Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-350/2022 ~ М-394/2022 от 07.11.2022

Дело № 3а-350/2022

УИД 27OS0000-01-2022-000384-42

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

1 декабря 2022 года                                                    город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи                Федоренко Н.В.,

при секретаре Иорданашвили Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сахарюк О,В, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Сахарюк О.В. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что арендует объект кадастрового учёта – земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 643 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – с целью использования жилого здания – здания общежития. Её права на земельный участок подтверждаются выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и договором аренды № 12540/3 от 24.05.2019. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 по состоянию на 01.01.2021 в размере 6 213 878 рублей 01 копейки. Кадастровая стоимость подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.01.2021. Рыночная стоимость объекта кадастрового учёта по состоянию на 01.01.2021 составляет 2 693 428 рублей 44 копейки, о чем свидетельствует отчёт № 10/ЗУ/2022 от 24.05.2022 независимого оценщика ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта. Указанная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает её права, поскольку влечёт увеличение арендных платежей.

Административный истец просила суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 2 693 428 рублей 44 копейки.

Определением судьи от 09.11.2022 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Комсомольска-на-Амуре.

В судебное заседание административный истец Сахарюк О.В. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя Щербакова Э.А., который в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации города Комсомольска-на-Амуре не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя. Предоставили письменный отзыв, в котором указали, что уменьшение кадастровой стоимости повлечёт снижение налоговых поступлений в местный бюджет.

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

    Выслушав лицо, явившееся в судебное заседание, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Также пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, Сахарюк О.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 643 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – с целью использования жилого здания – здания общежития на основании договора аренды земельного участка № 12540/3 от 24.05.2021, заключенного с администрацией города Комсомольска-на-Амуре. Согласно пункту 3.5 названного договора арендная плата по договору изменяется не чаще одного раза в год, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.01.2022 кадастровая стоимость указанного земельного участка, внесенная в государственный реестр недвижимости 24.12.2021 года, составляет 6 213 878 рублей 01 копейку, определена по состоянию на 01.01.2021 приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 № 47 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края и министерства имущественных отношений Хабаровского края».

Из расчета арендной платы за указанную землю за период 01.01.2022 по 31.12.2022 следует, что данный расчет произведен с учетом оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как арендатора земельного участка, поскольку размер арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому она вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В подтверждение рыночной стоимости указанного земельного участка административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № 10/ЗУ/2022, составленный 24.05.2022 оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» Гайдайчук О.С., согласно которому рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 составила 2 693 428 рублей 44 копейки.

Оценивая представленный административным истцом отчёт об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 298), «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299), «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Из данного отчёта следует, что оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован метод прямого сравнения. От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчёте причины отказа.

Из отчёта об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта следует, что оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости; провёл подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учётом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом отчёт содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.

Приведенные в отчёте об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение.

Представленный в материалы дела отчёт пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчёт об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта подготовлен оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» Гайдайчук О.С., имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 17.05.2021 № 199, с 06.07.2021 являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчёту оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчёт об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учёта является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Изложенный в письменных возражения заинтересованного лица администрации города Комсомольска-на-Амуре довод об уменьшении налоговых поступлений в случае снижения кадастровой стоимости объекта отклоняется судом, так как с учетом налогового законодательства о налогах и сборах предполагается установление только налогов, имеющих экономическое основание, и возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня налоговых поступлений в соответствующий бюджет.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

    Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Как следует из материалов дела, административный истец обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением 03.11.2022, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░,░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 2 643 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2021 ░ ░░░░░░░ 2 693 428 ░░░░░░ 44 ░░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 03.11.2022.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░                                   

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░░ 2022 ░░░░.