ю.Н., согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 784535 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Лаптева Ю.Н. выводы отчета подтвердила, указав, что в результате произведенного анализа рынка предложения о сдаче аналогичных земельных участков в аренду не выявлены. Следовательно, произвести расчет рыночной стоимости земельных участков по доходному подходу не представляется возможным, ввиду отсутствия предложений о сдаче в аренду аналогичных земельных участков. В соответствии с пунктом 20 ФСО №7, раздела №3 распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р объект оценки – земельный участок оценивается без каких-либо улучшений, в том числе зданий, строений, сооружений, коммуникаций. Наличие построек, а также инженерной инфраструктуры, расположенной в пределах земельного участка оценщиком не исследуются и не учитываются также и потому, что улучшения участка должны учитываться в составе объектов капитального строительства. В том случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость может относиться либо на основной объект либо что более корректно, распределяться между всеми строениями на участке. Точно такой же подход должен быть и в отношении других сопутствующих улучшений участка. Учет улучшений приведет к двойному налогообложению, поскольку последние будут также учтены в составе объектов капитального строительства расположенных на участке, либо могут быть поставлены на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости. Для целей оспаривания кадастровой стоимости земельных участков целесообразно рассматривать влияние на рыночную стоимость только фактора возможности или невозможности подключения к существующим сетям инженерно-технического обеспечения. Все земельные участки, используемые в качестве аналогов сравнения, расположены в населенных пунктах, в непосредственной близости от аналогов сравнения расположены земельные участки с подключенными коммуникациями, соответственно возможность подключения коммуникаций имеется. В отчете об оценке при расчете корректировки на местоположение не использовались данные «Справочника оценщика недвижимости – 2018 Земельные участки» под редакцией Лейфера Л.А., так как в данном справочнике расчет корректировки производится исходя из групп земельных участков. Оцениваемый земельный участок не входит ни в одну типовую группу, соответственно использование данных указанного справочника не корректно. Так как здания и земельные участки неразрывно связаны между собой и при увеличении стоимости здания также увеличивается стоимость земельного участка, то в данном случае целесообразно произвести расчет корректировки на местоположение на основании данных по универсальным производственно-складским объектам. Данный метод расчета корректировки является широко распространенным в оценочной практике и используется большинством оценщиков и судебных экспертов. В отзыве ответчика приведены копии объявлений о продаже земельных участков, при этом год размещения данных объявлений не указан, качество объявлений очень низкое, не читаются адреса земельных участков и идентификационные номера объявлений. В рамках отчета анализировался только 2018 и 2019 годы, как наиболее близкие периоды к дате оценке. 2015 год не исследовался, так как указанный период существенно удален от даты оценки, соответственно приведенные ответчиком объявления не могут быть учтены при производстве расчетов. В результате произведенного анализа рынка страницы 23-26 отчета установлено, что диапазон цен в сегменте объекта оценки составляет 6-257 руб./кв.м. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная с учетом индивидуальных характеристик составляет 130 руб./кв.м, то есть рыночная стоимость находится в границах ценового диапазона данного сегмента рынка. Для расчета корректировки на дату предложения оценщиком было использовано исследование, произведенное компанией RID Analytics, данное исследование произведено на основании населенных пунктов Алтайского края при этом средняя цена предложения земельных участков установлена без разбивки на сегменты, то есть в выборку были включены как земельные участки под торгово-офисную застройку, так и под производственно-складскую. Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определялась исходя из сегментации рынка с учетом индивидуальных характеристик объекта.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ***, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ 784535 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 05 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 19 ░░░░░░ 2021 ░░░░.