Решение от 02.10.2020 по делу № 2-271/2020 от 19.08.2020

36RS0029-01-2020-000358-47

Дело № 2-271/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Рі. РџРѕРІРѕСЂРёРЅРѕ Воронежская область     02 октября 2020 Рі.

Поворинский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Кирпичевой А.С.,

при секретаре Кирсановой Л.Ю.,

с участием прокурора – Мерзляковой А.Ф.,

истца – Чернышова Н.С., его представителя - адвоката Мясина В.И.,

ответчика – Максиной Л.И.,

представителя ответчиков и третьего лица – адвоката Юртаевой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Поворинского районного суда гражданское дело по исковому заявлениюЧернышова Николая Сергеевича к Максину Николаю Викторовичу, Максиной Лидии Ивановне о выселении из жилого дома и снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

Чернышов Н.С.обратилсяв Поворинский районный суд Воронежской области с исковым заявлением о выселенииМаксина Н.В. и Максиной Л.И.из жилого <адрес> и снятии их с регистрационного учета по вышеуказанному адресу. Истецуказал, что он является собственником указанного жилого дома на основании договора купли-продажи от 19.09.2018, право собственности зарегистрировано за ним в установленном законом порядке. Ответчики не являются членами его семьи, договоров, предусмотренных п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК Российской Федерации), он с Максиными Н.В. и Л.И. не заключал, полагает, что у них отсутствуют основания для сохранения права пользования жилым помещением.

Истец– Чернышов Н.И., его представитель адвокат Мясин В.И. в судебном заседании исковое заявление поддержали по основаниям в нем изложенным, пояснили, что Чернышову Н.И. на момент заключения договора купли-продажи спорного жилого дома было известно, что в нем проживают Максин Н.В. и Максина Л.И. Он в жилой дом не вселялся, передача жилого дома и земельного участка была произведена путем передачи ему доверенным лицом продавца документов на данные объекты. СМаксиной Л.И. у него была устная договоренность о том, что в течение полутора лет она выкупит у него этот дом. О том, что между бывшим собственником жилого дома Галактионовым Ю.Г. и Максиными Н.В. и Л.И. был заключен договор аренды жилого дома, ему не было известно. Полагают, что данный договор не может быть принят судом во внимание, поскольку он не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Ответчик – Максина Л.И. в судебном заседании против иска возражает, пояснила, что 26.02.2013 между Галактионовым Ю.Г. и Максиным Н.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. С указанного времени ответчики заключали с Галактиновым Ю.Г. договоры аренды этого жилого дома с мебелью и бытовой техникой сроком до одного года. 28.01.2018 между ними был заключен договор аренды спорного жилого дома на длительный срок. О том, что Галактионов Ю.Г. продал жилой домЧернышову Н.С., ответчикам не было известно, они продолжали пользоваться им на прежних условиях, несли бремя его содержания.

Представитель ответчиков – адвокат Юртаева Н.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, и указала, что договор аренды жилого помещения, заключенный между Галактионовым Ю.Г. и ответчиками 28.01.2018, исходя из его буквального толкования, является договором найма жилого помещения и не подлежит государственной регистрации. Также ссылается на положения ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации), согласно которым переход права собственности на занимаемое по договору найма жилого помещения не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.В связи с этим за Максиным Н.В. и Максиной Л.И. сохраняется право пользования спорным жилым помещением. Как представитель третьего лица Галактионова Ю.Г., - адвокатЮртаева Н.Н. в судебном заседании полагает исковое заявление не подлежащим удовлетворению, подтвердила факт заключения между Галактионовым Ю.Г и Максиными Н.В. и Л.И. договора найма спорного жилого дома и исполнение его сторонами.

Представитель третьего лица – отделения по вопросам миграции ОМВД России по Поворинскому району в судебное заседаниене явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, прокурора, полагающего, что исковые требованияподлежат удовлетворению,показания свидетеля, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что собственником жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> период с2013 по 02.10.2018 являлся Галактионов Ю.Г. (л.д. 38-41).

19.09.2018 его доверенным лицом Пруцковым П.С. в пределах полномочий, определенныхдоверенностью от 18.09.2018,удостоверенной нотариусом нотариального округа города Балашов и Балашовского района Саратовской области, зарегистрированной в реестре за № (л.д. 149), заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> Чернышовым Н.С. (л.д. 27-28).

Переход права собственности на указанные жилой дом и земельный участок к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 7-8).

Вжилом доме зарегистрированыпо месту жительства ответчики Максин Н.В. и Максина Л.И. (л.д. 9).

В соответствии со ст. 288Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК Российской Федерации), п. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК Российской Федерации) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования.

В силу п. 1, п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК Российской Федерации) право пользования жилым помещением наравне с его собственником имеют члены семьи собственника жилого помещения, к которым относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов семьи.

Из содержания части 2 статьи 30 ЖК Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения также вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009№14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В материалы дела представлен договор аренды жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>, заключенный 28.01.2018 между Галактионовым Ю.М., с одной стороны, и Максиным Н.В., Максиной Л.И. - с другой стороны, на срок до 28.06.2026 (л.д. 32, 3).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельныхвидах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Согласно пункту 1 статьи 671 ГК Российской Федерации договор, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, является договором найма жилого помещения.

На основе договора аренды или иного договора жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам, которые могут использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК Российской Федерации).

С учетом указанных положений закона и, исходя из содержания представленного ответчиками договора от 28.01.2018, следует признать, что данный договор является по своей правовой природе договором найма жилого помещения, а не договором аренды, и на него не распространяются правила главы 34 ГК Российской Федерации, регулирующие правоотношения по аренде.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, то они подлежат регулированию гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 674 ГК Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 ГК Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Указание в представленном ответчиком договоре найма срока его действия, превышающего предусмотренный законом срок, не свидетельствует о недействительности договора найма в целом. В данной ситуации надлежит признать его заключенным сроком на пять лет.

Положения статьи 684 ГК Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Судом установлено, что отношения по найму ответчиками спорного жилого помещения возникли с 2013 г. (л.д. 31), то есть с момента передачи его в собственность Галактионова Г.Ю., и продолжали действовать после заключения договора купли-продажи от 19.09.2018 с Чернышовым Н.С.

Максин Н.В., Максина Л.И. постоянно проживают в жилом доме по адресу: <адрес>, несут бремя его содержания, что следует из показаний свидетеля ФИО12, письменных доказательств (л.д. 45-144) и не оспаривается истцом.

Статьей 687 ГК Российской Федерации предусмотрены случаи расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке.

В соответствии со ст. 688 ГК Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Суд полагает несостоятельным довод истца о том, что право пользования ответчиками жилым помещением возникает после государственной регистрации договора найма, поскольку указанный довод основан на неверном толковании положений ст. 674 ГК Российской Федерации.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, регистрации подлежит не договор найма, а ограничение права, возникшее на основании данного договора.

В спорном случае обременение права собственности на спорное жилое помещение на основании договора найма от 28.01.2018 в предусмотренном законом порядке не зарегистрировано.

Вместе с тем, данное обстоятельство при условии доказанности проживания нанимателей в спорном жилом доме, не может повлечь ограничение их прав, связанных с наймом такого жилого помещения, поскольку доказательства, свидетельствующие о расторжении договора найма, признании его недействительным либо незаключенным отсутствуют, такие требования в ходе судебного разбирательства не заявлялись.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства уставлено, что ЧернышовуН.С. было известно о том, чтов жилом доме проживают и зарегистрированы Максин Н.В., Максина Л.И. и он был согласен заключитьдоговор купли-продажи недвижимого имущества на указанных условиях.

При таких обстоятельствах, и придолжной предусмотрительности он не был лишен возможности выяснить основания возникновения у ответчиков права пользования жилым домом.

Согласност. 675 ГК Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Поскольку установлено, что на момент рассмотрения дела срок действия договора найма ответчиками жилого помещения не истек, оснований для их выселения из спорного жилого дома не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст., ст.194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Чернышову Николаю Сергеевичу в иске к Максину Николаю Викторовичу, Максиной Лидии Ивановне о выселении из жилого дома и снятии с регистрационного учета отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца после его вынесения в окончательной форме через районный суд.

Судья А.С. Кирпичева

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07.10.2020.