Решение от 11.02.2020 по делу № 66а-131/2020 от 23.12.2019

Судья Салихов Х.А.                                                              Дело № 66а-131/2020

(номер дела в суде первой инстанции

3га-918/2019)

ЧЕТВЕРТЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород                                                              11 февраля 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего	Ходус Ю.А.,
судей	Рогожиной Е.В., Мироновой Н.В.
при секретаре	Левиной М.Ю.

с участием представителя административного истца ФИО6, представителей административного ответчика ФИО7, ФИО8,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Панорама» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Рогожиной Е.В., судебная коллегия

установила:

ООО «Панорама» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровой стоимостью 167904706 рублей 32 копейки.

Рыночная стоимость земельного участка составляет 73090000 рублей.

Административный истец, уточнив требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 77195955 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 ноября 2019 года административное исковое заявление ООО «Панорама» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворено, определена кадастровая стоимость земельного участка: с кадастровым номером №, площадью 168194 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства межрегионального товарного оптового рынка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 84125592 рублей 98 копеек, по состоянию на 1 января 2018 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что, в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального Закона от 3 июля 2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", федеральными стандартами оценки, рыночная стоимость объектов недвижимости, о которых возник спор, установлена оценщиком и экспертом, проводившим на основании определения суда экспертизу, с нарушением действующего законодательства в сфере оценочной деятельности.

Представленное заключение не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, а также общей методологии оценки, поскольку в нарушение требований ст. 11 Закона об оценке, п. 5 ФСО № 3 судебная экспертиза № <данные изъяты> вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование применение объекта аналога № 1, который имеет статус временный, т.е. представляет собой территорию, уже поставленную на учёт в государственном кадастре, но еще не прошедшую процедуру регистрации на неё какого-либо права - аренды или собственности, такие земельные участки, как правило, на рынке продаются ниже рыночных.

Кроме этого, в нарушение п. 5 ФСО №3 эксперт вводит в заблуждение относительно аналогов № 3,4,5. Аналоги №№ 3,4 относятся к сегменту «Производственная деятельность», аналог № 5 относится к сегменту «Общественное использование», объект оценки относится к сегменту «Предпринимательство», повышающая корректировка на ВРИ не проведена, что привело к занижению рыночной стоимости.

Представителем административного истца представлены возражения на апелляционную жалобу, согласно которым административный истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании ч.1 ст.307 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учётом особенностей, предусмотренных настоящим Кодексом.

Рассмотрение данной категории дел осуществляется в порядке, установленном главой 25 КАС РФ.

Частью 1 ст.308 КАС РФ установлено, что суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объёме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Формами платы за использование земли, как установлено п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

На основании п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п.3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 ст.66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как предусмотрено ч.2 ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу абз. 3 ч. 11 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если административный ответчик на них не ссылался.

Пунктом 23 указанного постановления предусмотрено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Судом первой инстанции установлено, что ООО «Панорама» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 168194 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для строительства межрегионального товарного оптового рынка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

Как следует из материалов дела, административным истцом суду представлен отчёт № от 8 июня 2019 года, подготовленный <данные изъяты>», согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 73090000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного истца судом по делу назначена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от 26 августа 2019 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 77200000 рублей.

На основании повторного ходатайства представителя административного ответчика судом по делу назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>» № от 15 октября 2019 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 84125592 рублей 98 копеек.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о его достоверности. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение полностью соответствует указанному Закону, положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду первой инстанции и апелляционной инстанции представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлялся весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперт в заключении также указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Описание применяемых корректировок" Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ими выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, сторонами не приводится и судебной коллегией не установлено, в связи с чем, ходатайство о назначении повторной (третьей) судебной экспертизы отклонено.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании ее гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежали удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта ФИО9 <данные изъяты>» № от 15 октября 2019 года 84125592 рублей 98 копеек.

Вместе с тем, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не может быть использован аналог № 1, поскольку имеет статус временный, т.е. представляет собой территорию, уже поставленную на учет в государственном кадастре, но еще не прошедшую процедуру регистрации на нее какого-либо права - аренды или собственности, такие земельные участки, как правило, на рынке продаются ниже рыночных, подлежит отклонению в силу следующего.

Точная идентификация по кадастровому номеру, указание на наличие права аренды и соответствие объекту экспертизы по экономических характеристикам (в частности возможности его использования в качестве торгово-офисного объекта по причине локального местоположения соответствующих объектов - земельных участков) позволило использовать его экспертом в качестве объекта-аналога. До 1 марта 2022 года только при отсутствии государственной регистрации права на земельный участок его статус будет изменен на «архивный», а на момент проведения оценки и на момент проведения настоящего исследования его статус «временный» не умаляет права на него продавца или иного правообладателя. По данному объекту-аналогу была применена максимальная корректировка на краткосрочный период аренды в соответствии со справочником Лейфера

Доводы апелляционной жалобы о занижении рыночной стоимости земельного участка, так как примененные экспертом аналоги №№ 3,4 и № 5 относятся к разным сегментам, однако экспертом не проведена повышающая корректировка на ВРИ, также подлежат отклонению, так как выбор данных аналогов не привел к уменьшению рыночной стоимости объекта аналога (т.3, л. д. 87).

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и выводов судебного решения, по сути, сводятся к повторению апеллянтом изложенной в ходе рассмотрения дела своей позиции, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене или изменении решения суда, поскольку согласно положениям ст.ст.60 - 62, 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ 5 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░. ░░░░░░) ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 35 ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░: