Решение от 27.04.2023 по делу № 2-414/2023 (2-6171/2022;) от 28.10.2022

05RS0031-01-2022-014939-73

Дело № 2-414/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Махачкала, 27.04.2023

мотивированное: 05.05.2023

Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе судьи Чоракаева Т.Э.

при секретаре Мухтарове М.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мамаевой ФИО9 к Казиевой ФИО10 о признании договора купли-продажи от 25.11.2010 состоявшимся, признании права собственности на объект недвижимости – 2-комнатную <адрес> общей площадью 55,8 кв. м. на 6 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>-в,

УСТАНОВИЛ:

Мамаева М.А. обратилась в суд с исковыми требованиями к Казиевой Д.Ж. о признании договора купли-продажи от 25.11.2010 состоявшимся, признании права собственности на объект недвижимости – 2-комнатную <адрес> общей площадью 55,8 кв. м. на 6 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

В обоснование иска указывается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчицей заключён предварительный договор купли-продажи на тот момент не созданного жилого помещения по адресу: <адрес>, пр. И. Шамиля, <адрес>-б, 2-комнатная квартира в 3 подъезде на 6 этаже, площадью 54 кв. м. По условиям предварительного договора основной договор подлежал заключению в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Цена квартиры – 1.180.000 руб. Также по условиям договора аванс в размере 200.000 руб. передается до подписания предварительного договора. Указанный аванс оплачен ответчице. В последующем истицей ответчице оплачена оставшаяся сумма в размере 980.000 руб., что подтверждается распиской на самом договоре, где указана оплата всей суммы договора – 1.180.000 руб. Строительство дома завершено, ему присвоен новый адрес - <адрес>-в, на квартиру выдан технический паспорт, однако истица не может воспользоваться своим правом и зарегистрировать право собственности, поскольку основной договор купли-продажи не заключён, ответчица уклоняется от его заключения.

Письменные возражения на иск не поступили.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования в отношении предмета спора, привлечена Администрация г. Махачкалы.

Надлежаще извещенные истица Мамаева М.А., ответчица Казиева Д.Ж., третье лицо Администрация г. Махачкалы на рассмотрение гражданского дела не явились, своих представителей в суд не направили, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

С учётом сведений о надлежащем извещении суд определил рассмотреть гражданское дело при имеющейся явке.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Истицей Мамаевой М.А. на рассмотрении и разрешение судом поставлены вопросы о признании договора купли-продажи от 25.11.2010 состоявшимся, признании права собственности на объект недвижимости – 2-комнатную <адрес> общей площадью 55,8 кв. м. на 6 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

Как следует из материалов гражданского дела, 25.11.2010 между истицей Мамаевой М.А. и ответчицей Казиевой Д.Ж. заключён предварительный договор купли-продажи на тот момент не созданного жилого помещения по адресу: <адрес>-комнатная квартира в 3 подъезде на 6 этаже, площадью 54 кв. м.

По условиям указанного предварительного договора от 25.10.2010 основной договор подлежал заключению в срок до 30.12.2010.

Согласно условиям договора полная стоимость приобретаемой квартиры составляет 1.180.000 руб., из которых аванс в размере 200.000 руб. уплачивается до заключения предварительного договора.

Предварительный договор от 25.11.2010 нотариально удостоверен.

На обратной стороне предварительного договора выполнена рукописная расписка о том, что полная выкупная цена квартиры в размере 1.180.000 руб. полностью оплачена истицей ответчице.

Истицей утверждается, что строительство дома полностью завершено.

В то же время, из представленной истицей выписки из ЕГР следует, что объект недвижимости по адресу: <адрес>, площадью 481,8 кв. м поставлен на кадастровый учет, ему присвоен к/н №, однако данный объект является незавершенным нежилым строением, готовность строения составляет только 28%. Собственниками строения являются Заирбекова Д.Ж. и Алиев А.М.

В то же время, кадастровый номер присвоен 25.11.2013, а запись о праве собственности внесены 19.03.2002.

Согласно правке отделения по г. Махачкале Дагестанского филиала Федерального БТИ от 10.03.2015 строению по адресу: <адрес>, присвоен действительный адрес: <адрес>-в.

Сведения о завершении строительства и вводе дома в эксплуатацию отсутствуют, из чего следует, что многоэтажный многоквартирный дом в эксплуатацию не введён.

В отношении собственников строения судом установлено, что Заирбекова Д.Ж. является ответчицей Казиевой Д.Ж., что подтверждается свидетельством о перемене имени.

Второй собственник строения Алиев А.М. умер, сведения о наследовании его имущества у суда отсутствуют.

В отношении спорной квартиры ещё в 2014 году составлен и имеется у истицы технический паспорт.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Судом по делу назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

1) Какова степень готовности, выраженная в процентах, объекта строительства: 2-комнатная <адрес>, расположенная в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>-в?

2) Соответствует ли объект строительства: 2-комнатная <адрес>, расположенная в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>-в, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, государственным стандартам?

3) Представляет ли объект строительства: 2-комнатная <адрес>, расположенная в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес>-в, угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно заключению экспертизы ООО «Южный центр судебной экспертизы и оценки «ЮГРАС» № 373/23 от 29.03.2023 степень готовности 2-комнатная <адрес>, расположенная в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>-в, составляет 100%.

Также экспертом установлено, что 2-комнатная <адрес>, расположенная в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>-в, соответствует разделу 3 СП 13-102-2003 и СП 54.13330.216 и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п.п. 2-3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п. 5 указанной статьи в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В свою очередь, п. 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда.

В п. 29 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 указывается, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В то же время из материалов дела и установленных судом обстоятельств следует, что стороны заключили между собой предварительный договор купли-продажи объекта, строительство которого не было завершено и планировалось к завершению в будущем.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 2 указанной статьи стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии с п. 3 данной статьи стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ч. 2 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

- на основании договора участия в долевом строительстве;

- жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Как указывалось в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения вышеуказанного ФЗ.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учётом того, что у истицы имеется расписка об оплате всей стоимости квартиры, предусмотренной предварительным договором, в отсутствие каких-либо возражений по поводу внесения полной стоимости пая, суд приходит к выводу о том, что данной распиской достоверно и в достаточной степени подтверждает факт полной оплаты пая.

Истцом указывается на то, что строительство дома завершено ещё в 2006 году, квартиры фактически переданы застройщиком участникам долевого строительства, что подтверждается актом приёма-передачи квартиры, однако оформление квартир в собственность не производится, поскольку застройщик, ссылаясь на финансовые проблемы, уклоняется от проведения процедур по вводу объекта в эксплуатацию. Истицей в указанной квартире произведён ремонт, завершены отделочные работы, все инженерные сети и коммуникации подключены, она вселилась в данную квартиру и проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги.

Согласно ч. 1 ст. 7 Конституции РФ Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ), и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ).

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истицы как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 30 совместного постановления № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав. При этом, лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Тот факт, что строительство жилого дома, в отношении которого заявлен спор, на момент рассмотрения дела формально не завершено, не может нарушать право истицы на защиту своих гражданских прав поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на объект недвижимости.

Суд также принимает во внимание, что квартира передана истице не позднее 2014 года, то есть с момента передачи квартиры на день рассмотрения гражданского дела прошло более 9 лет.

Истицей представлен технический паспорт на квартиру, которым подтверждается факт завершения её строительства и пригодности для проживания. Это же подтверждается заключением экспертизы, проведённой по назначению суда.

Учитывая вышеизложенное, положения вышеприведенных нормативных актов, отсутствие притязаний третьих лиц в отношении спорного объекта недвижимости, тот факт, что истица надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, суд приходит к выводу о том, что требование истицы Мамаевой М.А. основано на законе и подлежит удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░11 ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░12 ░ ░░░░░░░░ ░░░13 ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░2 ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – 2-░░░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░ ░░░░░░░░ 55,8 ░░. ░. ░░ 6 ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>-░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░