Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2а-3087/2022 ~ М-2920/2022 от 13.10.2022

УИД 26RS0035-01-2022-004268-18

Дело № 2а - 3087/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск                                                                                         01 ноября 2022 года

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Дириной А.И.,

при секретаре Зуевой Е.А.,

с участием представителя административного истца Перцева В.Н. по доверенности Долиной О.Г., представителя администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности Перетрухиной О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное исковое заявление Перцева Владимира Николаевича к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, об обязании заключить договор аренды сроком на три года для завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

Перцев В.Н. обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края с административным исковым заявлением к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, об обязании заключить договор аренды сроком на три года для завершения строительства.

В обоснование искового заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ года между Хачатурян А.Г. и Перцевым В.Н. заключено дополнительное соглашение о передачи (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ № №. Согласно дополнительному соглашению он является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, по адресу <адрес>, общей площадью 544 кв.м для индивидуального жилищного строительства.

Договор аренды земельного участка, дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

30 июля 2018 года истцом получено разрешение на строительство № индивидуального жилого дома.

30 августа 2022 года истец обратился в администрацию Шпаковского муниципального округа о заключении договора аренды сроком на 3 года, для завершения строительства, ему отказано, так как в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

На дату обращения арендатора с заявлением о продлении срока аренды земельного участка арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении договора. Отсутствуют нарушения земельного законодательства при использовании участка, как и сведения о мерах привлечения к административной ответственности за нарушения земельного законодательства.

Считает, что административный ответчик, незаконно отказал в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства без торгов (или продлении его срока путем заключения дополнительного соглашения), нарушает права истца и нормы действующего законодательства.

Без продления срока аренды земельного участка истец не имеет возможности завершить строительство жилого дома, возводимого в соответствии с градостроительными нормами и правилами.

Просит суд признать незаконным отказ ответчика в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства на 3 года, из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 544 кв.м для индивидуального жилищного строительства. Обязать администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, сроком на три года.

Административный истец Перцев В.Н. в судебное заседание не явился. Представитель административного истца Перцева В.Н. по доверенности Долина О.Г. поддержала исковые требования, просила удовлетворить. Пояснила, что истец возводил жилой дом без каких-либо нарушений, согласно целевому назначению участка, разрешению на строительство, срок которого не истек (строительство разрешено на участке до 28 июля 2028 года). По причинам материальных затруднений не успел завершить строительство в трехлетний срок. Данный дом истец возводил для целей проживания, незавершенный строительством объект уже зарегистрирован за истцом.

Представитель администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенности Перетрухина О.Н., возражала против удовлетворения требований. Пояснила, что задолженности по арендным платежам истец не имел. С требованием об освобождении участка администрация не обращалась.

Суд, учитывая мнение явившихся лиц, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения участвующих лиц, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования г. Михайловска и Хачатуряном А.Г. заключен договор № аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, по адресу <адрес>, общей площадью 544 кв.м для индивидуального жилищного строительства.

Срок аренды участка установлен с 29 февраля 2016 года по 04 февраля 2019 года.

ДД.ММ.ГГГГ между Хачатурян А.Г. и Перцевым В.Н. заключено дополнительное соглашение о передачи (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно дополнительного соглашения он является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, по адресу <адрес>, общей площадью 544 кв.м для индивидуального жилищного строительства.

30 июля 2018 года им получено разрешение № на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, по адресу <адрес>, общей площадью 544 кв.м, (строительство разрешено на участке до 28 июля 2028 года).

Согласно выписке из ЕГРН, Перцеву В.Н. с 11 декабря 2018 года на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположен в пределах участка с кадастровым номером №, степень готовности 80%, по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования г. Михайловска и Перцевым В.Н. заключен договор № аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, по адресу <адрес>, общей площадью 544 кв.м для завершения строительства.

Срок аренды участка установлен с 05 февраля 2019 года по 04 февраля 2022 года.

30 августа 2022 года Перцев В.Н. обратился в администрацию Шпаковского муниципального округа с заявлением о заключении договора аренды сроком на 3 года, для завершения строительства.

07 сентября 2022 года Перцеву В.Н. отказано в предоставлении земельного участка, так как в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (Указанная правовая позиция изложена в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022 года № 19-КАД21-17-К5).

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности Перцеву В.Н. и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером №, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у Перцева В.Н. имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения 04 февраля 2019 года срока действия договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Административный истец ссылался на наличие уважительных причин, по которым он не успела в установленный договором срок закончить строительство жилого дома, в отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что строительство разрешено на участке до 28 июля 2028 года, нарушений условий строительства при рассмотрении дела не выявлено, суд считает, что отказ администрации от 07 сентября 2022 года в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует административному истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

При таких обстоятельствах административное исковое заявление Перцева В.Н. к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, об обязании заключить договор аренды сроком на три года для завершения строительства подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь 175-180 КАС РФ, суд

    РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 3 ░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 544 ░░.░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 544 ░░.░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 10 ░░░░░░ 2022 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                                                                          ░.░. ░░░░░░